2013年土地估價案例與報告模擬題第二套6

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　　2009年9月20日

　　第二部分估價對象描述及地價影響因素分析

　　一、估價對象描述

　　1.土地位置狀況

　　位置：××倉庫位于某市××路150號，靠近碼頭。土地用途：倉儲用地。

　　土地面積：××倉庫總用地面積為152000m2，其中估價對象土地面積為4850m2。

　　土地利用狀況：××倉庫用地中直接用于生產(chǎn)經(jīng)營土地占土地總面積的68.5%，為104120m2，其余為道路、食堂、辦公、浴室及廠辦幼兒園及綠化等占地。

　　土地等級：6等。

　　2.土地權(quán)利狀況評估土地為國有劃撥土地使用權(quán)，土地使用權(quán)證號(略)。該土地為2000年經(jīng)市土地管理部

　　門批準(zhǔn)依法征收的當(dāng)?shù)剞r(nóng)地，并嚴(yán)格按規(guī)劃建設(shè)使用。

　　3.建筑物及其他附著物狀況(略)

　　二、地價影響因素分析

　　1.一般因素

　　某市為重要港口工業(yè)城市，有優(yōu)良的港口、鐵道、公路和航空運輸條件。氣候溫暖，四季分明，地質(zhì)、水文條件良好，工業(yè)基礎(chǔ)雄厚，尤其是改革開放以后大量外資看好其良好的投資環(huán)境，該市發(fā)展前景越來越好。

　　2.環(huán)境因素

　　××倉庫所在地區(qū)為該市的主要工業(yè)倉儲地區(qū)，交通條件極為方便，路網(wǎng)港叉縱橫交錯，鐵路、公路、水路應(yīng)有盡有，市政基礎(chǔ)設(shè)施也很齊全(五通：通路、電、上水、下水、電信)，具備了工業(yè)倉儲用地的優(yōu)良環(huán)境和硬件條件，是理想的貨物運輸集散地。

　　3.個別因素

　　××倉庫土地的最佳用途即為倉儲運輸用途，無改變用途的可能性，評估對象所用市政設(shè)施全部取自××倉庫已建成的未合資部分。食堂、辦公等也均可無償使用。該地地勢較高，無水浸和暴雨積水記錄，地面承載力良好，均能達到設(shè)計要求。市政基礎(chǔ)設(shè)施齊全，達到“五通一平”，地上建筑物面積為5800m2。

　　第三部分土地及附著物估價

　　一、估價原則(略)

　　二、估價技術(shù)路線

　　由于市場上不存在與估價對象相似的成交實例，但可由委托方提供土地開發(fā)成本及其收益資料，故采用成本法和收益還原法評估地價，為了使成本法評估地價更加準(zhǔn)確，以比較法求出生地地價再加上實際開發(fā)費用求出熟地價。庫房采用重置價折舊法評估。

　　三、估價過程

　　基本公式：評估對象價格=土地價格+建筑物價格

　　(一)土地估價

　　1.成本法評估土地價格

　　本案所稱成本法評估土地價格，是以估價對象附近或同一供需圈內(nèi)近些年的土地出讓實例，先采用比較法求出生地地價，再加上土地開發(fā)費得到評估土地“七通一平”的熟地地價。

　　(1)比較實例選擇。本次評估收集了以下3個比較實例：比較實例A：東平路32號，國有出讓倉儲用地;

　　比較實例B：臨江路l58號，國有出讓運輸業(yè)用地;比較實例C：l臨江路194號，國有出讓工業(yè)倉儲用地。

　　(2)比較因素選擇。比較因素選擇了影響倉儲業(yè)用地地價的區(qū)域因素和個別因素(詳細說明略)。

　　(3)編制因素條件說明見下表。

　　(4)編制比較因素條件指數(shù)表(略)。

　　(5)因素修正。由于實例成交日期與估價期日比較接近，而且該段時間內(nèi)工業(yè)倉儲用地地價穩(wěn)定，無大的變化，不作修正。交易情況正常，也不作修正。

　　上述比準(zhǔn)價格接近，取其算術(shù)平均值

　　地價=(24+23.7+24.05)美元/m2/3=23.9美元/m2取整為24美元/m2

　　(6)計算土地開發(fā)費。根據(jù)委托方提供的詳細的土地開發(fā)費用，計算得到開發(fā)費為8美元/m2。

　　(7)計算單位面積地價。利息率取銀行一年期貸款利率12%，管理費取3%，開發(fā)周期取1年，開發(fā)費均勻投入，利潤率取行業(yè)利潤率7%，則

　　地價=[24×(1+12%)1.5+8×(1+12%)0.5+(24+8)(3%+7%)]美：元/m2

　　=(28.45+8.47+3.2)美元/m2=40.12美元/m2

　　(8)總地價=40.12美元/m2×4850m2=194582美元，合人民幣161.5萬元(美元與人民幣

　　匯率取1：8.3)

　　2.收益還原法評估土地價格根據(jù)委托方提供的資料計算。

　　(1)××倉庫去年全年經(jīng)營收入880.5萬元(人民幣)。

　　(2)全年全部經(jīng)營支出為320萬元(人民幣)。

　　(3)土地純收益(營業(yè)稅及附加取5.56%)[880.5×(1-5.56%)-320]萬元=511.5萬元

　　(4)計算地價(土地還原利率取7%)

　　地價=1-(511.5/7%)×[1-1/(1+7%)50]/152000]×4850萬元

　　=225.2萬元3.地價的確定

　　將上述兩種方法求取的地價取其算術(shù)平均值，則評估地價為(161.5+225.2)萬元/m2=193.35萬元

　　(二)求取房屋價格

　　1.計算房屋重置價評估房屋為一座3層庫房，框架結(jié)構(gòu)，有一臺2t貨梯，該房屋于1994年竣工使用，耐用年限

　　60年。根據(jù)某市建設(shè)委員會頒發(fā)的建筑定額及材差，計算得房屋重置單價為ll00元/m2(144.6美元/m2)。

　　則房屋重置價為：ll00元/m2×5800m2=6380000元

　　2.計算房屋折舊(設(shè)殘值率為2%，耐用年限為60年)

　　(1)年折舊額：6380000×[(1-2%)/60]元=104206元

　　(2)折舊總額：104206元×l4=1458884元

　　3.計算房屋現(xiàn)值

　　(6380000-1458884)元=4921116元，取492.1萬元

　　(三)評估對象總價

　　評估對象總價=地價+房屋價格

　　=(193.35+492.1)萬元=685.45萬元

　　四、估價結(jié)果(略)

　　第四部分附件

　　一、房屋產(chǎn)權(quán)證書

　　二、估價對象照片

　　三、××公司營業(yè)執(zhí)照