2013年土地估價(jià)案例與報(bào)告計(jì)算題3

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　　某企業(yè)擁有A宗地的劃撥土地使用權(quán)，并于2002年9月1日與當(dāng)?shù)卣炗喠嗽撟诘氐膰?guó)有土地租賃協(xié)議，租期20年，實(shí)際支付的年租金為10元/平方米。A宗地土地面積為30000平方米，用途為工業(yè)，現(xiàn)已達(dá)到五通一平的開發(fā)程度。

　　經(jīng)調(diào)查，A宗地周邊有三宗條件相似的工業(yè)用地，具體情況如下：

　　(1)B宗地：占地45畝，于1998年9月1日通過征地方式取得，當(dāng)時(shí)根據(jù)所在區(qū)域的市場(chǎng)行情，共支付了300萬元征地及其相關(guān)稅費(fèi)，經(jīng)開發(fā)建設(shè)，現(xiàn)已達(dá)到七通一平的開發(fā)程度，共花費(fèi)土地開發(fā)費(fèi)540萬元。據(jù)調(diào)查，從1998年9月1日到2002年9月1日期間，征地費(fèi)用和達(dá)到七通一平的土地開發(fā)費(fèi)用分別上漲了20%和30%。

　　(2)C宗地：占地25000平方米，于1998年9月1日通過出讓方式取得。宗地已達(dá)到三通一平的開發(fā)程度。按照2002年9月的市場(chǎng)行情，該宗地若出租經(jīng)營(yíng)，每年土地凈收益可達(dá)55萬元。

　　(3)D宗地：占地3.5公頃，于2002年9月以國(guó)家作價(jià)人股方式取得，40年期、“七通一平”條件下作價(jià)425元/平方米。

　　宗地 交易情況 區(qū)域因素 個(gè)別因素

　　B宗地 ―4% ―2% 5%

　　C宗地 0 5% ―1%

　　D宗地 2% ―7% 一5%

　　? 　　表中數(shù)值表示B、C、D各宗地與A宗地的比較，負(fù)值表示案例宗地比A宗地的對(duì)應(yīng)條件差，正值表示案例宗地的條件優(yōu)于A宗地。

　　根據(jù)當(dāng)?shù)?002年9月的土地市場(chǎng)狀況，從征地到完成七通一平的土地開發(fā)需要1年的時(shí)間，土地開發(fā)費(fèi)分季度投入，每季度投資額相等，在季內(nèi)均勻投入;設(shè)定土地開發(fā)資金的貸款季利率為1.5%，需按季度按復(fù)利計(jì)算利息;土地開發(fā)的投資回報(bào)率為10%;土地增值收益率為20%;土地還原率取6%。

　　相對(duì)A宗地而言，其50年土地使用權(quán)價(jià)格因開發(fā)程度不同而有差異：達(dá)到七通一平時(shí)地價(jià)比五通一平高100元/平方米，達(dá)到五通一平時(shí)地價(jià)比三通一平高60元/平方米。

　　根據(jù)以上條件，試回答以下問題：

　　(1)以B、C、D作為比較案例，利用市場(chǎng)比較法測(cè)算宗地A于2002年9月1日的土地價(jià)格;

　　(2)測(cè)算宗地A于2002年9月1日的市場(chǎng)年租金;

　　(3)測(cè)算宗地A于2002年9月1日的承租土地使用權(quán)價(jià)格。

　　綜合計(jì)算題

　　該題型主要考察應(yīng)試者對(duì)幾種主要估價(jià)方法的綜合運(yùn)用能力，每道小題的解答通常貫穿一種主要方法，但方法中所需某些條件未直接給出，需借助其他方法計(jì)算得到。如以剩余法為主線，其中預(yù)期開發(fā)價(jià)值需借助市場(chǎng)比較法或收益還原法求得;再如以收益還原法為主線，房屋現(xiàn)值需借助重置成本法得到;或以市場(chǎng)比較法為主線，其各比較案例地價(jià)需借助其他方法(如成本逼近法、收益還原法等)得到。

　　解答該類題目，首先要看清題目要求和已知條件，然后再考慮應(yīng)以哪種方法為主，還有哪些條件不能滿足，需借助什么方法求得。通常題目中會(huì)給出許多條件，其中部分屬于干擾性條件，解題時(shí)不能采用，如實(shí)際租金、實(shí)際建安造價(jià)、實(shí)際土地取得費(fèi)、實(shí)際出讓地價(jià)等。應(yīng)試者一定要注意甄別，除非實(shí)際情況與估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的客觀標(biāo)準(zhǔn)一致，或是評(píng)估帶租約的房地產(chǎn)，否則，無論收益還是成本費(fèi)用，均應(yīng)采用客觀標(biāo)準(zhǔn)，而不能用實(shí)際值。

　　但同時(shí)也要注意，根據(jù)題目敘述的情況分析，若實(shí)際支付費(fèi)用或獲取收益情況符合估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的市場(chǎng)客觀標(biāo)準(zhǔn)，直接采用實(shí)際值也未嘗不可，這就要求應(yīng)試者仔細(xì)閱讀試題所給條件，以便做出正確判斷。

　　1.明確題目要求

　　(1)對(duì)計(jì)算結(jié)果的要求。本題要求得到三種評(píng)估結(jié)果，即宗地A的市場(chǎng)價(jià)格、市場(chǎng)年租金和承租土地使用權(quán)價(jià)格，其中求取宗地A的市場(chǎng)價(jià)格是最基本的問題，其他兩種評(píng)估值均可在此基礎(chǔ)上進(jìn)一步測(cè)算得到。

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