土地估價師管理基礎與法規(guī)練習及答案(二)

　　一、單選題：

　　1、以下土地估價理論方法體系與土地估價的技術標準體系中哪項( )屬國家標準。

　　A.《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》

　　B.《農用地分等規(guī)程》

　　C.《農用地估價規(guī)程》

　　D.《城市地價動態(tài)監(jiān)測技術規(guī)范》

　　標準答案：A

　　解析：國家標準有兩個：《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》、《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》。

　　2、以下土地估價理論方法體系與土地估價的技術標準體系中哪項( )屬行業(yè)標準。

　　A.《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》

　　B.《農用地分等規(guī)程》

　　C.《土地估價報告規(guī)范格式》

　　D.《城市地價動態(tài)監(jiān)測技術規(guī)范》

　　標準答案：B

　　解析：行業(yè)標準有三個：《農用地分等規(guī)程》、《農用地定級規(guī)程》、《農用地估價規(guī)程》。

　　3、以下土地估價理論方法體系與土地估價的技術標準體系中哪項( )屬技術標準。

　　A.《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》

　　B.《農用地分等規(guī)程》

　　C.《土地估價報告規(guī)范格式》

　　D.《農用地估價規(guī)程》

　　標準答案：C

　　解析：《土地估價報告規(guī)范格式》為技術標準。

　　4、高級住宅的最高使用年限是( )。

　　A.40

　　B.50

　　C.60

　　D.70

　　標準答案：D

　　解析：根據國務院1990年頒布的《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十二條規(guī)定;土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：居住用地70年;

　　5、《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》是在( )年頒布的。

　　A.1992

　　B.1990

　　C.1994

　　D.1998

　　標準答案：B

　　解析：國務院1990年頒布了《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》。

　　6、土地使用權出讓最高年限按下列用途確定不正確的是( )。

　　A.居住用地70年

　　B.工業(yè)用地50年

　　C.教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地40年

　　D.商業(yè)、旅游、娛樂用地40年

　　標準答案：C

　　解析：教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地應為50年

　　7、下列哪項不是土地估價報告的使用方向( )。

　　A.價值依據

　　B.訴訟證據

　　C.記帳依據

　　D.價格依據

　　標準答案：D

　　解析：土地價格受很多因素限制，不同估價目的、不同估價期日造成的土地評估價格不一樣，評估價格并不總是等于交易價格，所以也不能作為價格依據。

　　8、土地評估時，在現(xiàn)有的產權資料中應依據( )的產權資料。

　　A.最有效

　　B.最新

　　C.最高級

　　D.最先收集到

　　標準答案：A

　　解析：產權資料最根本的是有效性。

　　9、土地登記面積與出讓合同上的面積不一致時，以( )為主。

　　A.土地證上登記面積

　　B.出讓合同上的面積

　　C.實際測量面積

　　D.其他

　　標準答案：A

　　解析：土地證上登記面積是政府確定的面積，具有法律效力。

　　10、下面哪項( )是利用地籍圖所不能了解到的。

　　A.界址、地形

　　B.方位、坐標、四至

　　C.地產臨路狀況、深度

　　D.建筑層數(shù)

　　標準答案：D

　　解析：利用地籍圖估價師可從中了解地產的界址、方位、坐標、地產臨路狀況、深度、四至等內容。

　　11、從總平面圖可以了解到( )。

　　A.道路設施

　　B.各層次的構造

　　C.建筑高度

　　D.地產等級

　　標準答案：B

　　解.析：通過平面位置圖，估價師可了解宗地形狀、地上建筑物形狀、分布、各層次的構造等內容。

　　12、資料調查時，樣本抽樣采用( )抽樣調查。

　　A.分類不等比

　　B.等比

　　C.隨意

　　D.定額

　　標準答案：A

　　解析：資料調查時，樣本抽樣采用分類不等比抽樣調查。

　　13、( )是對土地經濟區(qū)位影響最重要的指標。

　　A.商業(yè)服務業(yè)繁華程度

　　B.距離當?shù)卣k公場地的遠近

　　C.城市規(guī)

　　D.交通便捷程度

　　標準答案：A

　　解析：商服繁華影響度是土地定級工作中必須涉及的一個重要因素，是反映土地經濟區(qū)位最重要的指標。

　　14、商服繁華影響度是反映( )區(qū)位最重要的指標。

　　A.土地質量

　　B.土地經濟

　　C.土地價格

　　D.土地價值

　　標準答案：B

　　解析：商服繁華影響度是土地定級工作中必須涉及的一個重要因素，是反映土地經濟區(qū)位最重要的指標。

　　15、城鎮(zhèn)土地定級中，市級商服中心的市級、區(qū)級、小區(qū)級商服功能對某一評價單元均有影響，影響分值分別為45、25、8，但同時又受另一區(qū)級中心的區(qū)級、小區(qū)級商服功能影響影響分值分別為20、10，則該評價單元的商服繁華度作用分值為( )。

　　A.78

　　B.80

　　C.75

　　D.108

　　標準答案：B

　　解析：取市級、區(qū)級、小區(qū)級商服功能最大值45+25+10=80

　　 二、多選題：

　　1、受理估價委托時，估價人員應明確的估價基本事項有( )。

　　A.估價原則

　　B.估價目的

　　C.估價對象

　　D.估價期日

　　E.估價方法

　　標準答案：B，C，D

　　解析：根據土地估價委托協(xié)議(合同)的主要內容：估價目的、估價對象、估價期日，等等。

　　2、下列說法錯誤的是( )。

　　A.只有經土地所有權人要求，才能對該土地估價

　　B.只有經土地使用權人要求，才能對該土地估價

　　C.只有經土地抵押權人要求，才能對該土地估價

　　D.只有經土地抵押權人要求，就可以對該土地估價

　　E.只有經房地產主管部門要求，才能對該土地估價

　　標準答案：A，B，C，E

　　解析：答案ABCE都排除了其他進行土地估價的條件，所以是錯誤的。

　　3、為保證估價結果的科學、客觀、公正，以下哪項( )是接受委托估價必須遵循的原則。

　　A.簽訂估價合同

　　B.坐等委托

　　C.爭取時效

　　D.提高估價質量

　　E.適應國際化的要求

　　標準答案：A，C，D，E

　　解析：答案B坐等委托與保證估價結果的科學、客觀、公正沒有關系，為錯誤答案，其他為正確答案。

　　4、簽訂土地估價委托協(xié)議的重要性( )。

　　A.估價委托的法律依據

　　B.明確土地估價雙方權利與義務

　　C.降低估價收益風險

　　D.爭取更多業(yè)務

　　E.明確估價方法

　　標準答案：A，B，C

　　解析：簽訂土地估價委托協(xié)議的重要性有三項：估價委托的法律依據、明確土地估價雙方權利與義務、降低估價收益風險。

　　5、估價委托合同的內容包括以下哪項( )。

　　A.委托人的名稱或者姓名和住所

　　B.估價機構的名稱和住所

　　C.估價對象

　　D.估價方法

　　E.估價時點

　　標準答案：A，B，C，E

　　解析：估價委托合同的內容包括委托人的名稱或者姓名和住所、估價機構的名稱和住所、估價對象、估價時點，等等，但是不包含估價方法。

　　6、以下土地估價理論方法體系與土地估價的技術標準體系中哪項( )不屬于國家標準。

　　A.《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》

　　B.《農用地分等規(guī)程》

　　C.《農用地估價規(guī)程》

　　D.《城市地價動態(tài)監(jiān)測技術規(guī)范》

　　E.《農用地定級規(guī)程》

　　標準答案：B，C，D，E

　　解析：國家標準有兩個：《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》、《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》。

　　7、以下土地估價理論方法體系與土地估價的技術標準體系中哪項( )屬行業(yè)標準。

　　A.《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》

　　B.《農用地分等規(guī)程》

　　C.《農用地估價規(guī)程》

　　D.《農用地定級規(guī)程》

　　E.《城市地價動態(tài)監(jiān)測技術規(guī)范》

　　標準答案：B，C，D

　　解析：行業(yè)標準有三個：《農用地分等規(guī)程》、《農用地定級規(guī)程》、《農用地估價規(guī)程》。

　　8、我國的地價體系是以( )為基礎的。

　　A.基準地價

　　B.標定地價

　　C.宗地地價

　　D.路線價

　　標準答案：A，B，C

　　解析：我國建立了基準地價、標定地價、宗地地價;城市地價動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)等地價體系。

　　9、估價報告書的內在質量包括( )。

　　A.估價結論的準確性

　　B.文字表達水平

　　C.估價方法選擇的正確性

　　D.參數(shù)確定的合理性E.估價方法的多樣性

　　標準答案：A，C，D

　　解析：估價報告書的內在質量應當是結論準確，方法正確，參數(shù)確定合理。根據土地估價報告書內容知道應當為：委托估價方名稱、估價目的。

　　10、估價技術報告的作用是( )。

　　A.提交委托評估方

　　B.提交給土地管理部門確認或備案

　　C.提交給土地使用者

　　D.土地估價機構存檔

　　E.明確雙方權利關系

　　標準答案：B，D

　　解析：估價技術報告的作用主要是作為土地估價報告的一部分，提交給土地管理部門確認或備案，是政府對地價評估管理的需要，土地估價機構存檔是自己業(yè)務需要。土地使用者有時候并不一定是委托評估方，而估價技術報告的作用主要是提交給委托評估方的，所以不正確。D、明確雙方權利關系，沒有這項內容。

　　11、土地使用權出讓最高年限按用途確定正確的是( )。

　　A.居住用地70年

　　B.工業(yè)用地50年

　　C.教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年

　　D.商業(yè)、旅游、娛樂用地40年E.綜合或其他用地40年

　　標準答案：A，B，C，D

　　解析：根據國務院1990年頒布的《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十二條規(guī)定;土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：

　　(1)居住用地70年;

　　(2)工業(yè)用地50年;

　　(3)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年;

　　(4)商業(yè)、旅游、娛樂用地40年;

　　(5)綜合或其他用地50年。

　　12、 土地使用權出讓最高年限按用途確定不正確的有( )。

　　A.居住用地50年

　　B.工業(yè)用地50年

　　C.教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地40年

　　D.商業(yè)、旅游、娛樂用地40年

　　E.綜合或其他用地40年

　　標準答案：A，C，E

　　解析：根據國務院1990年頒布的《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十二條規(guī)定;土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：

　　(1)居住用地70年;

　　(2)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年;

　　(3)綜合或其他用地50年。

　　13、土地估價報告的使用方向有哪幾種( )。

　　A.價值依據

　　B.訴訟證據

　　C.記帳依據

　　D.價格依據

　　E.抵押依據

　　標準答案：A，B，C

　　解析：根據土地估價的目的，可以知道土地估價報告的使用方向應為價值依據、訴訟證據、記帳依據。

　　14、常見的土地估價目的有( )。

　　A.上市

　　B.抵押

　　C.轉讓

　　D.租賃

　　E.買賣

　　標準答案：A，B，C，D

　　解析：根據土地估價目的可以知道上市、抵押、轉讓、租賃。

　　15、通過城鎮(zhèn)規(guī)劃圖，估價師可從中了解到以下哪項( )宗地所在地區(qū)域的規(guī)劃限制。

　　A.容積率限制

　　B.建筑物高度限制

　　C.覆蓋率限制

　　D.用途和利用限制

　　E.房屋所有權人

　　標準答案：A，B，C，D

　　解析：通過城鎮(zhèn)規(guī)劃圖，估價師可從中了解宗地所在地區(qū)域的規(guī)劃限制，如容積率、建筑物高度、覆蓋率限制及用途和利用限制等內容。