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2013年土地估價(jià)實(shí)務(wù)基礎(chǔ)模擬題第三套6

更新時(shí)間:2013-08-08 18:34:35 來源:|0 瀏覽0收藏0
摘要 土地估價(jià)實(shí)務(wù)基礎(chǔ)

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  三、情景分析題(2題,內(nèi)含10小題,題號(hào)51~60,共10分。每小題有A、B、C、D四個(gè)備選項(xiàng),其中至少有1個(gè)符合題意,請(qǐng)選擇并將答題卡相同題號(hào)對(duì)應(yīng)的字母涂黑。評(píng)分說明:每小題 1分,多選、有錯(cuò)誤選項(xiàng)的不得分,不倒扣分;少選但均為正確選項(xiàng)的每項(xiàng)得0.25分)

  (一)2005年5月,某城市擬以招標(biāo)、拍賣或掛牌的方式出讓一宗已達(dá)到“七通一平”開發(fā)程 度的國(guó)有空地,土地總面積為10000m2,批準(zhǔn)用途為居住,使用年限為70年,土地形狀規(guī)則,宗地 修建性詳細(xì)規(guī)劃主要控制指標(biāo)為:2.0≤建筑容積率≤3.0,40%≤建筑覆蓋率≤50%。根據(jù)調(diào) 查,該宗地所在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)范有序,預(yù)測(cè)未來三至四年房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格年平均上漲比率為 2%,已建成銷售的居住房地產(chǎn)項(xiàng)目用地平均容積率2.8,平均建筑覆蓋率31%,平均開發(fā)周期兩年,建成后即可全部售出,樓層在8層以上的小高層商品房平均售價(jià)為8000元/m2,樓層在8層 以下的多層商品房平均售價(jià)為6000元/m2,平均建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)為1000元/m2,貸款年利率為6%,銷售稅費(fèi)一般為房地產(chǎn)總價(jià)的6%,開發(fā)利潤(rùn)率一般為房地產(chǎn)總價(jià)的30%。

  根據(jù)以上內(nèi)容, 回答51~55小題的問題。

  51.根據(jù)上述條件,估價(jià)人員適合選擇的估價(jià)方法有(  )。

  A.收益還原法

  B.市場(chǎng)比較法

  C.剩余法

  D.成本逼近法

  52.根據(jù)估價(jià)的目的,對(duì)確定土地估價(jià)原則和估價(jià)時(shí)所依據(jù)的土地利用條件,下列觀點(diǎn)最恰 當(dāng)?shù)氖?  )。

  A.因?yàn)槭袌?chǎng)規(guī)范有序,有充足市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)性,遵循替代原則

  B.因?yàn)閰^(qū)域未來價(jià)格年平均上漲比率僅為2%,市場(chǎng)處于穩(wěn)定平衡狀態(tài),符合供需原則

  C.實(shí)際建筑容積率為2.8,建筑密度為30%,符合最有效利用原則

  D.根據(jù)規(guī)劃2.0≤建筑容積率≤3.0,40%≤建筑覆蓋率≤50%,不符合最有效利用 原則

  53.根據(jù)上述條件,在開發(fā)完成后,該宗地房地產(chǎn)最可能實(shí)現(xiàn)的最大價(jià)值是(  )萬元。

  A.17479

  B.18727

  C.23305

  D.24970

  54.該宗國(guó)有土地使用權(quán)公開出讓價(jià)格評(píng)估結(jié)果最可能為(  )萬元。

  A.5624

  B.6185

  C.8243

  D.8992

  55.房地產(chǎn)開發(fā)商甲于2005年6月16 日競(jìng)價(jià)成功一宗地的國(guó)有土地使用權(quán),并于2005年6月28 日與當(dāng)?shù)貒?guó)土部門簽訂出讓合同,2005年7月29日取得國(guó)有土地使用證。 2006年7月26 日,經(jīng)批準(zhǔn),甲獲準(zhǔn)在原基礎(chǔ)上增加商業(yè)用途,則其應(yīng)補(bǔ)交土地差價(jià)的估 價(jià)期日為(  )。

  A.2006年7月26日,但要重新評(píng)估原條件下土地出讓價(jià)值

  B.2005年6月28 日,但合同事先要有約定

  C.2005年6月16日

  D.2005年7月29日

  (二)某企業(yè)于2008年12月31日以出讓方式取得了一宗土地使用年限為50年期的國(guó)有工業(yè)用地,土地總面積為3000m2,交納的土地出讓金為30元/m2,該宗地土地開發(fā)程度已達(dá)到“五通一平”(通路、通電、通水、通信、排水及場(chǎng)地平整)。

  2009年12月31日,該企業(yè)因改制需要進(jìn)行土地價(jià)格評(píng)估,經(jīng)調(diào)查,該地區(qū)土地取得費(fèi)(含稅費(fèi))平均為10萬元/畝,“五通一平”土地開發(fā)費(fèi)為8萬元/畝,在土地開發(fā)期內(nèi)均勻投入,土地開發(fā)周期為一年,銀行貸款年利率為5.5%,投資利潤(rùn)率為10%,土地還原率為6%,50年期出讓金水平仍保持不變。

  根據(jù)以上內(nèi)容,回答56~60小題的問題。

  56.該宗地于2009年12月31日的單位地價(jià)為(  )元/m2。

  A.320.69

  B.342.58

  C.418.76

  D.360.50

  57.下列各項(xiàng)費(fèi)用中,不屬于土地取得費(fèi)的是(  )。

  A.勞動(dòng)力安置費(fèi)

  B.土地平整費(fèi)

  C.拆遷費(fèi)

  D.征地費(fèi)

  58.利用剩余法所計(jì)算的待開發(fā)土地的價(jià)格是開發(fā)商取得土地所能支付的(  )費(fèi)用。

  A.最高

  B.最低

  C.合理

  D.總

  59.反映宗地在一般市場(chǎng)條件下正常地價(jià)水平,作為政府對(duì)地價(jià)和地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行具體管理的依據(jù)的地價(jià)形式是(  )地價(jià)。

  A.宗地

  B.出讓

  C.基準(zhǔn)

  D.標(biāo)定

  60.下列對(duì)土地估價(jià)描述不正確的是(  )。

  A.土地估價(jià)依據(jù)的理論與方法與機(jī)器、設(shè)備、建筑物等估價(jià)所依據(jù)的理論與方法并不完全一致

  B.同樣一塊土地,其價(jià)格的高低與土地權(quán)利狀況密切相關(guān),不同的權(quán)利可能導(dǎo)致價(jià)格相差很大,

  C.同一塊土地,規(guī)劃可使之一夜之間身價(jià)百倍,也可使之無人問津,這是土地估價(jià)必須考慮的經(jīng)濟(jì)因素對(duì)地價(jià)產(chǎn)生的深刻影響

  D.土地估價(jià)必須充分收集土地市場(chǎng)資料,把握土地市場(chǎng)的過去、現(xiàn)在和未來

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