2013年土地估價管理基礎與法規(guī)模擬題7

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　　四、情景分析題(共2題，有10小題，題號1~10，每小題有A、B、C、D四個備選項，其中至少有一個符合題意，請選擇并將答題卡相同題號對應的字母涂黑。每小題2分，共20分。選錯、多選不得分，不倒扣分;少選但選擇正確的每選項得0.5分)

　　(一)

　　2004年6月，W房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司在A省B市通過集體土地征收方式，取得一塊建設用地使用權。該地塊涉及基本農(nóng)田以外的耕地20公頃的，基本農(nóng)田5公頃?？偟貎r2000萬元。該塊建設用地使用權經(jīng)規(guī)劃，用途為商品住宅，擬建設C住宅小區(qū)。2005年6月，W房地產(chǎn)開發(fā)公司取得當?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門頒發(fā)的商品房預售許可證，并委托D房地產(chǎn)經(jīng)紀公司代理銷售。為加快項目建設，W房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司利用其辦公大樓，通過M商業(yè)銀行進行貸款。M商業(yè)銀行為規(guī)避風險，要求W房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司對辦公大樓進行保險，同時還要求擔保公司進行擔保。請根據(jù)以上背景，回答以下問題：

　　1、下列關于征收該地塊，表述正確的是( )。

　　A.因該地塊涉及基本農(nóng)田以外的耕地20公頃，應由A省人民政府對土地征收審批

　　B.因該地塊涉及基本農(nóng)田5公頃，應由A省人民政府對土地征收進行審批

　　C.因該地塊涉及基本農(nóng)田5公頃，應由國務院對土地征收進行審批

　　D.因該地塊涉及基本農(nóng)田以外的耕地20公頃的，基本農(nóng)田5公頃，應先由A省人民政府對土地征收進行審批，再到國務院備案

　　答案：C

　　解析：征收基本農(nóng)田，基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃的，其他土地超過70公頃的，由國務院審批。

　　2、下列關于此項目農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)，表述正確的是( )。

　　A.該項目建設占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設用地，應當辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)

　　B.該項目建設占用土地因有基本農(nóng)田，不涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設用地，不必辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)

　　C.須經(jīng)國務院批準農(nóng)用地轉(zhuǎn)用，同時辦理征地審批手續(xù)，不再另行辦理征地審批

　　D.須經(jīng)國務院批準農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，先辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)，再辦理征地審批手續(xù)

　　答案：AC

　　解析：《土地管理法》規(guī)定，建設占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設用地的，應當辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。經(jīng)國務院批準農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，同時辦理征地審批手續(xù)，不再另行辦理征地審批。省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準的道路、管線工程和大型基礎設施建設項目、國務院批準的建設項目占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設用地的，由國務院批準。

　　3、下列關于W房地產(chǎn)開發(fā)公司進行商品房預售的條件，符合規(guī)定的是( )。

　　A.取得建設用地使用權證書

　　B.持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證

　　C.按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的15%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期

　　D.取得《商品房預售許可證》

　　答案：ABD

　　解析：商品房預售的條件中，按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。

　　4.下列關于出售該小區(qū)其商品房，說法不正確的是( )。

　　A.W房地產(chǎn)開發(fā)公司取得了商品房預售許可證后，就可以向社會預售其商品房

　　B.D房地產(chǎn)經(jīng)紀公司應當與承購人簽訂書面預售合同

　　C.D房地產(chǎn)經(jīng)紀公司應當在簽約之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門和市、縣以上人民政府土地管理部門辦理商品房預售合同登記備案手續(xù)

　　D.W房地產(chǎn)開發(fā)公司應當在簽約之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門和市、縣以上人民政府土地管理部門辦理商品房預售合同登記備案手續(xù)

　　答案：BC

　　解析：開發(fā)企業(yè)應當與承購人簽訂書面預售合同。商品房預售，開發(fā)企業(yè)應當與承購人簽訂商品房預售合同。開發(fā)企業(yè)應當在簽約之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門和市、縣以上人民政府土地管理部門辦理商品房預售合同登記備案手續(xù)。

　　5、根據(jù)《物權法》，下列關于M商業(yè)銀行要求W房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司提供擔保公司擔保，表述正確的是( )。

　　A.M商業(yè)銀行為保障實現(xiàn)其債權，需要擔保的，可以依照《物權法》和其他法律的規(guī)定設立擔保物權

　　B.債務人向債權人提供擔保的，可以要求債務人提供反擔保

　　C.該擔保合同是主債權債務合同的從合同。主債權債務合同無效，不影響該擔保合同的效力

　　D.當事人如無約定，該擔保物權的擔保范圍包括主債權及其利息、違約金、損害賠償金、保管擔保財產(chǎn)和實現(xiàn)擔保物權的費用

　　答案：ABD

　　解析：《物權法》第一百七十二條規(guī)定，擔保合同是主債權債務合同的從合同。主債權債務合同無效，擔保合同無效。

　　(二)

　　為加強土地管理，2007年6月，A省切實加大了土地調(diào)控力度，A省政府出臺了《關于加強全省土地調(diào)控工作的通知》。同時還制定了相應的配套措施。一是切實做好被征地農(nóng)民社會保障工作。二是制止違規(guī)集資合作建房，切實落實城鎮(zhèn)廉租住房資金，全面建立住房保障制度。三是進一步調(diào)整新增建設用地土地有償使用費，改變報國務院批準城市建設用地審批方式。四是規(guī)范土地估價人員和機構監(jiān)督管理方式，穩(wěn)定發(fā)展土地估價市場。五是加強農(nóng)村宅基地管理，規(guī)范鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地。請根據(jù)以上背景，回答以下問題：

　　6.下列A省政府的加強全省土地調(diào)控措施，符合國發(fā)[2006]31號文件精神的有( )。

　　A.A省政府國土資源廳主要負責人應對A省行政區(qū)域內(nèi)耕地保有量和基本農(nóng)田保護面積、土地利用總體規(guī)劃和年度計劃執(zhí)行情況負總責

　　B.按照權責一致的原則，調(diào)整城市建設用地審批方式。對于依法由國務院分批次審批的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收，調(diào)整為每年由A省政府匯總后一次申報

　　C.征地補償安置必須以確保被征地農(nóng)民原有生活水平不降低、長遠生計有保障為原則

　　D.禁止通過“以租代征”等方式使用農(nóng)民集體所有農(nóng)用地進行非農(nóng)業(yè)建設，擅自擴大建設用地規(guī)模

　　答案：BCD

　　解析：國發(fā)[2006]31號文件規(guī)定，地方各級人民政府主要負責人應對本行政區(qū)域內(nèi)耕地保有量和基本農(nóng)田保護面積、土地利用總體規(guī)劃和年度計劃執(zhí)行情況負總責。

　　7.下列關于A省政府制止違規(guī)集資合作建房、，切實落實城鎮(zhèn)廉租住房資金、全面建立住房保障制度的做法，符合現(xiàn)行政策的有( )。

　　A.一律停止審批省級及以下黨政機關集資合作建房項目。嚴禁黨政機關利用職權或其影響，以任何名義、任何方式搞集資合作建房，超標準為本單位職工牟取住房利益

　　B.對已審批但未取得施工許可證的集資合作建房項目，房地產(chǎn)管理(房改)部門要會同有關部門重新審查，不符合《經(jīng)濟適用住房管理辦法》和房改政策的，可以按集資合作建房項目開工建設

　　C.建成的集資合作建房可以在經(jīng)審核的供應對象之外銷售

　　D.在財政預算安排、住房公積金增值收益、土地出讓凈收益安排一定資金用于城鎮(zhèn)廉租住房建設的基礎上，鼓勵社會多渠道籌集用于城鎮(zhèn)廉租住房保障資金

　　答案：AD

　　解析：對已審批但未取得施工許可證的集資合作建房項目，房地產(chǎn)管理(房改)部門要會同有關部門重新審查，不符合《經(jīng)濟適用住房管理辦法》和房改政策的，不得按集資合作建房項目開工建設。建成的集資合作建房不得在經(jīng)審核的供應對象之外銷售。

　　8.A省政府進一步調(diào)整新增建設用地土地有償使用費，改變報國務院批準城市建設用地審批方式的做法，不符合規(guī)定的是( )。

　　A.從2007年1月1日起，新批準新增建設用地的土地有償使用費征收標準在原有基礎上提高1倍

　　B.新增建設用地土地有償使用費征收標準提高后，對地方分成的70%部分，一律納入各級政府國庫

　　C.今后新增建設用地土地有償使用費，要專項用于基本農(nóng)田建設和保護、土地整理、耕地開發(fā)等開支

　　D.報國務院批準城市建設用地審批方式調(diào)整后，城市建設用地報批和實施，按照報國務院批準農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收、省級人民政府負責組織實施、城市人民政府具體實施三個階段組織進行

　　答案：B

　　解析：從2007年1月1日起，新批準新增建設用地的土地有償使用費征收標準在原有基礎上提高1倍。新增建設用地土地有償使用費征收標準提高后，對地方分成的70%部分，一律全額繳入省級國庫。

　　9.A省政府規(guī)范土地估價人員和機構監(jiān)督管理方式，穩(wěn)定發(fā)展土地估價市場。下列做法不正確的是( )。

　　A.具有7名以上(含7名)專職土地估價師和50萬元以上注冊資金，具備在全國范圍內(nèi)從事土地評估業(yè)務能力的機構，向A省土地估價師協(xié)會注冊

　　B.企業(yè)改制需要進行土地估價的，應由A省政府國土資源廳負責選擇土地估價機構進行評估

　　C.省級及以下土地行政主管部門要切實轉(zhuǎn)變對土地估價行業(yè)的管理方式，建立抽查制度，進一步加強對土地估價機構的監(jiān)管

　　D.無論哪類企業(yè)、若改制涉及的土地已經(jīng)實行有償使用或需要轉(zhuǎn)為出讓或承租土地的，直接到A省土地行政主管部門申請辦理變更登記或有償用地手續(xù)

　　答案：ABD

　　解析：具有7名以上(含7名)專職土地估價師和50萬元以上注冊資金，具備在全國范圍內(nèi)從事土地評估業(yè)務能力的機構，向中國土地估價師協(xié)會注冊。企業(yè)改制需要進行土地估價的，應由企業(yè)自主選擇土地估價機構進行評估。無論哪類企業(yè)、若改制涉及的土地已經(jīng)實行有償使用或需要轉(zhuǎn)為出讓或承租土地的，直接到土地所在地市、縣土地行政主管部門申請辦理變更登記或有償用地手續(xù)。

　　10.A省政府在加強農(nóng)村宅基地管理、規(guī)范鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地的做法中，正確的是( )。

　　A.嚴格實施規(guī)劃，從嚴控制村鎮(zhèn)建設用地規(guī)模

　　B.農(nóng)村宅基地占用農(nóng)用地的計劃指標應和農(nóng)村建設用地整理新增加的耕地面積掛鉤

　　C.農(nóng)村建設用地整理，要按照“規(guī)劃先行、政策引導、村民自愿、多元投入”的原則，按規(guī)劃、有計劃、循序漸進、積極穩(wěn)妥地推進

　　D.農(nóng)村村民建住宅需要使用宅基地的，經(jīng)申請、張榜公布后，報經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))審核后，報各縣(市)土地行政主管部門審批

　　答案：ABC

　　解析：農(nóng)村村民建住宅需要使用宅基地的，應向本集體經(jīng)濟組織提出申請，并在本集體經(jīng)濟組織或村民小組張榜公布。公布期滿無異議的，報經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))審核后，報縣(市)審批。

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