2015年土地估價(jià)師《案例與報(bào)告》:計(jì)算題講解3

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　　企業(yè)甲擁有一宗土地面積為20畝的國有出讓土地，規(guī)劃建設(shè)4萬平方米綜合大樓和2萬平方米公寓，預(yù)計(jì)2年建成后即全部售出。企業(yè)甲在完成前期投入后，擬將該宗地轉(zhuǎn)讓給房地產(chǎn)開發(fā)商乙。

　　經(jīng)調(diào)查，該城市相似地段相同功能的綜合樓售價(jià)為6000元/平方米，公寓售價(jià)為4500元/平方米，同類結(jié)構(gòu)的綜合樓工程建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)為2100元/平方米，公寓為1800元/平方米，在建筑期間，建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)第1年投入40%，第二年投入60%，銀行貸款年利率為5.5%，開發(fā)利潤為總售價(jià)的15%，銷售稅費(fèi)為售價(jià)的5.5%。根據(jù)以上條件，試計(jì)算：

　　(1)該宗地在規(guī)劃條件下的土地使用權(quán)價(jià)格;

　　(2)經(jīng)甲乙雙方協(xié)商，房地產(chǎn)開發(fā)商乙準(zhǔn)備以開發(fā)完成后的部分房地產(chǎn)按售價(jià)的90%給甲作為地價(jià)的補(bǔ)償，開發(fā)后的房地產(chǎn)銷售稅費(fèi)由乙統(tǒng)一支付，如不考慮甲的前期投入和土地轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)，試問甲除可得到14000平方米綜合樓外，還可分得多少平方米的公寓。

　　(一)審題

　　(1)明確題目要求。本題設(shè)有兩問，即求取宗地在規(guī)劃條件下價(jià)格和甲方應(yīng)得公寓面積。其中求取宗地價(jià)格是問題的關(guān)鍵，也是下一步計(jì)算的基礎(chǔ)。

　　(2)了解有關(guān)資料。要弄清哪些屬于估價(jià)對象資料，哪些屬于市場調(diào)查資料。關(guān)于市場調(diào)查資料，本題主要給出了房地產(chǎn)售價(jià)、建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及其投入情況，利息率、利潤率、銷售稅費(fèi)率等有關(guān)參數(shù)值，對這些內(nèi)容的了解有助于構(gòu)思解題方法。

　　(3)審查關(guān)鍵內(nèi)容，謹(jǐn)防誤用。對所提供資料要仔細(xì)審查，弄清關(guān)鍵數(shù)據(jù)的真實(shí)內(nèi)涵。如本題中的利潤率，要明確是投資利潤率，還是銷售利潤率，否則很容易造成誤用。同時(shí)，由于第二問涉及甲乙房地實(shí)物交換的問題，還要明晰雙方認(rèn)同的交換條件。

　　(二)解題思路與方法選擇

　　1.方法

　　選擇本題主要提供了有關(guān)房地產(chǎn)售價(jià)和開發(fā)費(fèi)用資料及相關(guān)參數(shù)，不難想可采用剩余法倒算地價(jià)?BR>　　2.解題思路

　　(1)宗地地價(jià)求取思路。先計(jì)算項(xiàng)目總開發(fā)價(jià)值;然后分步計(jì)算建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)、利息、利潤、稅費(fèi)等;從總開發(fā)價(jià)值中將以上各項(xiàng)成本(包括利息、利潤)一一扣除，即可得到待估宗地總價(jià);宗地總價(jià)除以土地總面積得到單位地價(jià)。

　　(2)甲方應(yīng)得公寓面積求取思路。首先要明確以地?fù)Q房、等價(jià)交換的思路，即：總地價(jià)：部分綜合樓價(jià)格+部分公寓價(jià)格，價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)則應(yīng)采用雙方約定價(jià)格。具體求取思路是：先按約定價(jià)格計(jì)算甲方所得14000平方米綜合樓價(jià)格;然后在總地價(jià)中將其扣除，即可得到甲方應(yīng)得公寓總價(jià);再用甲方應(yīng)得公寓總價(jià)除以公寓的約定單價(jià)，計(jì)算結(jié)果即為甲方應(yīng)得公寓面積。

　　(三)公式與計(jì)算步驟

　　1.適用公式地價(jià)：

　　房地產(chǎn)售價(jià)―建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)―投資利息―開發(fā)利潤―銷售稅費(fèi)

　　2.計(jì)算步驟題解一：

　　(1)選擇計(jì)算方法根據(jù)題意，宗地地價(jià)求取適用于剩余法。

　　(2)計(jì)算房地產(chǎn)總售價(jià)6000×4+4500×2=33000(萬元)

　　(3)計(jì)算建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)2100×4+1800×2=12000(萬元)

　　(4)計(jì)算投資利息地價(jià)×[(1+5.5%)2-1]+12000×40%×[(1+5.5%)1.5-1]+12000×60%×[(1+5.5%)-1]=596.75+0.113X地價(jià)

　　(5)開發(fā)利潤33000×15%=4950(萬元)

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