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2014年土地估價(jià)師考試《案例與報(bào)告》經(jīng)典試題(2)

更新時間:2014-06-26 16:59:30 來源:|0 瀏覽0收藏0
摘要 2014年土地估價(jià)師考試工作將在2014年9月13、14兩日進(jìn)行,小編為大家整理總結(jié)了一系列復(fù)習(xí)資料和模擬試題,希望對大家有所幫助,請大家密切關(guān)注!

 

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  2014年土地估價(jià)師考試《案例與報(bào)告》經(jīng)典試題匯總

    一、某企業(yè)擬進(jìn)行貸款,委托評估機(jī)構(gòu)對所涉及的一宗工業(yè)用地進(jìn)行評估,為委托方提供貸款提供客觀、公正的價(jià)格依據(jù)。

  請依據(jù)以下給定的條件分析并回答下列問題:

  (1)抵押價(jià)格評估提供的是抵押物在設(shè)定抵押權(quán)時的正常市場價(jià)格,評估過程中應(yīng)注意哪些問題?

  (2)若待估宗地為集體土地,進(jìn)行抵押時應(yīng)注意的問題。

  (3)對宗地進(jìn)行評估&考試大&時,可選擇哪兩種方法,簡述所用方法的基本程序。

  (4)若待估宗地為劃撥用地,請簡述評估的技術(shù)路線。

  (5)抵押失敗后,抵押權(quán)人依法對抵押的土地進(jìn)行拍賣,拍賣評估的特點(diǎn)有哪些,簡述技術(shù)路線。

  答案:

  1.答題要點(diǎn)

  (1)注重預(yù)期風(fēng)險(xiǎn);

  (2)分析市場變現(xiàn)能力;

  (3)考慮抵押期間的耗損;

  (4)測算成本構(gòu)成。

  2.答題要點(diǎn)

  (1)年期的設(shè)定:本例中應(yīng)設(shè)定為工業(yè)用地法定出讓最高年限50年;

  (2)地價(jià)內(nèi)涵對應(yīng)的土地權(quán)利應(yīng)為集體土地使用權(quán);

  (3)特殊說明中應(yīng)注明:某企業(yè)將待估宗地集體土地使用權(quán)向銀行抵押貸款需經(jīng)待估宗地的集體土地所有者某村民委員會同意并出具書面證明

  在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時同意按法律規(guī)定的土地征用標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償后轉(zhuǎn)為國有。

  3.答題要點(diǎn)

  可選擇市場比較法和成本逼近法

  (1)市場比較法的估價(jià)程序:

  搜集交易資料;選取比較交易實(shí)例;建立價(jià)格可比基礎(chǔ);進(jìn)行交易情況修正、交易期日、區(qū)域因素、個別因素、土地使用年期、容積率修正;求取比準(zhǔn)價(jià)格。

  (2)成本法估價(jià)程序

 ?、偎鸭鞯鼗虿疬w取得土地的一般費(fèi)用資料,計(jì)算土地取得費(fèi)A。

 ?、谒鸭恋毓芾碣M(fèi)、耕地占用稅、耕地開墾費(fèi)、新菜地開發(fā)建設(shè)基金等相關(guān)費(fèi)率或標(biāo)準(zhǔn),計(jì)算相關(guān)稅費(fèi)B。

 ?、鬯鸭雷诘厮巺^(qū)域土地開發(fā)費(fèi)一般資料,計(jì)算土地開發(fā)費(fèi)用C。

 ?、芩鸭⒙?,計(jì)算投資利息D;

  ⑤搜集投資利潤率,計(jì)算投資利潤E;

  ⑥搜集當(dāng)?shù)赝恋卦鲋凳找媛?,?jì)算土地增值收益F;

  ⑦搜集當(dāng)?shù)赝恋剡€原利率,按土地價(jià)格=(A+B+C+D+E)×[1-1/(1+土地還原率)土地使用權(quán)]計(jì)算土地價(jià)格。

  4.可采用市場比較法和成本逼近法,評估計(jì)算出市場價(jià)格后,從得到的估價(jià)額中減去出讓金。

  5.特點(diǎn)是:強(qiáng)制處分;快速變現(xiàn);消費(fèi)者心理因素;購買者的額外支出等造成的價(jià)格變化。

  技術(shù)路線:估價(jià)時采用市場比較法和成本逼近法等。對同類土地在正常市場價(jià)格水平和拍賣市場價(jià)格水平作出比較,確定拍賣市場的成交價(jià)格

  比正常市場成交價(jià)格偏底的幅度,按正常市場價(jià)格對估價(jià)對象進(jìn)行估價(jià),再按照這個偏底的幅度對估價(jià)結(jié)果調(diào)減

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