2013年土地估價(jià)實(shí)務(wù)基礎(chǔ)模擬題8

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　　1.解題思路與方法選用

　　先運(yùn)用收益還原法計(jì)算房地產(chǎn)總價(jià)，再利用重置成本法計(jì)算房屋現(xiàn)值，最后從房地產(chǎn)總價(jià)中扣除房屋現(xiàn)值即得到土地價(jià)格。

　　2.解題步驟

　　第一步：計(jì)算大廈房地年總收益

　　商場(chǎng)年總收益=5.0元/(m2•日) ×4000m2 × 75.%×(1-5.%) ×365日=520.125萬(wàn)元

　　寫字樓年總收益=4.0元/(m2•日)×7500m2 ×70.%×(1-20.%) × 365 日=613.2萬(wàn)元房地年總收益=(520.125+613.2)萬(wàn)元=1133.325萬(wàn)元

　　第二步：計(jì)算房地出租年總費(fèi)用

　　年總管理費(fèi)=1133.325萬(wàn)元×5.%=56.67萬(wàn)元

　　年總維修費(fèi)=3000元/m2×(4000+7500)m2×8 %=276萬(wàn)元

　　年總稅費(fèi)=30元/m2×(4000+7500)m2=34.5萬(wàn)元

　　年保險(xiǎn)費(fèi)=3000元/m2×(4000+7500)m2×2‰=6.9萬(wàn)元

　　年折舊費(fèi)=3000元/m2×(4000+7500)m2]/48=71.875萬(wàn)元

　　年總費(fèi)用=(56.67+276+34.5+6.9+71.875)萬(wàn)元=445.945萬(wàn)元

　　第三步：計(jì)算房地年純收益

　　純收益=(1133.325--445.945)萬(wàn)元=687.38萬(wàn)元

　　第四步：計(jì)算目前房地產(chǎn)總價(jià)值

　　總價(jià)值

　　其中，a為純收益687.38萬(wàn)元

　　r為綜合還原率9.%

　　n為房地產(chǎn)收益年限(50-5)年=45年

　　總價(jià)值=687.38萬(wàn)元/9.%×[1-1/(1+9.%)45]=7479.52萬(wàn)元

　　第五步：計(jì)算大廈房產(chǎn)現(xiàn)值

　　重置價(jià)格=3000元/┫×(4000+7500)┫=3450萬(wàn)元

　　房產(chǎn)現(xiàn)值=3450萬(wàn)元-71.875萬(wàn)元×3=3234.375萬(wàn)元

　　第六步：計(jì)算大廈所占用土地目前的地價(jià)

　　總地價(jià)=房地產(chǎn)總價(jià)-房產(chǎn)現(xiàn)值-(7479.52-3234.375)萬(wàn)元=4245.145萬(wàn)元

　　單位地價(jià)=4245.145萬(wàn)元/2875┫=14765.7元/┫

　　(二)

　　1.解題思路

　　本題需要先用收益還原法估算建設(shè)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值，再用剩余法估算土地使用權(quán)價(jià)格，

　　最后估算允許貸款的額度。

　　2.用收益還原法測(cè)算房地產(chǎn)總價(jià)

　　第一步：計(jì)算年出租總收入

　　房地產(chǎn)總建筑面積=土地面積×容積率=5000m2×3=15000 m2

　　商場(chǎng)建筑面積=3000 m2

　　辦公樓建筑面積=(15000-3000) m2=12000 m2

　　商場(chǎng)年出租收入=300元/(71•m2)×3000m2×12月×90%

　　=9720000元=972萬(wàn)元

　　辦公樓年出租收入=150元/┫×12000┫×12×80%=17280000元=1728萬(wàn)元

　　年出租總收入=商場(chǎng)年出租收入+辦公樓年出租收入=(972+1728)萬(wàn)元=2700萬(wàn)元

　　第二步：計(jì)算年房地費(fèi)用

　　年管理費(fèi)=年租金×10.%=2700萬(wàn)元×10.%=270萬(wàn)元

　　年維修費(fèi)=年租金×8 %/=2700萬(wàn)元×8 %=216萬(wàn)元

　　年保險(xiǎn)費(fèi)=建安造價(jià)×2‰=3000元/┫×(3×5000)┫×2‰=90000元=9萬(wàn)元

　　年稅金=年租金×12.%=2700萬(wàn)元×12.%=324萬(wàn)元

　　年折舊=建安造價(jià)/47=4500/47萬(wàn)元=95.74萬(wàn)元

　　年房地費(fèi)用合計(jì)：(270+216+9+324+95.74)萬(wàn)元=914.74萬(wàn)元

　　第三步：計(jì)算年房地純收益

　　年房地純收益=年出租總收人―房地費(fèi)用=(2700―914.74)萬(wàn)元=1785.26萬(wàn)元

　　第四步：計(jì)算房地產(chǎn)總價(jià)

　　假設(shè)P為房地產(chǎn)價(jià)格，a為年房地純收益，r為綜合還原率，n為使用年期，則根據(jù)有限年收益法的計(jì)算公式

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