2013年土地估價案例與報告模擬題第四套10

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　　二、報告判讀題

　　(一)

　　1.依據(jù)報告的具體內容，缺少以下方面的說明

　　(1)沒有說明租金時間單位(是年租金、月租金，還是日租金)。

　　(2)沒有說明租金類型(是市場平均租金，還是個別租金)。

　　(3)沒有說明租金時點。

　　(4)沒有說明租金情況(是正常情況，還是特殊情況)。

　　2.上述報告漏掉了以下對總收益有影響的參數(shù)

　　(1)可利用率(建筑可利用率)。

　　(2)出租率(空置狀況)。

　　(3)損失率(租賃變動)。

　　3.計算土地還原利率的方法

　　(1)純收益與價格比率法(或稱市場法、市場提取法)。

　　(2)安全利率加風險調整值法(或稱累加法)。

　　(3)投資風險和投資收益率綜合排序插入法。

　　(4)其他合理答案。

　　4.D

　　(二)

　　1.專業(yè)術語不規(guī)范，如：“國家建設用地使用證”應為“國有土地使用證”等。

　　2.估價期日錯誤，應為一個時點。

　　3.估價日期錯誤，應為一個時間段。

　　4.地價定義中未界定所評估土地的開發(fā)程度。

　　5.估價結果無大寫。

　　6.估價人員不具備土地估價師資格，無土地估價師簽名。

　　7.落款處未注明土地估價機構名稱，也未加蓋公章。

　　8.產權狀況描述有誤，劃撥土地使用權不應有年限限制，也不應有擔保權、租賃權等權利。9.劃撥土地使用權作為抵押貸款評估時未注明相應的限定條件和后果。

　　10.一般因素描述混亂，所描述的內容不屬于一般因素的內容。

　　11.容積率混亂，報告中在市場比較法說明待估宗地容積率為4，基準地價系數(shù)修訂法中容積率為1.8，個別因素描述中又稱容積率規(guī)劃要求為0.5～4，而根據(jù)報告中的土地和建筑面積數(shù)據(jù)，待估宗地容積率實際為0.44。

　　12.市場比較法運用中存在嚴重問題：

　　(1)虛假比較案例，所選的3個比較案例均為工業(yè)用地，但所描述條件中的容積率高達2.5～4.5，距市中心距離均在250～400m以內，與實際不符。

　　(2)條件說明表中待估宗地條件與前面因素描述不一致，如：容積率不符，前文講待估宗地在城市新區(qū)，比較時卻表述為距離市中心僅200m等。

　　(3)所選的比較因素及比較過程，完全照搬報告規(guī)范格式中的有關內容，不能反映工業(yè)用地的特點。

　　(4)地價指數(shù)混亂，不符合常理且存在明顯錯誤，如：B、C案例交易時間均在2007年7月，地價指數(shù)分別為90和105等。

　　(5)條件指數(shù)表中因素定量化錯誤較多，如：作為工業(yè)用地四地塊距離市中心距離差異很小，均在200～400m之間，對地價基本無影響，但表中的條件指數(shù)差異卻很大，分別為100、90、75、00，且00明顯屬于報告打印錯誤。

　　(6)修正過程中，期日、區(qū)域因素和個別因素均與前述比較過程不一致，數(shù)據(jù)不知從何而來。(7)三個比較結果差異較大，在414.8～597.08之間，差異超過40%，不能直接用三個結果平均。

　　(8)樓面地價計算公式與結果不符，算式有誤。

　　13.基準地價系數(shù)修正法應用存在問題：

　　(1)容積率錯誤，修正方法不妥。

　　(2)期日修正與前后不一致。

　　(3)修正過程及修正系數(shù)的來源及標準未交代。

　　(4)單位地價計算結果與計算算式不一致。

　　14.附件中缺少估價機構資格證書復印件

　　(三)土地估價技術報告的錯誤之處

　　1.評估目的表述錯誤，評估結果不能直接作為出讓保留價，只能為保留價確定參考依據(jù)。2.評估依據(jù)不全，缺少《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》等技術規(guī)范。

　　3.開發(fā)程度設定不全，未說明地塊實際開發(fā)程度。

　　4.價格類型定義不準確，應明確價格類型為國有土地使用權出讓市場價格。

　　5.估價結果不準確，大寫有誤，少幣種。

　　6.估價假設條件不全，由于評估時間在估價基準日之前，假設條件說明中缺少了估價對象在估價基準日土地利用現(xiàn)狀、區(qū)位環(huán)境條件方面的假設說明。

　　7.估價報告有效期不清，報告有效期沒有明確自何時算起。

　　8.責任界定錯誤，沒有說明評估人員無法查證其真實性的情況。

　　9.估價報告應用規(guī)定錯誤，土地估價報告與土地估價技術報告應用對象顛倒。

　　10.缺少估價機構負責人簽字。

　　11.土地登記不全，缺少待估宗地所在土地級別說明。

　　12.他項權利說明錯誤，他項權利說明采用假定不妥。

　　13.開發(fā)程度描述矛盾，區(qū)域因素中描述紅線外開發(fā)程度都已達“五通”配套，與地價定義中

　　設定為“三通”配套相矛盾。

　　14.方法選擇依據(jù)錯誤，因為是工業(yè)用地，就選擇成本逼近法來測算地價，選擇依據(jù)牽強。15.地價稱謂錯誤，基準地價修正得出的地價不是收益地價，是比準地價。

　　16.實際費用錯誤，取得費和開發(fā)費應取客觀費用，而不是實際費用。

　　17.在確定土地取得費時，未說明該地塊原狀是否耕地等情況。

　　18.區(qū)片價說明不清，采取征地區(qū)片價作為農地取得費必須詳細說明區(qū)片價的適用范圍、有效期及地塊位于幾級區(qū)片等。特別應說明該區(qū)片價是2001年公布的，現(xiàn)在是否還在實施。

　　19.征地稅費缺乏依據(jù)，征地稅費根據(jù)經驗確定欠妥。

　　20.開發(fā)費中缺乏平整費，地價定義為設定內部平整，這里按實際未平整確定開發(fā)費不正確。

　　21.利率計算期錯誤，開發(fā)期一年，利息率取半年期利率不正確。應采用一年期利息率。

　　22.增值收益率分析錯誤，土地增值收益率取值分析與區(qū)域因素分析矛盾。

　　23.修正錯誤，修正的具體格式過于簡單，因素太少。

　　24.土地還原利率的確定沒有依據(jù)說明。

　　25.修正體系中缺少因素條件說明表。

　　26.修正體系的來源不清，未說明該修正體系的來源和依據(jù)。

　　27.因素說明矛盾，該因素說明與區(qū)域因素中描述有矛盾。

　　28.估價對象地價影響因素條件說明和修正系數(shù)表中缺少周圍土地利用狀況因素。

　　29.結果確定方法錯誤，如否定一方法的測算結果錯誤，應列舉理由分析說明。

　　30.附件不全，附件中缺本次評估土地估價師資格證書復印件。

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