2013年土地估價(jià)案例與報(bào)告模擬題第三套7

　　參考答案

　　一、案例分析題

　　(一)

　　先用市場(chǎng)比較法計(jì)算不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)，再用剩余法評(píng)估土地價(jià)格。第一步：采用市場(chǎng)比較法確定不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)

　　(1)分別計(jì)算三個(gè)案例盼試算價(jià)格：

　　(二)

　　1.該說(shuō)法不正確，其補(bǔ)償應(yīng)包括土地的價(jià)格補(bǔ)償。因?yàn)椋?/P>

　　(1)由于土地的資產(chǎn)屬性，住戶(hù)作為土地使用者，享有一定的土地收益權(quán)。

　　(2)由于土地區(qū)位和收益的差異，住戶(hù)也應(yīng)得到補(bǔ)償。

　　2.(1)劃撥土地使用權(quán)的價(jià)格應(yīng)為出讓土地使用權(quán)價(jià)格扣減土地出讓金后的余額。

　　(2)劃撥土地使用權(quán)的價(jià)格應(yīng)按現(xiàn)狀工業(yè)用途進(jìn)行評(píng)估。

　　評(píng)估方法可以選用成本逼近法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、市場(chǎng)比較法、收益還原法。

　　3.對(duì)宗地C應(yīng)按原出讓用途及其年限下的市場(chǎng)價(jià)格給予適當(dāng)補(bǔ)償。

　　(1)土地用途應(yīng)設(shè)定為商業(yè)。

　　土地使用權(quán)年限應(yīng)為出讓剩余年限35年。

　　(2)可選擇采用收益還原法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、市場(chǎng)比較法、剩余法等方法。

　　4.對(duì)于宗地D應(yīng)由政府無(wú)償收回，因?yàn)椋?/P>

　　根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，如滿(mǎn)2年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以無(wú)償收回。

　　5.作為商業(yè)中心用地，屬于經(jīng)營(yíng)性用地，根據(jù)國(guó)土資源部2002年第11號(hào)令的規(guī)定，必須以招標(biāo)、拍賣(mài)或者掛牌方式公開(kāi)出讓。

　　各出讓方式的基本特征如下：

　　招標(biāo)：由投標(biāo)者制作并投送標(biāo)書(shū)，根據(jù)標(biāo)書(shū)所示的設(shè)計(jì)方案和投標(biāo)價(jià)格確定中標(biāo)者，投標(biāo)者一般在3個(gè)以上。

　　拍賣(mài)：先由出讓方公布拍賣(mài)土地的使用條件及有關(guān)限制，然后在固定的場(chǎng)所集中競(jìng)買(mǎi)，出價(jià)高者成交。

　　掛牌：由出讓方發(fā)布掛牌公告，公布出讓土地的交易條件和期限，掛牌期限截止時(shí)的最高價(jià)格即為成交價(jià)格。

　　6.(1)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受評(píng)估委托后，應(yīng)按以下程序進(jìn)行評(píng)估：

　　1)確定估價(jià)的基本事項(xiàng)，包括估價(jià)對(duì)象、估價(jià)目的、估價(jià)期日、價(jià)格類(lèi)型、估價(jià)日期等。

　　2)擬定估價(jià)作業(yè)計(jì)劃，確定估價(jià)項(xiàng)目、內(nèi)容、資料類(lèi)型、來(lái)源、調(diào)查方法、人員安排、時(shí)間進(jìn)度等。

　　3)資料收集與實(shí)地查勘，主要收集社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、政治、環(huán)境等一般資料及宗地個(gè)別資料等。4)相關(guān)資料分析，對(duì)影響地價(jià)的一般因素、區(qū)域因素、個(gè)別因素等進(jìn)行分析。

　　5)按照一定的原則，選擇適當(dāng)?shù)墓纼r(jià)方法，試算宗地價(jià)格。

　　6)試算價(jià)格調(diào)整，確定最后估價(jià)結(jié)果。

　　7)撰寫(xiě)土地估價(jià)報(bào)告書(shū)。

　　8)將土地估價(jià)報(bào)告提交給委托方。

　　(2)由于待估宗地為商業(yè)用途，為此應(yīng)選用收益還原法、市場(chǎng)比較法、剩余法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法中的兩種。

　　收集的資料包括：

　　1) 收益還原法應(yīng)收集以下資料：

　　2) ①開(kāi)發(fā)后的房地產(chǎn)出租收益。

　　②房地產(chǎn)出租費(fèi)用及有關(guān)稅費(fèi)等。

　　③房屋重置成本。

　?、芡恋剡€原率、房屋還原率等參數(shù)。

　?、莓?dāng)?shù)赝恋厥袌?chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)資料及待估宗地個(gè)別資料等。

　　2)市場(chǎng)比較法應(yīng)收集以下資料：

　?、偃齻€(gè)以上與待估宗地用途相同、交易類(lèi)型相同、區(qū)域及個(gè)別條件相近、交易時(shí)間相近等條件的比較實(shí)例。

　?、谕恋剡€原率等參數(shù)。

　?、郛?dāng)?shù)赝恋厥袌?chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)資料及待估宗地個(gè)別資料等。

　　3)基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法應(yīng)收集以下資料：

　?、佼?dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價(jià)及修正體系。

　?、诖雷诘厮谕恋丶?jí)別。

　　③土地還原率等參數(shù)。

　?、墚?dāng)?shù)赝恋厥袌?chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)資料及待估宗地個(gè)別資料等。

　　4)剩余法應(yīng)收集以下資料：

　?、匍_(kāi)發(fā)后的不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)售價(jià)。

　?、陂_(kāi)發(fā)中的有關(guān)建筑費(fèi)、專(zhuān)業(yè)費(fèi)用及其他費(fèi)用。

　?、弁恋剡€原率、年貸款利率等參數(shù)。

　　④當(dāng)?shù)赝恋厥袌?chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)資料及待估宗地個(gè)別資料等。

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