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2009年土地估價(jià)師土地估價(jià)案例與報(bào)告考試真題答案

更新時(shí)間:2010-11-18 22:28:11 來(lái)源:|0 瀏覽0收藏0

  一、案例分析題

  (一)答題要點(diǎn)及參考答案

  1.估價(jià)對(duì)象明確的內(nèi)容

  (1)估價(jià)對(duì)象:坐落于×省×市×區(qū)二環(huán)路25號(hào)住宅用地,共50000平

  方米;

  (2)權(quán)利人:A房地產(chǎn)開發(fā)公司;

  (3)估價(jià)目的:確定土地使用權(quán)的人股價(jià)值;

  (4)估價(jià)基準(zhǔn)日:2009年9月30日;

  (5)委托估價(jià)時(shí)間:2009年9月10日:

  (6)委托方:A公司和B公司;

  (7)價(jià)格定義:“七通一平”,住宅用途,容積率為4,國(guó)有土地使用權(quán)(正

  常市場(chǎng))價(jià)值。

  2.估價(jià)中可以采用的土地利用條件的內(nèi)容

  (1)綠地率:≤40%;

  (2)建筑覆蓋率:20% -30%;

  (3)建筑層數(shù):16層;

  (4)容積率:4.00;

  (5)建筑面積:20萬(wàn)平方米;

  (6)土地面積:50000平方米;

  (7)土地用途:住宅;

  (8)居民活動(dòng)場(chǎng)、地面停車場(chǎng)、小區(qū)道路等占土地面積的40%。

  3.原土地使用者應(yīng)履行的責(zé)任

  (1)支付2億人民幣地價(jià)款;

  (2)按照規(guī)劃條件用地;

  (3)投資額不低于10億人民幣;

  (4)在2008年4月30日之前動(dòng)工建設(shè);

  (5)在2010年10月31日前完成項(xiàng)目施工建設(shè);

  (6)完成開發(fā)投資總額的25%以上才可以轉(zhuǎn)讓。

  4.該土地原使用者對(duì)土地權(quán)利可以的處置方式

  (1)轉(zhuǎn)讓;

  (2)出租;

  (3)抵押;

  (4)置換;

  (5)作價(jià)出資;

  (6)作價(jià)入股;

  (7)贈(zèng)與。

  (二)答題要點(diǎn)及參考答案

  1.可以選擇的處置方式

  (1)出讓;

  (2)國(guó)有租賃;

  (3)授權(quán)經(jīng)營(yíng);

  (4)作價(jià)出資(入股)。

  2.B工廠可以進(jìn)入股份公司的土地名稱和土地面積

  (1)東側(cè)生產(chǎn)區(qū),土地面積41142平方米;

  (2)東側(cè)研究樓占地,土地面積1200平方米;

  (或上述兩項(xiàng)合并:東側(cè)廠區(qū)占地,土地面積42342平方米)

  (3)西側(cè)辦公樓占地,土地面積6222平方米;

  (4)廠區(qū)外分廠占地,土地面積22100平方米。

  3.對(duì)東側(cè)廠區(qū)土地(不包括研究樓)的價(jià)格進(jìn)行定義

  (1)估價(jià)基準(zhǔn)日:2009年6月30日:

  (2)實(shí)際土地用途:工業(yè),設(shè)定土地用途:工業(yè);

  (3)容積率:0.6(或0.607或0.61,或0.6);

  (4)實(shí)際開發(fā)程度:宗地外“七通”宗地內(nèi)“六通一平”,設(shè)定開發(fā)程度:

  宗地外“七通”,宗地內(nèi)“一平”;

  (5)設(shè)定使用年期:50年;

  (6)設(shè)定土地使用權(quán)類型:根據(jù)處置方式任選一種。

  4.主要的登記信息

  (1)土地使用權(quán)人:B股份有限公司;

  (2)坐落:××市××區(qū)新中路15號(hào);

  (3)地號(hào):為L(zhǎng)H-3- (3) -26-6;

  (4)地類(用途):工業(yè);

  (5)使用權(quán)類型:國(guó)有出讓土地;

  (6)終止日期:2059年8月7日;

  (7)使用權(quán)面積:41142平方米;

  (8)土地登記時(shí)間:2009年9月1日。

  二、報(bào)告判讀題

  (一)答題要點(diǎn)及參考答案

  1.除了報(bào)告中所能看到的信息外,關(guān)于土地對(duì)象描述不清楚的內(nèi)容有

  (1)地塊在WY6 -3 - 14 -1中的相對(duì)方位;

  (2)地塊的形狀;

  (3)地塊的長(zhǎng)度、寬度;

  (4)地塊的四至。

  2.我國(guó)常見的土地他項(xiàng)權(quán)利

  (1)抵押權(quán);

  (2)租賃權(quán);

  (3)地役權(quán);

  (4)擔(dān)保權(quán)。

  3.估價(jià)對(duì)象與WY6 -3 - 14 -1號(hào)地塊的市場(chǎng)價(jià)格存在差異的影響因素

  (1)相對(duì)位置;

  (2)面積規(guī)模,估價(jià)對(duì)象面積只有WY6 -3 - 14 -1號(hào)地塊的五分之一;

  (3)地塊形狀;

  (4)容積率小于0.5;

  (5)規(guī)劃用途為工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ);

  (6)有高壓電纜經(jīng)過;

  (7) WY6-3-14-1號(hào)地塊利用現(xiàn)狀的制約。

  4.上述報(bào)告片斷中關(guān)于土地利用狀況方面已經(jīng)說明的和還需補(bǔ)充的內(nèi)容

  (1)規(guī)劃用途為工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ);

  (2)容積率小于0.5;

  (3)建筑密度不小于30%;

  (4)綠地率不大于20%;

  (5)現(xiàn)已拆為空地;

  (6)土地利用變遷。

  (二)答題要點(diǎn)及參考答案

  1.影響估價(jià)對(duì)象的租金收益水平的因素

  (1)用途為商業(yè);

  (2)臨街;

  (3)框架結(jié)構(gòu);

  (4) 1980年竣工(成新度);

  (5)使用權(quán)類型為出讓;

  (6)總建筑面積7500平方米;

  (7)現(xiàn)代風(fēng)格裝修;

  (8)公攤面積約為20%。

  2.在房屋重置價(jià)估算考慮的因素中,不合理的因素

  (1)前期基礎(chǔ)設(shè)施工程費(fèi)用;

  (2)土地平整費(fèi)用;

  (3)房地產(chǎn)開發(fā)行政事業(yè)性收費(fèi)中的土地部分;

  (4)房地產(chǎn)開發(fā)管理費(fèi)中的土地開發(fā)部分;

  (5)房地產(chǎn)開發(fā)利潤(rùn)中的土地開發(fā)部分;

  (6)房地產(chǎn)銷售稅費(fèi)。

  3.土地使用權(quán)性質(zhì)和建筑物狀態(tài)

  (1) 1977年,取得國(guó)有劃撥土地,無(wú)建筑物;

  (2) 1979年,土地為國(guó)有劃撥性質(zhì),建筑物動(dòng)工;

  (3) 1980年,土地為國(guó)有劃撥,建筑物竣工;

  (4) 2007年,取得國(guó)有出讓土地,建筑物正常使用;

  (5) 2009年,國(guó)有出讓土地,建筑物正常使用;

  (6) 2040年,國(guó)有出讓土地,建筑物經(jīng)濟(jì)壽命完結(jié);

  (7) 2047年,國(guó)有出讓土地到期,建筑物未定。

  4.計(jì)算方法

  在現(xiàn)有的結(jié)果上年期修正加上未來(lái)7年的土地收益貼現(xiàn)。

  (三)答題要點(diǎn)及參考答案

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      1. 序號(hào)

        錯(cuò)誤點(diǎn)位置

            錯(cuò)誤內(nèi)容及原因

          l

            2

        總述內(nèi)容不全,缺少估價(jià)日期

            2

            4

        項(xiàng)目名稱不全,項(xiàng)目名稱中缺少估價(jià)目的描述

            3

            10

        確定國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓價(jià)格,應(yīng)提供參考

            4

         

         

         

            11

         

         

         

        估價(jià)依據(jù)不全,掛牌出讓評(píng)估應(yīng)將國(guó)土資源部相關(guān)規(guī)定作為依據(jù),包括《招標(biāo)拍

        賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》(國(guó)土資源部令第39號(hào))、《招標(biāo)拍賣掛牌

        出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范》、《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》(國(guó)土資源

        部令第II號(hào))(三個(gè)寫出一個(gè)即給分)

            5

            26

        應(yīng)為《土地利用現(xiàn)狀分類》

            6

            40 - 42

        地價(jià)定義表述不全,缺少用途、容積率

            7

            4351

        估價(jià)結(jié)果缺評(píng)估總地價(jià)大寫

            8

            6273

        未說明估價(jià)報(bào)告與估價(jià)結(jié)果的有效期限

            9

            69

        估價(jià)報(bào)告和技術(shù)報(bào)告提交方向相反

            10

            8688

        缺估價(jià)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人簽字

          11

          95 -105

        土地登記狀況不全,缺少估價(jià)對(duì)象四至

            12

            106111

        未說明估價(jià)對(duì)象土地他項(xiàng)權(quán)利狀況

            13

            112113

            未對(duì)估價(jià)對(duì)象規(guī)劃利用狀況進(jìn)行描述

          14

            114

        地價(jià)影響因素分析中缺一般因素

            15

            116

        區(qū)域因素分析缺項(xiàng),缺少基礎(chǔ)設(shè)施條件分析

            16

            117

        交通條件描述分析不全,估價(jià)對(duì)象為住宅用地,未說明公交便捷度狀況

            17

            136

        個(gè)別因素分析缺項(xiàng),缺少估價(jià)對(duì)象土地面積分析

         

            18

         

         

            162 -164

         

        估價(jià)原則中缺少替代原則。替代原則是市場(chǎng)比較法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法必須遵

         

        循的原則

         

          19

         

         

            166

         

        選用估價(jià)方法理由不充分。住宅用地還可采用剩余法、收益還原法評(píng)估,應(yīng)分析

         

        說明不選用的理由

         

          20

         

         

            188

         

        市場(chǎng)比較法公式中個(gè)別因素修正反了,應(yīng)為E--估價(jià)對(duì)象個(gè)別因素條件指數(shù)/比較案例個(gè)別因素條件指數(shù)

         

          21

            192

        與估價(jià)對(duì)象屬同一城市不準(zhǔn)確,應(yīng)為同一供需圈

          22

            195

        與估價(jià)對(duì)象估價(jià)基準(zhǔn)日相差35年以內(nèi)不準(zhǔn)確,應(yīng)為3