從實踐中體會物業(yè)接管驗收工作
從房地產(chǎn)開發(fā)商的角度看,物業(yè)接管驗收是產(chǎn)品售后服務(wù)的開始;從物業(yè)服務(wù)企業(yè)的角度看,物業(yè)接管驗收是今后物業(yè)管理的基礎(chǔ)。
物業(yè)接管驗收是物業(yè)管理工作重要組成部分
物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管驗收可以保證竣工驗收的物業(yè)具備正常的使用功能,充分維護開發(fā)商、業(yè)主的利益;依據(jù)標(biāo)準及設(shè)計要求,物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管驗收從物業(yè)管理及業(yè)主使用的角度提出建議和意見,它不僅可以彌補施工質(zhì)量的缺陷,還可以完善樓宇功能,有利于提升物業(yè)品質(zhì);物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過接管驗收,物業(yè)從業(yè)人員可以充分了解和掌握樓宇的建筑結(jié)構(gòu)、變配電系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)、單體設(shè)備及隱蔽工程施工質(zhì)量情況,為今后物業(yè)運行管理及降低管理成本,提高樓宇維護質(zhì)量起到積極作用。
接管驗收的質(zhì)量將直接影響發(fā)展商的品牌延伸及樓宇租售。另外,接管驗收可以促進建設(shè)項目及時投產(chǎn),發(fā)揮投資效果,總結(jié)建設(shè)經(jīng)驗。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)在接管驗收過程中,應(yīng)依據(jù)《物業(yè)管理條例》、建設(shè)部1991年頒布的《房屋接管驗收標(biāo)準》、項目圖紙資料、管理委托合同、國家標(biāo)準、行業(yè)標(biāo)準進行接管。認真研究圖紙資料,掌握標(biāo)準,從物業(yè)使用和維護的角度有理有據(jù)地提出建議。
《物業(yè)管理條例》第二十八條、第二十九條明確規(guī)定了物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)項目時,應(yīng)當(dāng)對物業(yè)公共部位、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗。在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下例資料:總平面圖、設(shè)備竣工圖等?!斗课萁庸茯炇諛?biāo)準》主要內(nèi)容為物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)接收的圖紙資料及接管驗收的標(biāo)準。
物業(yè)的接管驗收方式分為:分期驗收、單項工程驗收和全部驗收三種形式,不同的接管方式可根據(jù)入住時間和施工進度進行調(diào)整。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管驗收的主要內(nèi)容包括編寫接管驗收計劃、人力資源的準備、物資的準備、標(biāo)準及資料、各部門編寫的接管驗收方案、圖紙及資料清單、繪制接管驗收表格、工作程序等。
例如:接管驗收計劃,項目負責(zé)人應(yīng)了解管理委托合同內(nèi)容和范圍,根據(jù)甲方(委托方)入住的時間及管理委托合同中關(guān)于管理范圍及服務(wù)標(biāo)準的要求,組織專業(yè)人員編制接管驗收工作計劃,計劃中應(yīng)明確工作內(nèi)容、職責(zé)、工作標(biāo)準及時間,繪制接管驗收統(tǒng)籌圖,使接管驗收工作有條不紊的進行。
項目負責(zé)人在接管驗收工作中應(yīng)注意處理好與項目的開發(fā)商、業(yè)主、監(jiān)理公司、總承包商、工程分包方之間的關(guān)系。在接管驗收階段,項目負責(zé)人應(yīng)關(guān)注并予以妥善解決從使用和維護的角度提出一些意見和建議時,和上述其中一方發(fā)生矛盾沖突。
項目負責(zé)人應(yīng)該高度重視圖紙資料的接管工作,圖紙資料是項目管理的基礎(chǔ),也是今后管理創(chuàng)優(yōu)的需要,此方面工作應(yīng)努力得到發(fā)展商或業(yè)主的支持。
物業(yè)設(shè)備設(shè)施的調(diào)試工作應(yīng)該在接管驗收階段進行,物業(yè)相關(guān)人員應(yīng)該掌握正確的操作方法,為今后運行打基礎(chǔ)。有的發(fā)展商認為已經(jīng)做了竣工驗收,設(shè)備設(shè)施的調(diào)試沒有必要,有的發(fā)展商甚至?xí)再M用問題加以阻止。物業(yè)接管驗收工作驗收在前,接管在后,它是物業(yè)從業(yè)人員了解系統(tǒng)、掌握操作的關(guān)鍵環(huán)節(jié),也是驗收的重點。若調(diào)試不進行,物業(yè)從業(yè)人員得不到培訓(xùn),系統(tǒng)也就無法發(fā)現(xiàn)問題。
從物業(yè)的使用角度及維護角度進行項目驗收,看其是否滿足業(yè)主的需求,那么設(shè)計缺陷如何整改?在提出問題的同時,項目負責(zé)人還要組織專業(yè)人員拿出能讓發(fā)展商接受的解決方案并實施。
另外,項目負責(zé)人還應(yīng)該高度重視設(shè)備設(shè)施的保修合同,建立產(chǎn)品生產(chǎn)廠家、施工單位的臺帳,它直接影響物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理水平及運行成本。項目接管驗收過程中,注意工作質(zhì)量和效率,根據(jù)管理委托合同,積極與甲方協(xié)商,明確工作流程,特別是工程提出的問題如何處理解決,避免出現(xiàn)反復(fù)提的現(xiàn)象。
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