2012年度全國(guó)物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)資格考試《物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理》試卷-2

　　41.現(xiàn)代財(cái)務(wù)管理的最基本內(nèi)容是( )決策。

　　A.籌資

　　B.投資

　　C.利潤(rùn)分配

　　D.資產(chǎn)管理

　　42.關(guān)于物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)結(jié)果作用的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是( )。

　　A.績(jī)效評(píng)價(jià)結(jié)果是選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的重要依據(jù)

　　B.績(jī)效評(píng)價(jià)結(jié)果是評(píng)價(jià)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的重要依據(jù)

　　C.績(jī)效評(píng)價(jià)結(jié)果是政府直接管理物業(yè)服務(wù)企業(yè)的依據(jù)

　　D.績(jī)效評(píng)價(jià)結(jié)果是社會(huì)投資者進(jìn)行投資決策的前提和基礎(chǔ)

　　43.實(shí)施物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)的參照系數(shù)稱為( )。

　　A.評(píng)價(jià)措施

　　B.評(píng)價(jià)方法

　　C.評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)

　　D.評(píng)價(jià)時(shí)點(diǎn)

　　44.下列指標(biāo)中，不屬于物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)基本指標(biāo)的是( )狀況指標(biāo)。

　　A.財(cái)務(wù)效益

　　B.資產(chǎn)營(yíng)運(yùn)

　　C.償債能力

　　D.經(jīng)營(yíng)發(fā)展

　　45.依據(jù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的實(shí)際對(duì)照相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)值，運(yùn)用功效系數(shù)法計(jì)算各項(xiàng)指標(biāo)實(shí)際得分的績(jī)效

　　評(píng)價(jià)方法是( )。

　　A.隸屬度賦值法

　　B.基本指標(biāo)計(jì)分法

　　C.修正指標(biāo)計(jì)分法

　　D.評(píng)價(jià)指標(biāo)計(jì)分法

　　46.從物業(yè)管理的角度看，確保物業(yè)資產(chǎn)保值率和升值率最大化的關(guān)鍵措施是做好( )

　　工作。

　　A.物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的績(jī)效評(píng)價(jià)

　　B.物業(yè)安全管理

　　C.房屋與設(shè)備維護(hù)

　　D.物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理

　　47.租售型寫(xiě)字樓內(nèi)，屬于非收益部分的區(qū)域是( )。

　　A.門廳

　　B.會(huì)議窒

　　C.出租辦公區(qū)

　　D.租賃倉(cāng)庫(kù)

　　48.某租售型寫(xiě)字樓，總建筑面積10萬(wàn)m2，共10層(地上八層，地下二層)，其中地下停車場(chǎng)面積2萬(wàn)m2，標(biāo)準(zhǔn)層每層面積為1萬(wàn)m2，標(biāo)準(zhǔn)層業(yè)主專用面積為7 000 m2，則該寫(xiě)字樓整體有效使用率為( )。

　　A.56%

　　B.70%

　　C.80%

　　D.i00%

　　49.寫(xiě)字樓物業(yè)的市場(chǎng)營(yíng)銷，不宜采取的操作方式是( )。

　　A.圍繞物業(yè)的交通便利性展開(kāi)市場(chǎng)宣傳

　　B.圍繞物業(yè)的設(shè)施設(shè)備的先進(jìn)性展開(kāi)市場(chǎng)宣傳

　　C.將擬出租房間對(duì)外開(kāi)放，以供參觀

　　D.以租金遞減的方法吸引租戶

　　50.寫(xiě)字樓的租賃工作中，選擇租戶通常不考慮的因素是( )。

　　A.可能面積的組合

　　B.尋租者將來(lái)擴(kuò)展辦公室面積的計(jì)劃

　　C.尋租者現(xiàn)在的辦公面積

　　D.尋租者經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的性質(zhì) 　51.市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，寫(xiě)字樓的租金水平主要取決于( )。

　　A.經(jīng)營(yíng)成本

　　B.物業(yè)檔次

　　C.業(yè)主目標(biāo)收益要求

　　D.同類物業(yè)的市場(chǎng)供求關(guān)系

　　52.業(yè)主出租寫(xiě)字樓時(shí)，其測(cè)算最低租金水平的依據(jù)為能夠抵償( )之和。

　　A.抵押貸款還本付息、建造費(fèi)用和空置損失

　　B.人工費(fèi)用、建造費(fèi)用和空置損失

　　C.抵押貸款還本付息、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用和空置損失

　　D.經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、建造費(fèi)用和空置損失

　　53.在大型零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中，通常采取“門里門外”的管理組織形式開(kāi)展現(xiàn)場(chǎng)管理，這種形式的優(yōu)點(diǎn)是( )。

　　A.可以促進(jìn)銷售

　　B.管理難度減小

　　C.各療責(zé)任明確

　　D.物業(yè)使用率提高

　　54.制定零售商業(yè)物業(yè)的租賃方案和租賃策略的根本目的是實(shí)現(xiàn)( )的最大化。

　　A.物業(yè)收入

　　B.物業(yè)收益

　　C.物業(yè)使用率

　　D.物業(yè)自然壽命

　　55.選擇零售商業(yè)物業(yè)租戶時(shí)不考慮的因素是( )。

　　A.租戶的聲譽(yù)

　　B.租戶組合與位置分配

　　C.租房需要的服務(wù)

　　D.租房的企業(yè)所有制性質(zhì)

　　56.某租戶應(yīng)繳納的基礎(chǔ)租金為10萬(wàn)元/月，其與業(yè)主約定自然平衡點(diǎn)為每月?tīng)I(yíng)業(yè)額400萬(wàn)元，以每月?tīng)I(yíng)業(yè)額的5%作為百分比租金。若租戶一月份、二月份營(yíng)業(yè)額分別為300萬(wàn)元、

　　400萬(wàn)元，這兩個(gè)月應(yīng)繳租金共計(jì)( )萬(wàn)元。

　　A.20

　　B.25

　　C.30

　　D.35

　　57.在零售商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行有效經(jīng)營(yíng)管理難度最大的物業(yè)產(chǎn)權(quán)結(jié)

　　構(gòu)是( )。

　　A.投資商擁有全部產(chǎn)權(quán)

　　B.投資商擁有大部分產(chǎn)權(quán)

　　C.投資商擁有小部分產(chǎn)權(quán)，其余產(chǎn)權(quán)由另一業(yè)主持有

　　D.投資商不擁有產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)由眾多小業(yè)主持有

　　58.在零售商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中有關(guān)“凈租”的形式的說(shuō)法，不正確的有( )。

　　A.租戶僅按比例分?jǐn)偱c物業(yè)有關(guān)的稅項(xiàng)

　　B.租戶要按比例分?jǐn)偱c物業(yè)有關(guān)的稅項(xiàng)和保險(xiǎn)費(fèi)

　　C.所有的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用都由業(yè)主來(lái)全額支付

　　D.所有的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用都由租戶來(lái)直接支付

　　59.通過(guò)科學(xué)的投資組合，投資者可以在( )之間找到平衡點(diǎn)。

　　A.收益與成本

　　B.收益與支出

　　C.收益與風(fēng)險(xiǎn)

　　D.成本與風(fēng)險(xiǎn)

　　60.投資組合績(jī)效評(píng)估可以考察出投資管理者的( )。

　　A.興趣

　　B.資歷

　　C.實(shí)力

　　D.技能 二、多項(xiàng)選擇題(共20題，每題2分。每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2 個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分;少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分)

　　61.與一般管理型物業(yè)服務(wù)企業(yè)相比，專業(yè)型物業(yè)服務(wù)企業(yè)具有的優(yōu)點(diǎn)有( )。

　　A.能提高管理效率和質(zhì)量

　　B.能有效控制和降低管理成本

　　C.能提高企業(yè)的勞動(dòng)生產(chǎn)率和效益

　　D.能減少與業(yè)主或使用人的矛盾

　　E.能避免成為訴訟中的被告

　　62.房地產(chǎn)間接投資有( )。

　　A.房地產(chǎn)企業(yè)債券投資

　　B.房地產(chǎn)企業(yè)股票投資

　　C.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資

　　D.投資于房地產(chǎn)投資信托基金

　　E.購(gòu)買住房抵押證券

　　63.房地產(chǎn)投資個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)包括( )。

　　A.持有期風(fēng)險(xiǎn)

　　B.通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)

　　C.市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)

　　D.機(jī)會(huì)成本

　　E.收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)

　　64.房地產(chǎn)投資濟(jì)動(dòng)中，現(xiàn)金流出主要包括( )等。

　　A.土地費(fèi)用

　　B.建造費(fèi)用

　　C.空置損失

　　D.還本付息

　　E.稅金

　　65.建筑物折舊分為( )。

　　A.功能折舊

　　B.人為折舊

　　C.經(jīng)濟(jì)折舊

　　D.物質(zhì)折舊

　　E.自然折舊

　　66.下列價(jià)值中，屬于估價(jià)的基本價(jià)值類型的有( )。

　　A.市場(chǎng)價(jià)值

　　B.賬面價(jià)值

　　C.投資價(jià)值

　　D.原始價(jià)值

　　E.快速變現(xiàn)價(jià)值

　　67.房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)包括供給指標(biāo)、需求指標(biāo)和市場(chǎng)交易指標(biāo)。下列指標(biāo)中，屬于供給指標(biāo)的有( )。

　　A.空置量

　　B.出租量

　　C.房地產(chǎn)價(jià)格

　　D.銷售量

　　E.竣工房屋價(jià)值

　　68.房屋租賃的基本特征有( )。

　　A.房屋租賃不轉(zhuǎn)移房屋的所有權(quán)

　　B.房屋租賃關(guān)系是一種經(jīng)濟(jì)要式契約關(guān)系

　　C.房屋租賃關(guān)系因所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而中止

　　D.租賃雙方都必須是符合法律規(guī)定的責(zé)任人

　　E.房屋租賃的標(biāo)的是作為特定物的房屋

　　69.租約簽訂前，租賃管理的主要工作內(nèi)容包括( )。

　　A.租金結(jié)算

　　B.租金方案與策略制定

　　C.租戶選擇

　　D.租金確定

　　E租約談判

　　70.下列費(fèi)用中，屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用或期間費(fèi)用的有( )。

　　A.勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)

　　B.董事會(huì)費(fèi)

　　C.財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)

　　D.技術(shù)開(kāi)發(fā)費(fèi)

　　E.業(yè)務(wù)招待費(fèi) 　71.按照成本計(jì)算依據(jù)的不同，可將物業(yè)管理成本劃分為( )。

　　A.目標(biāo)成本

　　B.定額成本

　　C.計(jì)劃成本

　　D.固定成本

　　E.實(shí)際成本

　　72.風(fēng)險(xiǎn)具有的特征有( )。

　　A.負(fù)面性

　　B.不可測(cè)性

　　C.確定性

　　D.不確定性

　　E.可測(cè)性

　　73.關(guān)于投保人、受害人、保險(xiǎn)人的索賠關(guān)系的說(shuō)法，正確的有( )。

　　A.投保人可向保險(xiǎn)人索賠

　　B.受害人可向保險(xiǎn)人索賠

　　C.投保人、受害人均可向保險(xiǎn)人索賠

　　D.受害人可向投保人索賠

　　E.受害人可同時(shí)向投保人、保險(xiǎn)人索賠

　　74.物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)的基本要素有( )。

　　A.評(píng)價(jià)指標(biāo)

　　B.評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)

　　C.評(píng)價(jià)時(shí)點(diǎn)

　　D.評(píng)價(jià)方法

　　E.評(píng)價(jià)內(nèi)容

　　75.在具體實(shí)施物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)時(shí)，應(yīng)注意的有( )。

　　A.評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)值的選用保持前后一致性

　　B.每次評(píng)價(jià)只能采用同一套評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)

　　C.基本指標(biāo)的實(shí)際得分不能超過(guò)指標(biāo)權(quán)數(shù)

　　D.單項(xiàng)指標(biāo)的積分應(yīng)精確到小數(shù)點(diǎn)后兩位

　　E.對(duì)評(píng)價(jià)結(jié)果有異議時(shí)，可對(duì)評(píng)價(jià)指標(biāo)重新評(píng)分

　　76.寫(xiě)字樓物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理績(jī)效評(píng)價(jià)的主要指標(biāo)有( )。

　　A.員工流失率

　　B.服務(wù)滿意度

　　C.員工年齡結(jié)構(gòu)

　　D.物業(yè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

　　E.物業(yè)品牌化

　　77.零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的安全管理工作，包括( )。

　　A.所售食品安全

　　B.防火安全

　　C.治安保衛(wèi)

　　D.勞動(dòng)安全

　　E.媒體風(fēng)險(xiǎn)防范

　　78.在理想情況下，零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理者對(duì)租戶折讓優(yōu)惠的方式有給予租戶( )。

　　A.稅收優(yōu)惠

　　B.裝修補(bǔ)貼

　　C.搬家費(fèi)用補(bǔ)貼

　　D.一段時(shí)間的免租期

　　E.低息貸款

　　79.全面質(zhì)量管理是為宴現(xiàn)其目標(biāo)而指導(dǎo)( )的協(xié)調(diào)活動(dòng)。

　　A.人

　　B.機(jī)器

　　C.信息

　　D.資金

　　E.客戶

　　80.可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵是將人、( )幾個(gè)相互關(guān)聯(lián)的方面放在一個(gè)大系統(tǒng)中，進(jìn)行協(xié)調(diào)。

　　A.環(huán)境

　　B.資源

　　C.社會(huì)

　　D.信息

　　E.經(jīng)濟(jì)

　　2012年度全國(guó)物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)資格考試《物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理》試卷答案

　　41.A 42.C 43.C 44.D 45.B 46.C 47.A 48.B 49.D 50.C51.D 52.C 53.C 54.B 55.D 56.A 57.D 58.C 59.C 60.D

　　二、多項(xiàng)選擇題

　　61.ABC 62.ABDE 63.AE 64.ABDE 65.ACD 66.ABCD67.AE 68.ABDE 69.BCDE 70.BDE 71.ABCE 72.ADE 73.ABCD 74.ABD 75.ABCD 76.BDE 77.BCDE 78.BCD 79.ABC 80.ABCE

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