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2013年土地估價基礎與法規(guī)模擬題6

更新時間:2013-07-25 18:27:27 來源:|0 瀏覽0收藏0
摘要 土地估價基礎與法規(guī)

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  三、情景分析題(2題,內含10小題,題號51~60,共10分。每小題有A、B、C、D四個備選項,其中至少有1個符合題意,請選擇并將答題卡相同題號對應的字母涂黑。評分說明:每小題1分,多選、有錯誤選項的不得分,不倒扣分;少選但均為正確選項的每項得0.25分)

  (一)2005年5月,某城市擬以招標、拍賣或掛牌的方式出讓一宗已達到“七通一平”開發(fā)程度的國有空地,土地總面積為10000m2,批準用途為居住,使用年限為70年,土地形狀規(guī)則,宗地修建性詳細規(guī)劃主要控制指標為:2.0≤建筑容積率≤3.0,40%≤建筑覆蓋率≤50%。根據(jù)調查,該宗地所在區(qū)域房地產市場規(guī)范有序,預測未來三至四年房地產市場價格年平均上漲比率為2%,已建成銷售的居住房地產項目用地平均容積率2.8,平均建筑覆蓋率31%,平均開發(fā)周期兩年,建成后即可全部售出,樓層在8層以上的小高層商品房平均售價為8000元/m2,樓層在8層以下的多層商品房平均售價為6000元/m2,平均建筑費和專業(yè)費為1000元/m2,貸款年利率為6%,銷售稅費一般為房地產總價的6%,開發(fā)利潤率一般為房地產總價的30%。根據(jù)以上內容,回答51~55小題的問題。

  51.根據(jù)上述條件,估價人員適合選擇的估價方法有(  )。

  A.收益還原法

  B.市場比較法

  C.剩余法

  D.成本逼近法

  52.根據(jù)估價的目的,對確定土地估價原則和估價時所依據(jù)的土地利用條件,下列觀點最恰當?shù)氖?  )。

  A.因為市場規(guī)范有序,有充足市場競爭性,遵循替代原則

  B.因為區(qū)域未來價格年平均上漲比率僅為2%,市場處于穩(wěn)定平衡狀態(tài),符合供需原則

  C.實際建筑容積率為2.8,建筑密度為30%,符合最有效利用原則

  D.根據(jù)規(guī)劃2.0≤建筑容積率≤3.0,40%≤建筑覆蓋率≤50%,不符合最有效利用原則

  53.根據(jù)上述條件,在開發(fā)完成后,該宗地房地產最可能實現(xiàn)的最大價值是(  )萬元。

  A.17479

  B.18727

  C.23305

  D.24970

  54.該宗國有土地使用權公開出讓價格評估結果最可能為(  )萬元。

  A.5624

  B.6185

  C.8243

  D.8992

  55.房地產開發(fā)商甲于2005年6月16日競價成功一宗地的國有土地使用權,并于2005年6月28日與當?shù)貒敛块T簽訂出讓合同,2005年7月29日取得國有土地使用證。2006年7月26日,經批準,甲獲準在原基礎上增加商業(yè)用途,則其應補交土地差價的估價期日為(  )。、

  A.2006年7月26日,但要重新評估原條件下土地出讓價值

  B.2005年6月28日,但合同事先要有約定

  C.2005年6月16日

  D.2005年7月29日

  (二)某企業(yè)于2008年12月31日以出讓方式取得了一宗土地使用年限為50年期的國有工業(yè)用地,土地總面積為3000m2,交納的土地出讓金為30元/m2,該宗地土地開發(fā)程度已達到“五通一平”(通路、通電、通水、通信、排水及場地平整)。2009年12月31日,該企業(yè)因改制需要進行土地價格評估,經調查,該地區(qū)土地取得費(含稅費)平均為10萬元/畝,“五通一平”土地開發(fā)費為8萬元/畝,在土地開發(fā)期內均勻投入,土地開發(fā)周期為一年,銀行貸款年利率為5.5%,投資利潤率為10%,土地還原率為6%,50年期出讓金水平仍保持不變。根據(jù)以上內容,回答56~60小題的問題。

  56.該宗地于2009年12月31日的單位地價為(  )元/m2。

  A.320.69

  B.342.58

  C.418.76

  D.360.50

  57.下列各項費用中,不屬于土地取得費的是(  )。

  A.勞動力安置費

  B.土地平整費

  C.拆遷費

  D.征地費

  58.利用剩余法所計算的待開發(fā)土地的價格是開發(fā)商取得土地所能支付的(  )費用。

  A.最高

  B.最低

  C.合理

  D.總

  59.反映宗地在一般市場條件下正常地價水平,作為政府對地價和地產市場進行具體管理的依據(jù)的地價形式是(  )地價。

  A.宗地

  B.出讓

  C.基準

  D.標定

  60.下列對土地估價描述不正確的是(  )。

  A.土地估價依據(jù)的理論與方法與機器、設備、建筑物等估價所依據(jù)的理論與方法并不完全一致

  B.同樣一塊土地,其價格的高低與土地權利狀況密切相關,不同的權利可能導致價格相差很大

  C.同一塊土地,規(guī)劃可使之一夜之間身價百倍,也可使之無人問津,這是土地估價必須考慮的經濟因素對地價產生的深刻影響

  D.土地估價必須充分收集土地市場資料,把握土地市場的過去、現(xiàn)在和未來

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