2013年土地估價案例與報告習題2
某企業(yè)擬進行貸款,委托評估機構(gòu)對所涉及的一宗工業(yè)用地進行評估,為委托方提供貸款提供客觀、公正的價格依據(jù)。
請依據(jù)以下給定的條件分析并回答下列問題:
(1)抵押價格評估提供的是抵押物在設(shè)定抵押權(quán)時的正常市場價格,評估過程中應(yīng)注意哪些問題?
(2)若待估宗地為集體土地,進行抵押時應(yīng)注意的問題。
(3)對宗地進行評估&考試大&時,可選擇哪兩種方法,簡述所用方法的基本程序。
(4)若待估宗地為劃撥用地,請簡述評估的技術(shù)路線。
(5)抵押失敗后,抵押權(quán)人依法對抵押的土地進行拍賣,拍賣評估的特點有哪些,簡述技術(shù)路線。
答案:
1.答題要點
(1)注重預(yù)期風險;
(2)分析市場變現(xiàn)能力;
(3)考慮抵押期間的耗損;
(4)測算成本構(gòu)成。
2.答題要點
(1)年期的設(shè)定:本例中應(yīng)設(shè)定為工業(yè)用地法定出讓最高年限50年;
(2)地價內(nèi)涵對應(yīng)的土地權(quán)利應(yīng)為集體土地使用權(quán);
(3)特殊說明中應(yīng)注明:某企業(yè)將待估宗地集體土地使用權(quán)向銀行抵押貸款需經(jīng)待估宗地的集體土地所有者某村民委員會同意并出具書面證明
在實現(xiàn)抵押權(quán)時同意按法律規(guī)定的土地征用標準補償后轉(zhuǎn)為國有。
3.答題要點
可選擇市場比較法和成本逼近法
(1)市場比較法的估價程序:
搜集交易資料;選取比較交易實例;建立價格可比基礎(chǔ);進行交易情況修正、交易期日、區(qū)域因素、個別因素、土地使用年期、容積率修正;求取比準價格。
(2)成本法估價程序
①搜集征地或拆遷取得土地的一般費用資料,計算土地取得費A。
?、谒鸭恋毓芾碣M、耕地占用稅、耕地開墾費、新菜地開發(fā)建設(shè)基金等相關(guān)費率或標準,計算相關(guān)稅費B。
?、鬯鸭雷诘厮巺^(qū)域土地開發(fā)費一般資料,計算土地開發(fā)費用C。
④搜集利息率,計算投資利息D;
⑤搜集投資利潤率,計算投資利潤E;
⑥搜集當?shù)赝恋卦鲋凳找媛?,計算土地增值收益F;
?、咚鸭?shù)赝恋剡€原利率,按土地價格=(A+B+C+D+E)×[1-1/(1+土地還原率)土地使用權(quán)]計算土地價格。
4.可采用市場比較法和成本逼近法,評估計算出市場價格后,從得到的估價額中減去出讓金。
5.特點是:強制處分;快速變現(xiàn);消費者心理因素;購買者的額外支出等造成的價格變化。
技術(shù)路線:估價時采用市場比較法和成本逼近法等。對同類土地在正常市場價格水平和拍賣市場價格水平作出比較,確定拍賣市場的成交價格
比正常市場成交價格偏底的幅度,按正常市場價格對估價對象進行估價,再按照這個偏底的幅度對估價結(jié)果調(diào)減。
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