2014年物業(yè)管理師《經營管理》章節(jié)練習8

　　(二)多項選擇題(每題2分。每題中的備選項中。有2個或2個以上選項符合題意。錯選，本題不得分;少選，所選每個選項0.5分)

　　1、收益性物業(yè)是指能直接產生租賃收益或其他經濟收益的物業(yè)，包括( )等。

　　A.自住型公寓 B.政府辦公樓 C.旅館

　　D.餐館 E寫字樓

　　2、收益性物業(yè)價值的高低主要取決于( )。

　　A.過去凈收益的大小 B.現(xiàn)期凈收益的大小 C.未來凈收益的大小

　　D.獲得凈收益期限的長短 E獲得凈收益的可靠性

　　3、物業(yè)要有價格與其他任何物品要有價格一樣，需要同時具備( )。

　　A.價值 B.價格 C.有用性 D.稀缺性 E有效需求

　　4、以下屬于物業(yè)價格與一般物品的價格的共同之處的是( )。

　　A.都是價格，用貨幣來表示

　　B.都有波動，受供求因素的影響

　　C.容易受交易者的個別因素的影響

　　D.都是按質論價，優(yōu)質高價，劣質低價

　　E價格形成的時間較長

　　5、物業(yè)價格與一般物品價格的不同，表現(xiàn)為物業(yè)價格的特征。物業(yè)價格主要特征有( )。

　　A.價格受區(qū)位的影響很大

　　B.既有交換代價的價格，又有使用代價的租金

　　C.價格容易波動

　　D.實質上是物業(yè)權益的價格

　　E容易受交易者的個別因素的影響

　　6、有效需求必須同時具備( )。

　　A. 購買心理 B. 購買行動 C. 購買價格

　　D. 購買意愿 E 購買能力

　　7、以下關于物業(yè)區(qū)位的表述正確的是( )。

　　A. 物業(yè)價格與區(qū)位密切相關

　　B. 物業(yè)的區(qū)位就是指物業(yè)的地理坐標位置

　　C. 物業(yè)的區(qū)位是指物業(yè)的空間位置

　　D. 最常見的是用距離來衡量區(qū)位的好壞

　　E“便捷性”指“外”到“內”――“進”的方便程度

　　8、距離可以分為( )。

　　A. 空間路線距離 B. 交通直線距離 C. 交通路線距離

　　D.空間直線距離 E 交通時間距離

　　9、以下屬于以租賃為主要交易方式的物業(yè)類型的是( )。物業(yè)，如、、，甚至是主流

　　A. 公園 B. 公寓 C.寫字樓 D. 圖書館 E旅館

　　10、以下關于使用價值和交換價值的說法中，正確的是( )。

　　A. 任何物品能夠成為商品，首先必須具備交換價值

　　B.沒有使用價值的東西不能成為商品

　　C.使用價值是交換價值的前提

　　D.沒有使用價值就沒有交換價值

　　E 沒有交換價值就沒有使用價值11、以下關于市場價值和投資價值的敘述中，正確的是( )。

　　A. 投資價值是客觀的、非個人的價值

　　B. 市場價值是建立在主觀的、個人因素基礎上的價值

　　C.在某一時點，市場價值是惟一的

　　D.在某一時點，投資價值是惟一的

　　E 投資價值會因投資者的不同而不同

　　12、同一物業(yè)對于不同的投資者之所以會有不同的投資價值，是因為不同的投資者可能存在( )。

　　A. 開發(fā)成本優(yōu)勢不同 B. 經營費用優(yōu)勢不同 C. 納稅狀況不同

　　D. 對未來的信心 E 政策優(yōu)惠不同

　　13、以下關于成交價格的敘述中，正確的是( )。

　　A. 是交易雙方實際達成交易的價格

　　B.在買方市場下，成交價格會偏向最低買價

　　C. 可以是貨幣額、商品或其他有價物

　　D. 隨著交易者的財力、動機、對交易對象和市場的了解程度的不同而不同

　　E成交價格是一個已經完成的事實

　　14、正常成交價格是指交易雙方在( )情況下進行交易所形成的價格。

　　A.公開市場 B.信息通暢 C.平等自愿

　　D.誠實無欺 E沒有利害關系

　　15、導致形成非正常成交價格的因素包括( )。

　　A. 不了解市場行情 B. 砍價不成功 C.壟斷

　　D. 團體采購 E 強迫交易

　　16、成交價格還可以按照交易方式的不同來劃分，例如，按照土地使用權出讓方式的不同，可以將土地使用權出讓的成交價格分為( )。

　　A. 掛牌成交價 B.招標成交價 C.出讓成交價

　　D.拍賣成交價 E協(xié)議成交價

　　17、物業(yè)拍賣是以公開競價的形式，將物業(yè)轉讓給最高應價者的買賣方式，在拍賣活動中經常涉及到的價格類型有( )。

　　A.評估價 B.保留價 C.起拍價

　　D.協(xié)議價 E成交價

　　18、以下說法中，錯誤的是( )。

　　A. 保留價是在拍賣前確定的拍賣標的可售的最低價格

　　B. 有保留價拍賣中，最高應價即成為成交價

　　C. 減價拍賣是一種常見的叫價方式

　　D. 競價是競賣人自己報出的購買價格

　　E評估價是對擬拍賣的物業(yè)的公開市場價值的評估結果

　　19、在過去“提高公房租金”的城鎮(zhèn)住房制度改革中，將房租分為( )。

　　A. 福利租金 B.市場租金 C.成本租金

　　D.準成本租金 E商品租金

　　20、商品租金又稱全價租金，是指以物業(yè)價值為基礎確定的租金，由( )、保險費、地租和利潤等八項因素構成

　　A. 攤銷費 B.管理費 C.維修費 D.投資利息 E房產稅21、以下屬于物業(yè)稅性質的稅收種類有( )。

　　A.城鎮(zhèn)土地使用稅 B. 印花稅 C.城市房地產稅

　　D. 房產稅 E 契稅

　　22、原始價值簡稱原值、原價，也稱歷史成本、原始購置成本，是指一項資產在當初取得時實際發(fā)生的成本，包括( )等。

　　A. 購買價 B. 運行費 C.運輸費

　　D.安裝費 E繳納的有關稅費

　　23、以下有關賬面價值、市場價值和原始價值的說法中，錯誤的是( )

　　A. 賬面價值又稱賬面凈值、折余價值

　　B.市場價值是隨著時間的流逝而不斷減少的

　　C.市場價值是指一項資產現(xiàn)時在市場上實際所值的價格

　　D.原始價值是始終不變的

　　E賬面價值是隨著時間的流逝而上下波動的

　　24、物業(yè)價格的影響因素的特點包括( )。

　　A.不同的物業(yè)價格影響因素，引起物業(yè)價格變動的方向是不盡相同的

　　B.不同的物業(yè)價格影響因素，引起物業(yè)價格變動的程度是不盡相同的

　　C.不同的物業(yè)價格影響因素，與物業(yè)價格之間的影響關系是不盡相同的

　　D.有些物業(yè)價格影響因素對物業(yè)價格的影響與時間有關，有些與時間無關

　　E大多數(shù)物業(yè)價格影響因素對物業(yè)價格的影響可以用數(shù)學公式或數(shù)學模型來量化

　　25、人口因素對物業(yè)價格的影響主要包括( )。

　　A. 人口年齡結構 B.人口數(shù)量規(guī)模 C. 人口性別比例

　　D. 人口素質 E 家庭人口規(guī)模

　　26、城市規(guī)劃對物業(yè)價格有很大影響，特別是對( )等的規(guī)定。

　　A.城市發(fā)展方向 B.土地出讓金 C.建筑高度

　　D.建筑密度 E容積率

　　27、收益性物業(yè)價格的影響因素包括( )。

　　A. 人口因素 B. 經濟因素 C. 物價因素

　　D. 利率因素 E 心理因素

　　28、心理因素對物業(yè)價格的影響有時是不可忽視的。影響物業(yè)價格的心理因素主要有( )。

　　A.購買或出售心態(tài) B.個人欣賞趣味 C.時尚風氣

　　D.接近名家住宅心理 E講究風水或吉祥樓層數(shù)字

　　29、收益性物業(yè)估價的基本方法包括( )。

　　A.市場法 B. 路線價法 C. 假設開發(fā)法

　　D.成本法 E收益法

　　30、運用市場法估價的一般步驟包括( )。

　　A.搜集交易實例 B.選取可比實例 C. 對可比實例成交價格進行處理

　　D.計算物業(yè)收益 E求取比準價格31、在搜集交易實例時應盡可能搜集較多的內容，一般包括( )。

　　A.交易情況 B.交易實例物業(yè)的狀況 C.成交日期

　　D.成交價格 E付款方式

　　32、在市場比較法中，交易實例物業(yè)的狀況應了解的內容包括( )。

　　A.名稱、坐落 B.面積、四至 C.用途、產權

　　D.交易情況 E建筑物建成年月

　　33、通常房地產市場交易中的計價方式包括( )。

　　A. 按套計價 B.按套內建筑面積計價 C.按公攤面積計價

　　D.按建筑面積計價 E按使用面積計價

　　34、通常房地產市場交易中的交易方式包括( )。

　　A. 協(xié)議 B.招標 C.競價 D.拍賣 E掛牌

　　35、選取可比實例應符合的基本要求包括( )。

　　A.可比實例物業(yè)應是估價對象物業(yè)的相同物業(yè)

　　B.可比實例的成交日期應與估價時點接近

　　C.可比實例的交易類型應與估價目的吻合

　　D.可比實例的成交價格應為正常市場價格或能夠修正為正常市場價格

　　E可比實例物業(yè)應是估價對象物業(yè)的類似物業(yè)

　　36、在市場比較法中，進行價格修正前，必須建立價格可比基礎，具體內容包括( )。

　　A.統(tǒng)一付款方式 B.統(tǒng)一采用單價 C.統(tǒng)一幣種和貨幣單位

　　D.統(tǒng)一面積內涵 E統(tǒng)一面積單位

　　37、在下列交易中，成交價格往往會偏離正常市場價格的是( )。

　　A.急于出售或急于購買的交易

　　B.交易雙方或某一方對市場行情缺乏了解的交易

　　C.交易雙方或某一方有特別動機或偏好的交易

　　D.交易稅費非正常負擔的交易

　　E受債權債務關系影響的交易

　　38、“取得物業(yè)開發(fā)用地進行房屋建設，然后銷售所建成的商品房”這種典型的物業(yè)開發(fā)經營方式中物業(yè)價格通常由( )構成。

　　A.土地取得成本、開發(fā)成本 B.管理費用 C.廣告費用

　　D.銷售費用、銷售稅費 E投資利息、開發(fā)利潤

　　39、以下關于重新購建價格的說法中，錯誤的是( )。

　　A.重新購建價格是交易時點時的價格

　　B.重新購建價格是估價時點時的價格

　　C.重新購建價格是客觀的價格

　　D.建筑物的重建價格是全新狀況下的價格

　　E建筑物的重新購建價格中已扣除建筑物的折舊

　　40、根據造成建筑物折舊的原因，可將建筑物折舊分為( )。

　　A. 自然折舊 B. 物質折舊 C. 經濟折舊

　　D. 人為折舊 E 功能折舊41、運用收益法估價一般分為4個步驟，具體包括( )。

　　A.搜集并驗證與估價對象未來預期收益有關的數(shù)據資料

　　B.選用適宜的收益法公式求取積算價格

　　C.預測估價對象的未來收益

　　D.求取報酬率或資本化率、收益乘數(shù)

　　E選用適宜的收益法公式計算出收益價格

　　42、在目前情況下，根據物業(yè)開發(fā)用地取得的途徑，可分為( )。

　　A.通過城市房屋拆遷取得

　　B. 通過租用農村集體土地取得

　　C. 通過征收農地取得

　　D. 通過開發(fā)商轉讓的已完成征收或拆遷補償安置的熟地

　　E 通過購買政府招標、拍賣、掛牌出讓

　　43、開發(fā)成本是指在取得的物業(yè)開發(fā)用地上進行基礎設施和房屋建設所必需的直接費用、稅金等，具體包括( )。

　　A.勘察設計和前期工程費 B.基礎設施建設費 C.房屋建筑安裝工程費

　　D.開發(fā)建設過程中的稅費 E公共配套設施建設費

　　44、物質折舊的具體原因包括( )。

　　A.自然經過的老化 B.建筑式樣過時 C.意外破壞的損毀

　　D.延遲維修的損壞殘存 E正常使用的磨損

　　45、收益乘數(shù)是采用市場提取法，從與估價對象的收益流量類型等相同的類似物業(yè)有關資料中求得，收益乘數(shù)具體有( )。

　　A. 毛收入乘數(shù) B. 毛租金乘數(shù) C. 有效毛收入乘數(shù)

　　D. 凈收益乘數(shù) E 潛在毛收入乘數(shù)

　　(二)多項選擇題

　　1.CDE 2.CDE 3.CDE 4.ABD 5.ABDE 6.DE 7.ACD 8.CDE 9.CDE 10.BCD

　　11.CE 12.ABCDE 13.ACDE 14.CDE 15.ACE 16.ABDE 17.ABCE 18.AE 19.ABCDE 20.BCDE 21.ACD 22.CDE 23.BE 24.ABCD 25.BDE26.ACDE 27.ABCDE 28.ABCDE 29.ADE 30.ABCE31.ABCDE 32.ABCDE 33.ABCE 34.ABDE 35.BCDE 36.ABCDE 37.ABCDE 38.ABDE 39.BCD 40.BCE41.ACDE 42.ACDE 43.ABCDE 44.ACDE 45.BCDE

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