2009年土地估價(jià)師《土地估價(jià)實(shí)務(wù)》模擬題七

　　第五題：

　　土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告存在的主要錯(cuò)誤及其致錯(cuò)原因如下:

　　第一部分 總述

　　1 . 估價(jià)依據(jù)中, <中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法>,應(yīng)為<中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法>.

　　2 . 國(guó)家土地管理局關(guān)于印發(fā)<土地估價(jià)規(guī)范格式(1996)>的通知(1995國(guó)土[籍]字第180號(hào))是舊的土地估價(jià)報(bào)告規(guī)范格式,不應(yīng)作為估價(jià)依據(jù).

　　3 . 估價(jià)依據(jù)缺乏土地估價(jià)技術(shù)規(guī)程.

　　4 . 地價(jià)定義不清楚,未明確待估宗地的設(shè)定用途、年期、土地開發(fā)程度等內(nèi)容.

　　5 . 使用說明中,待估宗地的土地面積、土地權(quán)利狀況等應(yīng)以當(dāng)土地管理部門核發(fā)的<國(guó)有土地使用證>為準(zhǔn).

　　6 . “土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告”供委托方的上級(jí)主管部門使用為錯(cuò)誤說法.”土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告”應(yīng)供土地管理部門進(jìn)行估價(jià)報(bào)告審核或備案及以估價(jià)機(jī)構(gòu)存檔用.

　　7 . 缺少土地估價(jià)師簽字欄.

　　第二部分 估價(jià)對(duì)象描述及地價(jià)影響因素分析

　　8 . 估價(jià)對(duì)象描述中, 待估宗地的容積率為0.81.

　　第三部分 土地估價(jià)

　　9 . 成本逼近法的計(jì)算公式有誤.

更多土地估價(jià)師信息請(qǐng)關(guān)注:

    2008年全國(guó)土地估價(jià)師考試網(wǎng)絡(luò)遠(yuǎn)程輔導(dǎo)方案
    環(huán)球網(wǎng)校土地估價(jià)師頻道
    百度土地估價(jià)師 

　　10. 成本逼近法中,稅費(fèi)不應(yīng)包括新增建設(shè)用地有償使用費(fèi).

　　11. 成本逼近法中投資利息計(jì)算錯(cuò)誤,土地開發(fā)費(fèi)的計(jì)息期應(yīng)為半年,正確的計(jì)算公式應(yīng)為: 投資利息=土地取得費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)×開發(fā)周期×5.85%+土地開發(fā)費(fèi)×開發(fā)周期×1/2×5.85%.

　　12. 投資利潤(rùn)計(jì)算錯(cuò)誤,計(jì)算投資利潤(rùn)時(shí),投資利息不應(yīng)計(jì)算利潤(rùn).

　　13. 計(jì)算增值收益時(shí),應(yīng)以成本價(jià)格乘以一定的增值收益率,成本價(jià)格應(yīng)包括投資利息.

　　14. 增值收益率有打印錯(cuò)誤.

　　15. 成本逼近法計(jì)算待估宗地的價(jià)格有誤,計(jì)算結(jié)果是無限年期的結(jié)果,應(yīng)進(jìn)行土地使用年期修正,修正為50年期的價(jià)格.

　　.16. 基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法中,未明確基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵,包括頒布日期、用途、基準(zhǔn)地價(jià)、開發(fā)程度等.

　　17. 基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法中,待估宗地的容積率應(yīng)為0.81,容積率修正系數(shù)為1.0.

　　18. 基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法中, 待估宗地為國(guó)有劃撥土地,根據(jù)估價(jià)目的,土地使用年限可設(shè)定為最高出讓年限50年,與基準(zhǔn)地價(jià)年限相同,不必進(jìn)行年期修正.

　　19. 基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法中,期日修正系數(shù)有誤,未明確1999年12月31日至2001年12月31日之間的地價(jià)變化情況.

　　20 . 基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法計(jì)算結(jié)果有誤.

　　21. 地價(jià)的確定中,未說明結(jié)果確定方法的依據(jù).

　　22. 地價(jià)確定中,兩種方法的權(quán)綜合不等于1.0.

　　23. 估價(jià)結(jié)果中,總地價(jià)沒有大寫.

　　24. 缺少土地估價(jià)結(jié)果一覽表.

　　第四部分 附件

　　25. 缺少估價(jià)宗地的國(guó)有土地使用證復(fù)印件.

　　26. 缺少估價(jià)對(duì)象的照片資料.