2013年經(jīng)濟(jì)師考試《中級(jí)房地產(chǎn)》預(yù)習(xí)：地租地價(jià)理論

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　　2013年中級(jí)經(jīng)濟(jì)師考試房地產(chǎn)輔導(dǎo)講義(4)

　　第三節(jié) 地租地價(jià)理論

一、地租和地價(jià)的概念

　　(一)地租的概念

　　狹義地租是指使用土地所獲得的超額報(bào)酬或收益;

　　廣義的地租是指超額的利潤(rùn)、工資、利息及利用各種生產(chǎn)要素所獲得的超額報(bào)酬或收益。地租的本質(zhì)是超額報(bào)酬或收益。地租通常是指土地所有者向土地使用者讓渡土地使用權(quán)所獲得的收入。是土地所有者憑借土地所有權(quán)不勞而獲的收入，是土地所有權(quán)借以實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)形式。 ’

　　(二)地價(jià)的概念

　　地價(jià)是指土地所有者向土地需求者讓渡土地所有權(quán)所獲得的收入，是買賣土地的價(jià)格。我國(guó)目前由于土地不得買賣，“買賣”(具體稱為出讓和轉(zhuǎn)讓)的是有一定使用期限的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，所以人們通常所講的地價(jià)，是出讓或者轉(zhuǎn)讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的價(jià)格，是國(guó)家一次性出讓若干年的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)或者土地使用權(quán)人轉(zhuǎn)讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)所獲得的收入，其本質(zhì)是一次性收取的若干年的地租。

二、地租的產(chǎn)生和發(fā)展

　　最初出現(xiàn)的地租是奴隸制地租，以勞役地租為基本形式。

　　封建制度時(shí)期，地租反映的是地主剝削農(nóng)民(農(nóng)奴)的生產(chǎn)關(guān)系。在人身依附和超經(jīng)濟(jì)強(qiáng)制下，地租包含了直接生產(chǎn)者(佃農(nóng))的全部剩余生產(chǎn)物。封建地租在前期以實(shí)物地租為主后期出現(xiàn)了貨幣地租。

　　資本主義時(shí)期，地租以貨幣地租為主要形式，不再是占有直接生產(chǎn)者的全部剩余生產(chǎn)物，而僅是其中的超額利潤(rùn)部分，平均利潤(rùn)部分由產(chǎn)業(yè)資本家占有。

　　到了社會(huì)主義社會(huì)，盡管實(shí)行土地公有制，但仍然存在地租。這是由于地租產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)條件還存在著，即仍然存在土地所有權(quán)的不同主體，以及土地所有權(quán)與土地使用權(quán)的分離。但社會(huì)主義地租與資本主義地租不同，它反映的是在國(guó)家、集體和個(gè)人三者根本利益一致的前提下，對(duì)土地收益的分配關(guān)系;同時(shí)，社會(huì)主義地租還是國(guó)家用于調(diào)節(jié)社會(huì)生產(chǎn)和分配的經(jīng)濟(jì)杠桿。

　　(一)級(jí)差地租

　　級(jí)差地租是指不同土地或同―土地上由于土地肥力、相對(duì)位置及開發(fā)程度不同而形成的差別地租。

　　地租=市場(chǎng)價(jià)格―生產(chǎn)成本―平均利潤(rùn)。

　　杜能在《孤立國(guó)》一書中，認(rèn)為除土地肥力是決定地租支付能力的要素外，區(qū)位也是決定地租的重要因素。

　　馬克思把級(jí)差地租分為兩種形式：級(jí)差地租I和級(jí)差地租Ⅱ。

　　級(jí)差地租I是等量資本和等量勞動(dòng)投在等面積不同肥沃程度和位置的土地上所產(chǎn)生的不同級(jí)差生產(chǎn)力帶來的級(jí)差超額利潤(rùn)的轉(zhuǎn)化形態(tài)。

　　級(jí)差地租Ⅱ是指在同一塊土地上連續(xù)追加投資，每次投人資本的生產(chǎn)率不同而產(chǎn)生的超額利潤(rùn)所轉(zhuǎn)化的地租形態(tài)。

　　(二)絕對(duì)地租

　　不管租種什么土地都必須繳納的地租，就是絕對(duì)地租。絕對(duì)地租是指土地所有者憑借對(duì)土地所有權(quán)的壟斷所取得的地租。

　　三)壟斷地租

　　壟斷地租是由產(chǎn)品的壟斷價(jià)格帶來的超額利潤(rùn)而轉(zhuǎn)化成的地租。比如，具有特殊風(fēng)味的名酒就是用某些特別地塊出產(chǎn)的原料(包括水)釀制而成的。又如，我國(guó)某些地區(qū)出產(chǎn)的特殊干鮮果品，只能在一些地區(qū)種植。這些產(chǎn)品就可以按照不僅大大超過生產(chǎn)價(jià)格，而且也超過其價(jià)值的壟斷價(jià)格在市場(chǎng)上出售。這種壟斷價(jià)格產(chǎn)生的超額利潤(rùn)，由于土地所有者擁有對(duì)這種具有特殊性質(zhì)的土地的所有權(quán)，因而轉(zhuǎn)化為壟斷地租，落人土地所有者手中。

四、地租與地價(jià)的關(guān)系

　　地價(jià)是地租的資本化，是資本化的地租，是預(yù)買一定年數(shù)的地租。

　　地價(jià)=地租除以平均利息率

　　對(duì)于永久租期土地，地價(jià)是每年的地租折現(xiàn)到初期之和。

　　若每年的地租為定值并且折現(xiàn)率不變，地價(jià)是每年的地租折現(xiàn)值的加和。

　　例如，假定平均利息率為5%，每年200元的地租，200除以5%=4000，200可以看作是一個(gè)4000元資本的利息，據(jù)此推算出地價(jià)為4000元，并認(rèn)為地價(jià)實(shí)際上“不是土地的購(gòu)買價(jià)格，而是土地所提供的地租的購(gòu)買價(jià)格，它是按普通利息率計(jì)算的。

　　例題1：級(jí)差地租是指不同土地或同―土地上由于( )及開發(fā)程度不同而形成的差別地租。

　　A 土地肥力 B 不同土地 C 同一土地 D相對(duì)位置

　　答案：AD

　　解析：級(jí)差地租是指不同土地或同―土地上由于土地肥力、相對(duì)位置及開發(fā)程度不同而形成的差別地租。

　　例題2：級(jí)差地租I是等量資本和等量勞動(dòng)投在等面積不同肥沃程度和位置的土地上所產(chǎn)生的不同級(jí)差生產(chǎn)力帶來的級(jí)差(　　)的轉(zhuǎn)化形態(tài)。

　　A 地租 B 超額利潤(rùn) C 絕對(duì)地租 D 壟斷地租

　　答案：B

　　解析：級(jí)差地租I是等量資本和等量勞動(dòng)投在等面積不同肥沃程度和位置的土地上所產(chǎn)生的不同級(jí)差生產(chǎn)力帶來的級(jí)差超額利潤(rùn)的轉(zhuǎn)化形態(tài)。

　　例題3：級(jí)差地租Ⅱ是指在同一塊土地上連續(xù)追加投資，每次投人資本的(　　)不同而產(chǎn)生的超額利潤(rùn)所轉(zhuǎn)化的地租形態(tài)。

　　A 數(shù)量 B 重量 C 勞動(dòng)率 D 生產(chǎn)率

　　答案：D

　　解析：級(jí)差地租Ⅱ是指在同一塊土地上連續(xù)追加投資，每次投人資本的生產(chǎn)率不同而產(chǎn)生的超額利潤(rùn)所轉(zhuǎn)化的地租形態(tài)。

　　例題4：土地所有者憑借對(duì)土地所有權(quán)的壟斷所取得的地租叫(　　)。

　　A 級(jí)差地租 B 絕對(duì)地租 C 壟斷地租 D 地價(jià)

　　答案：B

　　解析：絕對(duì)地租是指土地所有者憑借對(duì)土地所有權(quán)的壟斷所取得的地租。

　　例題5：由產(chǎn)品的壟斷價(jià)格帶來的超額利潤(rùn)而轉(zhuǎn)化成的地租叫(　　)。

　　A 級(jí)差地租B 絕對(duì)地租C 壟斷地租 D 地價(jià)

　　答案：C

　　解析：壟斷地租是由產(chǎn)品的壟斷價(jià)格帶來的超額利潤(rùn)而轉(zhuǎn)化成的地租。

　　例題6：地租與地價(jià)的關(guān)系( ).

　　A 地價(jià)是地租的資本化B 地價(jià)是資本化的地租 C 對(duì)于永久租期土地，地價(jià)是每年的地租的簡(jiǎn)單加和。 D 若每年的地租為定值并且折現(xiàn)率不變，地價(jià)是每年的地租折現(xiàn)值的加和。E 地價(jià)本質(zhì)是一次性收取的若干年的地租

　　答案：ABDE

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