2013年土地估價案例與報告模擬題6

　　參考答案

　　一、案例分析題

　　(一)

　　1.評估前需要了解的關鍵信息

　　(1)是否符合規(guī)劃。

　　(2)建筑物是否合法。

　　(3)是否交納清有關稅費。

　　(4)委托方是否真正具有土地處置權(或產(chǎn)權是否清晰、是否有產(chǎn)權糾紛)。

　　(5)是否重復抵押(或是否設定有他項權利)。

　　(6)有下列答案的可增加0.5分，但總分不超過5分：若是國有土地，是劃撥還是出讓(或是否有產(chǎn)權證)。

　　2.已知的宗地個別條件

　　(1)宗地西高東低。

　　(2)宗地為多邊形，不規(guī)則，北段邊界為弧形。

　　(3)地下水位適中。

　　(4)紅壤軟土。

　　(5)不臨路。

　　(6)面積1500m2。

　　(7)宗地內(nèi)“四通一平”。

　　(8)無使用限制。

　　3.地價定義

　　(1)實際用途為工礦用地。

　　(2)設定用途為工業(yè)用地。

　　(3)實際開發(fā)程度為宗地紅線外“三通’’(通路、通電、通信)和宗地紅線內(nèi)“四通一平”(通路、

　　通電、通信、供水及場地平整)。

　　(4)設定開發(fā)程度為宗地紅線外“三通’’(通路、通電、通信)和宗地紅線內(nèi)“四通一平”(通路、通電、通信、供水及場地平整)。

　　(5)土地使用權性質為劃撥土地使用權。

　　(6)估價基準日定為2008年10月8日。

　　(7)使用年期及剩余使用年期。

　　4.評估操作過程中的錯誤點

　　(1)不能簡單比照末級基準地價，要說明理由。

　　(2)不能以最低價標準為依據(jù)確定市場價。

　　(3)土地出讓金扣除應以市場價為基礎

　　(4)抵押折扣不能作為評估結果。

　　5.前置條件

　　(1)劃撥土地使用權性質不改變。

　　(2)購買方應具有競買資格。

　　(3)土地用途不改變。

　　(4)專門土地拍賣場地。

　　(5)專業(yè)土地拍賣公司。

　　(二)

　　1.此次估價工作流程不合理。存在的問題

　　(1)每項估價必須有至少兩名土地估價師，而不是一名土地估價師和一名估價助理。

　　(2)兩項估價應該獨立進行，而不能分工合作調(diào)查，估價師應該貫穿估價的全部過程。

　　(3)應該先簽訂合同再進行實質性估價活動。

　　(4)不能由估價師在沒有委托書的情況下代替法人簽訂合同。

　　(5)估價事項和技術路線應該在實質性估價活動之前完成。

　　(6)缺乏權屬資料核實調(diào)查過程。

　　(7)由于兩份估價分別由甲乙完成，所以報告簽字不能由甲乙共同簽名。

　　(8)缺乏審核。

　　2.確定土地估價事項的內(nèi)容

　　(1)確定估價對象。

　　(2)確定土地估價目的。

　　(3)確定土地估價期日。

　　(4)界定土地價格定義。

　　(5)土地估價中特別事項的說明。

　　(6)審核。

　　3.對土地出讓底價和回收價格的定義

　　(1)住宅的價格定義。估價對象作為商品住宅用地，在設定的開發(fā)程度與設定容積率的狀態(tài)下，于估價期日的70年的出讓土地使用權價格。

　　(2)對教育用地價格定義。估價對象作為公共建筑用地，在現(xiàn)狀開發(fā)程度與現(xiàn)狀容積率的狀態(tài)下，于估價期日的無年期的劃撥土地使用權價格。

　　4.對估價技術路線的分析

　　(1)出讓底價主要依據(jù)周邊拍賣價格進行比照確定不合理。因為拍賣價格是一種特定條件下的成交價格，如果直接比照確定，會使評估價格偏高。出讓底價應該依照平均市場價確定。(2)收回補償價格評估主要采用市場比較法和收益還原法對原用途市場價進行評估不合理。因為收回補償價格應該是原用途的劃撥價格而不是完全市場價格，需要扣除國家所有權收益和有關稅費部分。另外，由于教育用地的土地市場不發(fā)育，又無收益，利用市場比較法與收益還原法等方法進行估價不合理。

　　5.估價技術路線

　　(1)補償價格的評估。先采用成本逼近法和基準地價系數(shù)修正法評估原用途的市場價格，再扣除國家所有權收益和有關稅費部分確定劃撥用途價格。

　　(2)出讓底價的評估。先采用剩余法和市場比較法評估新用途的市場價值，然后根據(jù)宗地的具體條件和其他相關要求制訂出讓底價方案。

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