2013年土地估價案例與報告模擬題第二套3

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　　(土地估價機構公章)2010年1月5日

　　請根據(jù)上述內容回答以下問題：

　　1.在“估價目的”一項中，關于土地估價目的的敘述是否正確?說明理由。

　　2.針對上述評估目的，有人認為股權轉讓是股東內部的事情，不需要對土地資產(chǎn)進行評估，此觀點是否正確?請闡述你自己的看法。

　　3.土地估價依據(jù)一般包括哪些方面?在“估價依據(jù)”一項中所列出的依據(jù)還缺乏哪幾方面?4.在“地價定義”一項中，設定開發(fā)程度為宗地紅線外“六通”和宗地紅線內場地平整指的是(　　)(只有l(wèi)個選項)。

　　A.評估對象的規(guī)劃開發(fā)程度

　　B.評估對象的實際開發(fā)程度

　　C.根據(jù)委托方要求劃定的開發(fā)程度

　　D.根據(jù)資產(chǎn)評估要求界定的開發(fā)程度

　　5.在“需要特殊說明的事項”一項中，假設條款“委托方提供的資料屬實”的含義是指(　　)(只有1個選項)。

　　A.估價的準確性完全基于委托方提供資料的真實性

　　B.估價中沒有對委托方提供的有關資料進行核實

　　C.可能存在的不實情況會影響土地估價結果

　　D.委托方應該承擔資料不實的責任

　　6.假定委托方在報告的有效期內辦理土地登記時，根據(jù)此評估結果填報了地價申報單。請問這是否違反了需要特殊說明的事項一項中估價結果和估價報告的使用條款“土地估價報告僅為委托方××公司股權轉讓核定土地價值提供依據(jù)，不能用于其他用途”的規(guī)定。說明理由。

　　(二)下面是一個完整的土地估價技術報告(標注“略”的為正常內容)，請閱讀后指出錯誤點并說明原因。

　　××股份有限公司土地資產(chǎn)評估報告

　　一、委托評估單位及聯(lián)絡人：(略)

　　二、評估單位：(略)

　　三、評估地塊所在地：本次評估位于××市行政轄區(qū)內，××路22號

　　四、評估目的：××股份有限公司因上市需要，委托××土地估價所對宗地價值進行現(xiàn)值評估

　　五、評估地塊面積：宗地面積為l785.88m2四至界限及詳細位置參見附錄、附件

　　六、評估依據(jù)：(略)

　　七、評估基準期日：2006年9月30日

　　八、評估地塊類別：商業(yè)服務辦公綜合用地

　　九、評估價格年期：50年土地使用權

　　十、評估原則

　　(1)評估時按最優(yōu)、客觀、公正、適法、科學、合理原則進行。

　　(2)評估時全面考慮地價增減各項因素。

　　(3)評估時遵守工作獨立，依據(jù)客觀結果公允的規(guī)則。

　　(4)依據(jù)規(guī)定的程序及相匹配的方法與標準進行科學評估。

　　(5)評估分析中遵循綜合分析，最有效利用原則、替代原則、期日原則。

　　(6)比較標的物同質性、可比性原則。

　　(7)在評估人員能力范圍內，力求準確。

　　十一、評估作業(yè)時間：2006年11月15日～l2月8日十二、評估價格幣值種類：人民幣

　　十三、評估結果

　　評估人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，采用科學的估價方法，在認真調查、分析委估地塊實際條件，生產(chǎn)經(jīng)營水平的基礎上，確定××股份有限公司入股土地資產(chǎn)50年土地使用權在評估基準日期2006年9月30日的現(xiàn)值為：單位地價944元/m2;總地價168.59萬元。

　　十四、有關說明

　　(1)本評估報告是××股份有限公司為股本上市需要，明晰企業(yè)土地資產(chǎn)實況，委托××土地估價所對其入股土地資產(chǎn)進行現(xiàn)時開發(fā)利用條件下的土地現(xiàn)值評估，如果改變評估目的或評估條件，本報告評估的土地資產(chǎn)價值應重新評估。

　　(2)本評估地塊的土地面積及權屬證明材料由××股份有限公司提供。

　　(3)本評估報告所采用的各項標準均以國家有關部門規(guī)定為準，各項名詞、概念均為房地產(chǎn)評估認可，并普遍采用。

　　(4)本評估報告有效期為12個月。

　　十五、附錄及附件

　　十六、評估人員介紹

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