《物業(yè)管理基本制度與政策》考試大綱(補(bǔ)充修改內(nèi)容)

　　關(guān)于修改《全國物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)資格考試大綱》的說明

　　近兩年來，《物權(quán)法》、《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》和《物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審辦法(試行)》相繼出臺，《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》也作了相應(yīng)修改。為避免考試內(nèi)容與現(xiàn)有法律法規(guī)脫節(jié)和沖突，經(jīng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、人力資源和社會保障部批準(zhǔn)，現(xiàn)對2006年發(fā)布的《全國物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)資格考試大綱》中《物業(yè)管理基本制度與政策》部分的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行了修改與補(bǔ)充，作為物業(yè)管理師資格考試的命題與備考依據(jù)。

　　全國物業(yè)管理師制度管理委員會

　　二??八年八月二十六日

　　《物業(yè)管理基本制度與政策》考試大綱

　　(補(bǔ)充修改內(nèi)容)

　　第一章 物業(yè)管理

　　(一)考試目的

　　本部分的考試目的是考察應(yīng)試人員運(yùn)用《物業(yè)管理?xiàng)l例》(以下簡稱《條例》)分析、處理物業(yè)管理工作中《條例》相關(guān)問題的能力。

　　(二)考試基本要求

　　掌握：《條例》對物業(yè)管理的定位，《條例》的指導(dǎo)思想以及確立的基本法律關(guān)系。

　　熟悉：物業(yè)管理的基本特征，物業(yè)管理在社會經(jīng)濟(jì)中的地位和作用，《條例》確立的基本制度，《條例》涉及的主要問題。

　　了解：物業(yè)管理產(chǎn)生和發(fā)展，我國物業(yè)管理制度建設(shè)的歷史沿革。

　　(三)要點(diǎn)說明

　　1.《條例》對物業(yè)管理的定位

　　2. 物業(yè)管理的特征

　　3. 物業(yè)管理的市場化特征

　　4. 市場原則作為物業(yè)管理活動的前提條件

　　5. 我國物業(yè)管理的產(chǎn)生和發(fā)展

　　6. 我國改革開放前城鎮(zhèn)住房制度的主要特征

　　7. 物業(yè)管理在社會經(jīng)濟(jì)中的地位和作用

　　8. 我國物業(yè)管理制度建設(shè)的歷史沿革

　　9. 政府在我國物業(yè)管理發(fā)展中的特殊地位

　　10.《條例》頒布前物業(yè)管理制度建設(shè)的主要特點(diǎn)

　　11.《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》

　　12.《條例》頒布后物業(yè)管理制度建設(shè)的主要特點(diǎn)

　　13.《條例》的指導(dǎo)思想

　　14.《條例》創(chuàng)設(shè)的法律制度及其內(nèi)容

　　15.《條例》的主要內(nèi)容

　　16.《條例》法律責(zé)任的特點(diǎn)

　　17.《條例》確立的基本法律關(guān)系

　　第二章 物業(yè)管理服務(wù)

　　(一)考試目的

　　本部分的考試目的是考察應(yīng)試人員根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)特點(diǎn)、內(nèi)容，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)、物業(yè)使用和維護(hù)等有關(guān)政策，解決物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，(前期)物業(yè)服務(wù)合同等業(yè)務(wù)的能力。

　　(二)考試基本要求

　　掌握：物業(yè)管理服務(wù)的特點(diǎn)、物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容、物業(yè)服務(wù)成本的構(gòu)成、物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審的原則、包干制和酬金制收費(fèi)形式，(前期)物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容、物業(yè)使用和維護(hù)的有關(guān)規(guī)定。

　　熟悉：普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本審核的方法和標(biāo)準(zhǔn)，前期物業(yè)服務(wù)合同的特征和時(shí)效，物業(yè)服務(wù)企業(yè)維護(hù)秩序的方式，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在安全事故中的法律義務(wù)。

　　了解：物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安全防范協(xié)助義務(wù)，利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營活動的有關(guān)規(guī)定。

　　(三)要點(diǎn)說明

　　1. 物業(yè)管理服務(wù)的特點(diǎn)

　　2. 物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容

　　3. 物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)

　　4. 物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

　　5. 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的原則

　　6. 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的定價(jià)形式

　　7. 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的計(jì)費(fèi)方式

　　8. 物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審

　　9. 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的成本構(gòu)成

　　10. 物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本的原則和依據(jù)

　　11. 物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本審核的方法和標(biāo)準(zhǔn)

　　12. 實(shí)行酬金制的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)

　　13. 物業(yè)服務(wù)費(fèi)的繳納和督促

　　14. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代交各項(xiàng)公用事業(yè)費(fèi)用的規(guī)定

　　15. 物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容

　　16. 物業(yè)管理資料的移交

　　17. 前期物業(yè)服務(wù)合同的主要條款

　　18. 前期物業(yè)服務(wù)合同的特征

　　19. 前期物業(yè)服務(wù)合同的時(shí)效

　　20. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)

　　21. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責(zé)任

　　22. 物業(yè)使用和維護(hù)的相關(guān)法律規(guī)范

　　23. 利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的相關(guān)規(guī)定

　　24. 業(yè)主裝飾裝修房屋的規(guī)范

　　第三章 物業(yè)管理的基本制度

　　(一)考試目的

　　本部分的考試目的是考察應(yīng)試人員運(yùn)用業(yè)主大會、管理規(guī)約、前期物業(yè)管理招投標(biāo)、物業(yè)承接查驗(yàn)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理、物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格和住宅專項(xiàng)維修資金等七項(xiàng)制度解決相關(guān)工作實(shí)際問題的能力。

　　(二)考試基本要求

　　掌握：業(yè)主大會的職責(zé)和表決規(guī)則，業(yè)主委員會的職責(zé)，業(yè)主(臨時(shí))公約的內(nèi)容和法律效力，前期物業(yè)管理招投標(biāo)的強(qiáng)制性規(guī)定，物業(yè)承接查驗(yàn)制度的現(xiàn)實(shí)意義，各資質(zhì)等級物業(yè)服務(wù)企業(yè)的條件，物業(yè)管理師考試注冊規(guī)定，住宅專項(xiàng)維修資金的管理原則，住宅專項(xiàng)維修資金的交存與使用。

　　熟悉：業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)，臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)具備的主要條款，前期物業(yè)管理招投標(biāo)的意義和原則，應(yīng)移交的物業(yè)管理資料的范圍，物業(yè)保修的法律規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理的必要性，物業(yè)管理師應(yīng)具備的執(zhí)業(yè)能力，住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的范圍、住宅專項(xiàng)維修資金監(jiān)管單位的義務(wù)，挪用住宅專項(xiàng)維修資金的法律責(zé)任。

　　了解：籌備成立業(yè)主大會的工作內(nèi)容和程序，業(yè)主委員會委員的資格條件，物業(yè)管理招標(biāo)文件的內(nèi)容，物業(yè)管理招投標(biāo)的評標(biāo)規(guī)則，物業(yè)承接查驗(yàn)的主要內(nèi)容，物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)的申報(bào)程序，物業(yè)管理從業(yè)人員的職業(yè)道德。

　　(三)要點(diǎn)說明

　　1. 業(yè)主的權(quán)利

　　2. 業(yè)主的義務(wù)

　　3. 業(yè)主大會的組成

　　4. 業(yè)主大會的性質(zhì)

　　5. 成立業(yè)主大會的限制和選擇

　　6. 業(yè)主大會的籌備

　　7. 籌備業(yè)主大會的工作要求

　　8. 業(yè)主大會的成立

　　9. 業(yè)主大會的職責(zé)

　　10. 召開業(yè)主大會臨時(shí)會議的三種情況

　　11. 業(yè)主大會的表決規(guī)則

　　12. 業(yè)主委員會的性質(zhì)

　　13. 業(yè)主委員會的職責(zé)

　　14. 業(yè)主委員會的備案

　　15. 業(yè)主委員會委員的資格條件

　　16. 業(yè)主委員會委員的資格終止

　　17. 業(yè)主委員會會議的規(guī)范

　　18. 業(yè)主大會、業(yè)主委員會的限制性要求

　　19. 管理規(guī)約的性質(zhì)

　　20. 管理規(guī)約的主要內(nèi)容

　　21. 管理規(guī)約的特殊作用

　　22. 管理規(guī)約的法律效力

　　23. 臨時(shí)管理規(guī)約的特殊主體

　　24. 臨時(shí)管理規(guī)約的內(nèi)容

　　25. 臨時(shí)管理規(guī)約的違約責(zé)任

　　26. 《條例》關(guān)于臨時(shí)管理規(guī)約的規(guī)定

　　27. 業(yè)主使用物業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守的規(guī)則

　　28. 前期物業(yè)管理招投標(biāo)的原則

　　29. 前期物業(yè)管理招投標(biāo)的特殊性

　　30. 前期物業(yè)管理招投標(biāo)的強(qiáng)制性規(guī)定

　　31. 前期物業(yè)管理招標(biāo)文件的內(nèi)容

　　32. 物業(yè)管理招標(biāo)的備案

　　33. 物業(yè)管理投標(biāo)文件的內(nèi)容

　　34. 物業(yè)管理招標(biāo)程序規(guī)則

　　35. 物業(yè)管理評標(biāo)老師名冊

　　36. 物業(yè)管理評標(biāo)委員會

　　37. 物業(yè)管理招投標(biāo)的中標(biāo)和備案

　　38. 違反前期物業(yè)管理招投標(biāo)規(guī)定的法律責(zé)任

　　39. 我國實(shí)行物業(yè)承接查驗(yàn)制度的現(xiàn)實(shí)性

　　40. 物業(yè)承接查驗(yàn)的內(nèi)容

　　41. 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)移交的物業(yè)管理資料

　　42. 物業(yè)的保修責(zé)任

　　43. 房屋的保修范圍和期限

　　44. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理的必要性

　　45. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)等級

　　46. 《條例》關(guān)于不同資質(zhì)等級企業(yè)承接項(xiàng)目的規(guī)定

　　47. 資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理

　　48. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級的核定

　　49. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違規(guī)行為的行政處罰

　　50. 物業(yè)管理職業(yè)道德的主要內(nèi)容

　　51. 建立物業(yè)管理人員職業(yè)資格制度的現(xiàn)實(shí)性

　　52. 物業(yè)管理師的注冊

　　53. 物業(yè)管理師的繼續(xù)教育

　　54. 物業(yè)管理師的執(zhí)業(yè)能力

　　55. 物業(yè)管理師的執(zhí)業(yè)范圍

　　56. 住宅專項(xiàng)維修資金的使用

　　57. 住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備的范圍

　　58. 住宅專項(xiàng)維修資金的管理原則

　　59. 住宅專項(xiàng)維修資金的交存主體

　　60. 住宅專項(xiàng)維修資金的交存金額

　　61. 住宅專項(xiàng)維修資金的交存方式

　　62. 住宅專項(xiàng)維修資金管理

　　63. 住宅專項(xiàng)維修資金使用范圍和原則

　　64. 住宅專項(xiàng)維修資金的分?jǐn)傄?guī)則

　　65. 住宅專項(xiàng)維修資金使用程序

　　66. 住宅專項(xiàng)維修資金使用禁止

　　67. 住宅專項(xiàng)維修資金使用的其他規(guī)定

　　68. 住宅專項(xiàng)維修資金的監(jiān)督管理

　　69. 住宅專項(xiàng)維修資金相關(guān)主體的法律責(zé)任

　　第四章 業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)

　　(一)考試目的

　　本部分考試目的是考察應(yīng)試人員運(yùn)用《物權(quán)法》第六章“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”相關(guān)法律規(guī)定處理業(yè)務(wù)工作的能力。

　　(二)考試基本要求

　　掌握：建筑物區(qū)分所有權(quán)的構(gòu)成，行使專有部分所有權(quán)的限制，行使共有部分所有權(quán)的規(guī)定，業(yè)主共同決定事項(xiàng)的表決規(guī)則，業(yè)主大會和業(yè)主委員會的處置權(quán)，建筑物及附屬設(shè)施的管理形式，業(yè)主的訴訟權(quán)利。

　　熟悉：住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的條件，建筑區(qū)劃內(nèi)道路、綠地、物業(yè)管理用房的歸屬，建筑區(qū)劃內(nèi)車位、車庫的歸屬;業(yè)主共同決定事項(xiàng)的范圍;建筑物及附屬設(shè)施維修資金的所有權(quán)與使用，管理費(fèi)用分?jǐn)偱c收益分配;業(yè)主對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選擇權(quán)和監(jiān)督權(quán)。

　　了解：《物權(quán)法》的立法背景和現(xiàn)實(shí)意義;建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念。

　　(三)要點(diǎn)說明

　　1. 建筑物區(qū)分所有權(quán)的作用

　　2. 建筑物區(qū)分所有權(quán)的構(gòu)成

　　3. 行使專有部分所有權(quán)的相關(guān)規(guī)定

　　4. 住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的條件

　　5. 行使共有部分所有權(quán)的相關(guān)規(guī)定

　　6. 道路、綠地、物業(yè)管理用房等所有權(quán)歸屬

　　7. 車位、車庫的所有權(quán)歸屬

　　8. 業(yè)主共同決定事項(xiàng)的范圍

　　9. 業(yè)主共同決定事項(xiàng)的表決規(guī)則

　　10. 業(yè)主大會和業(yè)主委員會的設(shè)立

　　11. 業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定效力

　　12. 業(yè)主大會和業(yè)主委員會的處置權(quán)

　　13. 建筑物及其附屬設(shè)施維修資金的所有權(quán)歸屬與使用

　　14. 管理費(fèi)用分?jǐn)偱c收益分配

　　15. 建筑物及其附屬設(shè)施的管理形式

　　16. 業(yè)主對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督權(quán)

　　17. 業(yè)主的訴訟權(quán)利

　　第五章 房地產(chǎn)相關(guān)制度與政策

　　(一)考試目的

　　本部分考試目的是考察應(yīng)試人員在物業(yè)管理工作中處理房地產(chǎn)事務(wù)相關(guān)工作的能力。

　　(二)考試基本要求

　　掌握：房地產(chǎn)領(lǐng)域的現(xiàn)行法規(guī)體系，《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》的要求和主要內(nèi)容，商品房預(yù)售和現(xiàn)售的條件，商品房銷售合同的主要內(nèi)容，房屋租賃合同的主要條款，房地產(chǎn)中介服務(wù)的內(nèi)容，房地產(chǎn)抵押的程序，房地產(chǎn)權(quán)屬登記的種類。

　　熟悉：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理，工程竣工驗(yàn)收備案制度，房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓條件和程序，房屋租賃登記，房地產(chǎn)中介服務(wù)管理的內(nèi)容，房地產(chǎn)抵押登記，房地產(chǎn)權(quán)屬登記程序，城市異產(chǎn)毗連房屋管理的規(guī)定。

　　了解：施工許可證制度，禁止轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的規(guī)定，商品房銷售爭議的解決規(guī)則，房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的管理、抵押房地產(chǎn)的處分原則，公有住宅售后維修養(yǎng)護(hù)管理的規(guī)定。

　　(三)要點(diǎn)說明

　　1. 房地產(chǎn)領(lǐng)域的現(xiàn)行法規(guī)體系

　　2. 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理

　　3. 城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的關(guān)系

　　4. 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理應(yīng)遵循的制度

　　5. 建筑工程質(zhì)量管理制度

　　6. 房地產(chǎn)開發(fā)的施工許可證制度

　　7. 工程竣工驗(yàn)收備案制度

　　8. 房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的條件

　　9. 房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的程序

　　10. 禁止房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的規(guī)定

　　11. 商品房預(yù)售的條件

　　12. 商品房現(xiàn)售的條件

　　13. 商品房銷售合同的主要內(nèi)容

　　14. 《住宅質(zhì)量保證書》的要求和主要內(nèi)容

　　15. 《住宅使用說明書》的要求和主要內(nèi)容

　　16. 房屋租賃合同的主要條款

　　17. 禁止房屋租賃的規(guī)定

　　18. 房屋租賃登記備案

　　19. 設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)具備的條件

　　20. 房地產(chǎn)中介服務(wù)合同的主要內(nèi)容

　　21. 房地產(chǎn)中介活動中禁止的行為

　　22. 房地產(chǎn)抵押程序

　　23. 不得設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)

　　24. 房地產(chǎn)抵押合同

　　25. 房地產(chǎn)抵押登記

　　26. 房地產(chǎn)權(quán)屬登記的種類

　　27. 房地產(chǎn)權(quán)屬登記的要求

　　28. 房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理制度的種類

　　29. 房地產(chǎn)權(quán)屬登記的特殊性

　　30. 房屋權(quán)屬證書的種類

　　31. 房屋權(quán)屬登記程序

　　32. 異產(chǎn)毗連房屋及其使用規(guī)則

　　33. 危險(xiǎn)房屋造成損害事故的法律責(zé)任

　　34. 公有住宅售后的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任

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