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2015中級經(jīng)濟師考試《房地產(chǎn)專業(yè)》章節(jié)輔導(dǎo) 第六章(5)

更新時間:2015-02-11 10:49:16 來源:|0 瀏覽0收藏0
摘要 2015中級經(jīng)濟師考試《房地產(chǎn)專業(yè)》章節(jié)輔導(dǎo)匯總,供考生參考。

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2015中級經(jīng)濟師考試《房地產(chǎn)專業(yè)》章節(jié)輔導(dǎo)匯總

  第五節(jié) 房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟評價指標和方法

  考點一:房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟評價指標體系

  


  考點二:動態(tài)盈利性指標及其計算

  財務(wù)凈現(xiàn)值的計算公式(重要考點,識記公式)

  


  上式中,F(xiàn)NPV為財務(wù)凈現(xiàn)值,(CI-CO)t為第t期

  的凈現(xiàn)金流量(應(yīng)注意“+”、“-”號);ic為行

  業(yè)的基準收益率或設(shè)定的目標收益率;n為計算期。

  應(yīng)用分析:

  [例6-3] 某房地產(chǎn)投資項目的現(xiàn)金流量見表6-10。如果投資者的目標收益率為12%,求該項目的財務(wù)凈現(xiàn)值。表6-10 某房地產(chǎn)投資項目的現(xiàn)金流量 單位:萬元

  


  [解] 已知ic=12%。利用公式:

  

2014年中級經(jīng)濟師考試《房地產(chǎn)》章節(jié)復(fù)習(xí)講義:第六章


  則該項目的財務(wù)凈現(xiàn)值為:

  FNPV=

  -2600+[500/(1+12%)]+[600/(1+12%)2]+

  800/12%×{1-[1/(1+12%)6-2]} ×(1+12%)-2

  =261.84(萬元)

  2.財務(wù)凈現(xiàn)值的評價準則

  財務(wù)凈現(xiàn)值是評價項目盈利能力的絕對指標,其評價準則如下:

  (1)當FNPV >0時,說明該方案在滿足基準收益率或目標收益率要求的盈利之外,還能得到超額收益,故該方案可行。

  (2)當FNPV =0時,說明該方案基本能滿足基準收益率或目標收益率要求的盈利水平,方案基本可行或有待改進。

  (3)當FNPV<0時,說明該方案不能滿足基準收益率或目標收益率要求的盈利水平,故該方案不可行。

  (二)財務(wù)內(nèi)部收益率

  1.財務(wù)內(nèi)部收益率的概念

  財務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)是指項目在整個計算期內(nèi)各計算時點凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值之和等于零時的折現(xiàn)率,也就是使項目的財務(wù)凈現(xiàn)值等于零時的折現(xiàn)率。

  2.財務(wù)內(nèi)部收益率的計算公式

  


  0520

  上式中,i1為當財務(wù)凈現(xiàn)值接近于零的正值時的折現(xiàn)率;i2為當財務(wù)凈現(xiàn)值接近于零的負值時的折現(xiàn)率;

  FNPV1為采用折現(xiàn)率i1時的財務(wù)凈現(xiàn)值的正值;

  FNPV2為采用折現(xiàn)率i2時的財務(wù)凈現(xiàn)值的負值。

  為保證FIRR的計算精度,i1和i2之差一般不宜超過2%,最大不應(yīng)超過5%。

  應(yīng)用分析

  [例6-4] 某房地產(chǎn)投資項目的現(xiàn)金流量見表6-10。如果

  投資者的目標收益率為12%,求該項目的財務(wù)凈現(xiàn)值。

  表6-10 某房地產(chǎn)投資項目的現(xiàn)金流量 單位:萬元

  


  0521

  根據(jù)上述題目中的現(xiàn)金流量,求該項目的財務(wù)內(nèi)部收益率。

  


  0522

  3.財務(wù)內(nèi)部收益率的評價準則(容易出單選題)

  計算出投資項目的財務(wù)內(nèi)部收益率后,可通過與基準收益率或目標收益率ic進行比較來判斷方案或項目是否可行,其判斷準則是:

  (1)當FIRR≥ic時,則方案或項目在經(jīng)濟上可以接受

  (2)當FIRRc時,則方案或項目在經(jīng)濟上應(yīng)予以拒絕

  (三)動態(tài)投資回收期

  1.動態(tài)投資回收期的概念

  動態(tài)投資回收期(Pb)是把投資項目各期(通常是以年為單位)的凈現(xiàn)金流量按基準收益率或目標收益率折現(xiàn)之后,再來推算投資回收期的。對房地產(chǎn)投資項目來說,

  動態(tài)投資回收期就是自投資起始點算起,累計凈現(xiàn)值等于零的年份。

  2.動態(tài)投資回收期的計算公式(可能考查公式的計算)

  

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  在實際運用中可以根據(jù)項目的現(xiàn)金流量表中的凈現(xiàn)

  金流量折現(xiàn)值,用下列近似公式計算:

  


  3.動態(tài)投資回收期的評價準則(容易出單選題)

  在財務(wù)評價中,動態(tài)投資回收期(Pb)是通過與基準投資回收期(Pc)相比較來判斷項目在經(jīng)濟上是否可行的:

  (1)當Pb≤Pc時,說明項目能在要求的時間內(nèi)收回投資,項目是可行的。

  (2)當Pb >Pc時,說明項目不能在要求的時間內(nèi)收回投資,項目是不可行的。

  在房地產(chǎn)投資項目可行性研究中,動態(tài)投資回收期指標一般用于經(jīng)營型房地產(chǎn)開發(fā)投資項目和房地產(chǎn)置業(yè)投資項目的財務(wù)評價。

  考點三:靜態(tài)盈利性指標及其計算

  (一)利潤率

  1.成本利潤率

  成本利潤率是指項目總開發(fā)利潤占總開發(fā)建設(shè)成本的比率。該指標通常用來初步判斷出售型房地產(chǎn)開發(fā)項目的財務(wù)可行性。其計算公式為:

  


  2.投資利潤率

  投資利潤率是指項目開發(fā)建設(shè)完成后正常年份的年所得稅前利潤總額或項目經(jīng)營期內(nèi)年平均所得稅前利潤總額與項目總投資的比率。該指標考察的是項目單位投

  資盈利能力。其計算公式為:

  


  3.資本金利潤率

  資本金利潤率是指項目在經(jīng)營期內(nèi)一個正常年份的年所得稅前利潤總額或項目經(jīng)營期內(nèi)年平均所得稅前利潤總額與資本金的比率,它反映投入項目的資本金的

  盈利能力。其計算公式為:

  


  4.資本金凈利潤率

  資本金凈利潤率是指項目在經(jīng)營期內(nèi)一個正常年份的年所得稅后利潤總額或項目經(jīng)營期內(nèi)年平均所得稅后利潤總額與資本金的比率,它反映投入項目的資本金

  的盈利能力。其計算公式為:

  


  應(yīng)用分析

  [例6-5]某投資者花500萬元購買了一商鋪用于自己經(jīng)

  營,其經(jīng)營資金為50萬元,權(quán)益資本為200萬元,經(jīng)營期內(nèi)年平均稅前利潤為70萬元、稅后利潤為55萬元。試計算該項目的投資利潤率、資本金利潤

  率和資本金凈利潤率。

  [解] 該項目的投資利潤率、資本金利潤率和資本金凈利潤率計算如下:

  


  考點四:清償性指標及其計算(理解各種指標的計算公式)

  房地產(chǎn)投資項目的清償性指標主要有借款償還期、

  利息備付率、償債備付率、財務(wù)比率。

  (一)借款償還期

  借款償還期的計算公式為:

  

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  上式中,Id為項目借款還本付息額,不包括已用資本金支付的建設(shè)期利息;Pd為借款償還期,從借款開始期計算;Rt為第t期可用于還款的資金,包括利潤、折舊、攤銷及其他還款資金。

  借款償還期可用“資金來源與運用表”或“借款還本付息計算表”直接計算,其近似計算公式為:

  


  借款償還期指標的評價準則是:如果項目的借款償還期小于或等于貸款機構(gòu)提出的還款期限,可認為項目是有清償能力的。

  (二)利息備付率

  利息備付率是指在借款償還期內(nèi)的稅息前利潤與當期應(yīng)付利息的比值,它從付息資金來源的充裕性角度反映項目償付債務(wù)利息的保障程度和支付能力。其計算公式為:

  

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  利息備付率指標的評價準則是:對于一般的房地產(chǎn)投資項目,利息備付率應(yīng)大于2,否則表示項目的付息能力保障程度不足。尤其是當利息備付率低于1時,表示項

  目沒有足夠資金支付利息,償債風(fēng)險很大。

  (三)償債備付率

  償債備付率是指項目在借款償還期內(nèi),各年可用于還本付息的資金與當期應(yīng)還本付息額的比值。它從還本付息資金來源的充裕性角度反映項目償付債務(wù)本息的保障

  程度和支付能力。其計算公式為:

  

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  償債備付率指標的評價準則是:一般情況下,償債備付率不宜低于1.3。當償債備付率小于1時,表示當年資金來源不足以償還當期債務(wù)。

  (四)財務(wù)比率(重點考查對象)

  1.資產(chǎn)負債率

  資產(chǎn)負債率是反映項目各年所面臨的財務(wù)風(fēng)險程度及償債能力的指標,屬長期償債能力指標,反映債權(quán)人所提供的資金占全部資產(chǎn)的比例,即總資產(chǎn)中有多大比

  例是通過借債來籌集的,它可用來衡量保護債權(quán)人利益的程度。其計算公式為:

  

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  資產(chǎn)負債率指標的評價準則目前沒有統(tǒng)一的規(guī)定。從提供貸款的金融機構(gòu)來看,可接受的資產(chǎn)負債率通常在100%以下。房地產(chǎn)開發(fā)投資屬于資金密集型的經(jīng)濟活動,因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負債率一般較高。

  2.流動比率

  流動比率是指項目流動資產(chǎn)與流動負債的比率,是反映項目流動資產(chǎn)變現(xiàn)為現(xiàn)金以償還流動負債的能力指標。其計算公式為:

  

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  流動比率指標的評價準則也沒有統(tǒng)一規(guī)定,但一般認為項目的流動比率應(yīng)大于200%。

  3.速動比率

  速動比率是反映項目快速償付流動負債能力的指標。其計算公式為:

  

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  速動比率屬于短期償債能力指標,反映企業(yè)流動資產(chǎn)總體變現(xiàn)或近期償債的能力,因此它必須從流動資產(chǎn)中扣除存貨部分,因為存貨的變現(xiàn)能力差。速動比率指標的評價準則也沒有統(tǒng)一規(guī)定。一般認為,從保護債權(quán)人利益的角度,要求速動比率大于100%。對房地產(chǎn)開發(fā)投資來說,由于房地產(chǎn)開發(fā)項目的存貨占流動資產(chǎn)的大部分,

  所以其速動比率偏低,一般達不到100%。

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