2013年土地估價實務(wù)基礎(chǔ)模擬題第五套7
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四、計算題(2題,共45分,其中第一題25分,第二題20分。答案要求:分別列出解題思路、基本方法、分步計算公式、代人數(shù)據(jù)計算式、計算結(jié)果及單位;計算中間結(jié)果均保留兩位小數(shù),單價為元/┫,總價為元;計算最終結(jié)果均保留整數(shù),單價為元/┫,總價為萬元。評分說明:分項分步記分;計算式(包括代人數(shù)據(jù)計算式)和計算結(jié)果分別計分;只有計算結(jié)果的不得分)
(一)S市有一面積為4000┫的國有出讓土地,用途為城鎮(zhèn)混合住宅用地,擬在2007年1月1日進(jìn)行土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,試根據(jù)以下資料估算該宗地于轉(zhuǎn)讓日期的單位面積價格和總價格。
(1)證載土地使用期至2070年1月1日,但限定商業(yè)用途最高土地使用年限為40年。
(2)宗地形狀為規(guī)則平行四邊形,規(guī)劃容積率小于等于3.3。宗地實際用途為城鎮(zhèn)混合住宅用地,根據(jù)具體規(guī)劃指標(biāo),確定商、住比例為1:9。開發(fā)程度實際與設(shè)定均為宗地紅線外“五通”(即通路、通上水、通下水、通電、通信)和宗地紅線內(nèi)場地平整。
(3)該市基準(zhǔn)地價2005年公布,基準(zhǔn)日設(shè)定為2005年1月1日,土地開發(fā)程度設(shè)定為紅線外“五通”(即通路、通電、通上水、通下水、通信),紅線內(nèi)場地平整,商業(yè)、住宅、工業(yè)用地年限分別設(shè)定為40年、70年、50年。該宗地屬商業(yè)四級、住宅四級用地,其對應(yīng)的基準(zhǔn)地價為商業(yè)800元/┫,住宅450元/┫。
(4)其他相關(guān)資料:
1)該市同類用地價格在2005年1~5月沒有變化,2005年6月至2006年12月每月遞增0.5%。
2)商業(yè)用地、居住用地的還原利率均為6%。
3)根據(jù)容積率修正系數(shù)表,該市同類型土地在平均容積率為2.5時,對應(yīng)的地價水平指數(shù)為100,容積率每增高或降低0.1,則地價向上或向下修正1%。
4)根據(jù)基準(zhǔn)地價因素條件分析,該地塊影響因素修正幅度商業(yè)為-2%,住宅為3%。 5)基準(zhǔn)地價系數(shù)修正公式為:宗地地價-基準(zhǔn)地價×(1+影響因素修正系數(shù))×年期修正系數(shù)×期日修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)+土地開發(fā)程度修正額。
(二)某開發(fā)公司擬對政府招標(biāo)出讓的某宗地進(jìn)行投標(biāo),該宗地出讓年期為40年,規(guī)劃限定建造2萬m2的賓館,據(jù)該公司進(jìn)行的市場調(diào)查和可行性分析,預(yù)計開發(fā)周期為2年,估計建成后客房平均出租率為80%,可經(jīng)營面積比例為75%,年租金為600元/┫,房屋出租中每年的經(jīng)營費(fèi)用包括:管理費(fèi)按年租金的3%計,年維修費(fèi)按年租金的8%計,保險費(fèi)不計,稅金按年租金的12%計,年折舊費(fèi)按年維修費(fèi)的80%計。該類建筑耐用年限50年,殘值為零,建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)預(yù)計為1500元/┫,第一年投入160%,第二年投人40%,貸款年利率為15%,當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)綜合還原利率8%,開發(fā)商要求總利潤不低于開發(fā)完成后不動產(chǎn)總價值的15%,取得土地使用權(quán)須支付的法律、估價等專業(yè)費(fèi)用為地價的2%。試估算開發(fā)商所能支付的最高投標(biāo)地價款。
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