2015年土地估價師《土地估價實務(wù)》考點剖析7

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　　采用成本逼近法估價的題目解析題目

　　某企業(yè)于2000 年12 月31 日以出讓方式取得一宗土地使用年限為50 年的國有工業(yè)用地，總面積3000 平方米，繳納的土地出讓金為30 元/平方米，該宗土地開發(fā)程度已達(dá)到“五通一平”。

　　2001 年12 月31 日，該企業(yè)因改制需要進(jìn)行土地價格評估，經(jīng)調(diào)查，該地區(qū)土地取得費(含稅費)平均為10 萬元/畝，“五通一平”土地開發(fā)費為8 萬元/畝，在土地開發(fā)期內(nèi)均勻投入，土地開發(fā)周期為1 年，銀行貸款年利率為5.5%，投資利潤率為10%，土地還原率為6%，50 年期出讓金水平仍保持不變，請測算該宗地于2001 年12 月31 日的單位地價和總地價。

　　(一)審題

　　明確題目要求和已知條件，以確定解題方法。同時考慮資料取舍，找出隱含條件(主要就是要確定土地出讓金)。

　　(二)方法選擇與解題思路

　　題目主要提供了有關(guān)土地取得與開發(fā)費用資料及相關(guān)參數(shù)，可采用成本逼近法。

　　基本思路：題目給出的條件比較見解，需要進(jìn)行年期修正。首先根據(jù)條件分步計算土地取得費、土地開發(fā)費、利息和利潤;然后將以上各項相加得到無限年期土地成本價格;再將無限年期土地成本價格和50 年期土地出讓金分別進(jìn)行年期修正，將修正后價格加總得到所求土地價格。

　　(三)公式與計算步驟1、適用公式土地價格=(土地取得費+土地開發(fā)費+利息+利潤)×年期修正系數(shù)A+土地出讓金× 年期修正系數(shù)B 2、計算步驟

　　1 (1)選擇計算方法：根據(jù)題意，適用于成本逼近法

　　2 (2)計算土地取得費(含稅費)，10(萬元/畝)=150(元/平方米)

　　3 (3)計算土地開發(fā)費，8(萬元/畝)=120(元/平方米)

　　4 (4)計算利息(不超過1 年，按單利計算) 150×5.5%×1+120×1×1/2×5.5%=11.55 (元/平方米)

　　5 (5)計算利潤，(150+120)×10%=27(元/平方米)

　　6 (6)計算無限年期成本地價成本地價=(2)+(3)+(4)+(5)=150+120+11.55+27=308.55 (元/平方米)

　　(7)計算49 年期成本地價

　　308.55×[1-1/(1+6%)49]=290.79 (元/平方米)

　　7 (8)計算49 年期的土地出讓金 30×[1-1/(1+6%)49]/ [1-1/(1+6%)50]= 29.90 (元/平方米)

　　8 (9)計算單位地價，(7)+(8)=290.79+29.90=320.69 (元/平方米)

　　9 (10)計算總地價，總地價=320.69×3000=96.21 (萬元)

　　(四)難點與常見問題分析

　　難點：一是土地增值收益以土地出讓金形式出現(xiàn);二是土地取得時間與估價時點不一致，需要進(jìn)行年期修正。

　　常見錯誤：

　　1 (1)面積換算錯誤，這是成本逼近法的一個重要考點;

　　2 (2)利息、利潤的計算基數(shù)以及利息的計息方式和計息期錯誤;

　　3 (3)年期修正錯誤，特別注意成本地價與土地出讓金在使用年期上不同，進(jìn)行年期修正的公式也不一樣。

　　4 (4)解題步驟不夠完整或不夠清晰。

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