09年土地估價(jià)實(shí)務(wù)基礎(chǔ)密押情景分析題

　　某地征地、安置、拆遷及青苗補(bǔ)償費(fèi)用每畝為6萬元，征地中發(fā)生的費(fèi)用平均每畝為2萬元，土地開發(fā)費(fèi)平均每平方公里為2億元，當(dāng)?shù)劂y行貸款年利率一般為12%，每畝征地完成后，土地開發(fā)周期平均為兩年且第一年開發(fā)投資額一般占全部開發(fā)費(fèi)用的30%，開發(fā)商要求的投資回報(bào)率一般為15%，當(dāng)?shù)毓I(yè)用地出讓增值收益率為10%?；卮?1-55小題的問題。

　　51.根據(jù)上述條件，估價(jià)人員適合選擇的估價(jià)方法有( B D)。

　　A.收益還原法

　　B.市場(chǎng)比較法

　　C.剩余法

　　D.成本逼近法

　　52.根據(jù)估價(jià)的目的，對(duì)確定土地估價(jià)原則和估價(jià)時(shí)所依據(jù)的土地利用條件，下列觀點(diǎn)表述錯(cuò)誤的是(A B )。

　　A.征地、安置、拆遷及青苗補(bǔ)償費(fèi)用就是土地的價(jià)格

　　B.開發(fā)商的投資回報(bào)率就是本次開發(fā)的開發(fā)商所需要的回報(bào)率

　　C.土地出讓增值收益率取當(dāng)?shù)匾话闼?/P>

　　D.土地開發(fā)周期與土地開發(fā)的難易程度有關(guān).

　　53.根據(jù)上述條件，在開發(fā)完成后，該宗地土地?zé)o限年期最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)值是(D)。

　　A.512.33元/平方米

　　B.433.29元/平方米

　　C.417.81元/平方米

　　D.459.59元/平方米

　　54.根據(jù)估價(jià)方法,下列說法正確的是(ABC)

　　A.土地取得費(fèi)和土地開發(fā)費(fèi)均應(yīng)是評(píng)估期日的重置費(fèi)用.

　　B.各項(xiàng)費(fèi)用的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)有足夠的依據(jù)和充分的分析.

　　C.成本逼近法評(píng)估結(jié)果一般作為投入成本分析

　　D.成本逼近法評(píng)估的價(jià)格可以直接作為市場(chǎng)價(jià)格

　　55.關(guān)于成本法估價(jià)的特點(diǎn)和適用范圍正確的是(ABC)

　　A.成本法一般適用于新開發(fā)土地估價(jià),不適用建成區(qū)已開發(fā)土地估價(jià).

　　B.成本法適用于工業(yè)用地估價(jià),對(duì)商業(yè)用地和住宅用地不是很適用

　　C.成本法一般適用于地產(chǎn)市場(chǎng)狹小,缺乏交易案例,無法采用其他估價(jià)方法進(jìn)行評(píng)估的土地

　　D.成本法沒有考慮土地的效用,價(jià)值和市場(chǎng)的需求,所以對(duì)與投資者衡量投資效益,進(jìn)行可行性分析沒有大的用處.

　　解答:土地取得費(fèi)=6萬元/畝+2萬元/畝=8萬元/畝=120元/平方米

　　土地開發(fā)費(fèi)=2億元/平方公里=200元/平方米

　　投資利息=120×[(1+12%)2-1]+200×30%[(1+12%)1.5-1]+200×70%×[(1+12%)0.5-1]=30.528+11.118+8.162=49.808元/平方米

　　開發(fā)利潤=(120+200)×15%=48元/平方米

　　計(jì)算土地價(jià)格

　　因當(dāng)?shù)赝恋爻鲎屧鲋凳找媛蕿?0%

　　無限年期土地使用權(quán)價(jià)格=(120+200+49.808+48)×1.1=459.59元/平方米

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