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2015年物業(yè)管理師《管理實務》預習卷二

更新時間:2015-07-30 14:37:56 來源:環(huán)球網(wǎng)校 瀏覽327收藏98
摘要   一、單項選擇題(共10題,每題1分。每題的備選項中,只有1個最符合題意)  1 設區(qū)的市級人民政府房地產(chǎn)主管部門負責( )級物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)的頒發(fā)和管理,并接受省、自治區(qū)人民政府建設主管部門的指導和監(jiān)督

  一、單項選擇題(共10題,每題1分。每題的備選項中,只有1個最符合題意)

  1 設區(qū)的市級人民政府房地產(chǎn)主管部門負責( )級物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)的頒發(fā)和管理,并接受省、自治區(qū)人民政府建設主管部門的指導和監(jiān)督。

  A. 一

  B. 四

  C. 三

  D. 二

  參考答案: C

  2 物業(yè)服務企業(yè)制訂物業(yè)管理方案時,對招標物業(yè)項目的基本情況進行分析并收集相關信息、資料的緊后工序是( )。

  A. 測算物業(yè)管理服務費用

  B. 確定組織架構(gòu)和人員配置

  C. 根據(jù)招標文件規(guī)定的需求內(nèi)容進行分工、協(xié)作

  D. 根據(jù)招標文件規(guī)定的物業(yè)管理需求內(nèi)容制訂詳細的操作方案

  參考答案: C

  3 有關物業(yè)服務企業(yè)常見模式的說法,錯誤的是( )。

  A. 獨立的物業(yè)服務企業(yè)是常見模式之一

  B. 物業(yè)管理集團公司主要由集團總公司和下屬子公司或分公司構(gòu)成

  C. 房地產(chǎn)建設單位的附屬子公司是指由房地產(chǎn)開發(fā)建設單位投資成立的法人或非法人物業(yè)服務企業(yè)

  D. 物業(yè)管理集團公司一般按地域或?qū)I(yè)服務內(nèi)容設置集團總公司

  參考答案: D

  4 物業(yè)服務費根據(jù)不同物業(yè)的性質(zhì)和特點,分別實行( )。

  A. 市場定價和政府指導價

  B. 政府指導價和市場調(diào)節(jié)價

  C. 市場調(diào)節(jié)價和政府定價

  D. 政府指導價和政府定價

  參考答案: B

  5 在物業(yè)裝飾裝修中,裝修人侵占公共空間,對公共部位和設施造成損害的,由( )部門責令其改正,并依法承擔賠償責任。

  A. 建設行政主管部門

  B. 城市規(guī)劃行政主管部門

  C. 城市房地產(chǎn)行政主管

  D. 當?shù)厝嗣裾ㄔO主管部門

  參考答案: C

  6 物業(yè)人住階段,物業(yè)檔案資料收集來源于( )。

  A. 建設單位

  B. 物業(yè)服務企業(yè)

  C. 業(yè)主

  D. 監(jiān)理單位

  參考答案: C

  7 物業(yè)入住時,首先應( )。

  A. 房屋驗收,填寫業(yè)主入住房屋驗收表

  B. 領取提供給業(yè)主的相關文件資料

  C. 持購房合同、入住通知書等進行業(yè)主登記確認

  D. 提交辦理產(chǎn)權(quán)所需資料,簽訂委托協(xié)議并繳納相關費用

  參考答案: C

  8 前期物業(yè)管理的風險有很多,最主要的是( )。

  A. 合同風險

  B. 專業(yè)服務咨詢的風險

  C. 項目接管的不確定性帶來的風險

  D. 物業(yè)管理日常運作過程中存在的風險

  參考答案: A

  9 物業(yè)服務企業(yè)可通過( )了解應聘者的某一方面(如人際關系等),考慮此人適合擔任哪些工作。

  A. 個性測驗

  B. 特殊能力測驗

  C. 智力測驗

  D. 知識測驗

  參考答案: A

  10 下列物業(yè)類型和規(guī)模的組合中,符合二級物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)對管理類型和規(guī)模的要求的是( )。

  A. 高層20萬㎡,多層50萬㎡

  B. 多層70萬㎡,高層10萬㎡

  C. 多層30萬㎡,高層20萬㎡,別墅5萬㎡

  D. 多層20萬㎡,高層10萬㎡,別墅4萬㎡

  參考答案: C

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  二、多項選擇題(共5題,每題2分。每題的備選項中,有2個或2個以上符合題意,至少有1個錯項。錯選,本題不得分;少選,所選的每個選項得0.5分)

  11 企業(yè)薪酬管理的目標主要是( )。

  A. 調(diào)整員工收入,防止企業(yè)人員流動頻繁

  B. 控制企業(yè)主營業(yè)主成本

  C. 使員工安心本職工作,并保持較高的工作業(yè)績和工作動力

  D. 努力實現(xiàn)組織目標和員工個人發(fā)展目標的協(xié)調(diào)

  E. 吸引高素質(zhì)人才,穩(wěn)定現(xiàn)有員工隊伍

  參考答案: C,D,E

  12 物業(yè)管理常用的檔案分類方法有( )。

  A. 地區(qū)分類法

  B. 季度分類法

  C. 組織機構(gòu)分類法

  D. 事件分類法

  E. 年度分類法

  參考答案: C,D,E

  13 常規(guī)物業(yè)管理要求提供的相關服務的主要內(nèi)容包括( )。

  A. 物業(yè)與業(yè)主的溝通

  B. 房屋出租

  C. 項目機構(gòu)的設置

  D. 環(huán)境管理

  E. 精神文明建設

  參考答案: C,D,E

  14 對共用設施設備采用管理手段節(jié)能降耗的具體措施有( )。

  A. 落實組織和管理體系

  B. 對耗能較大設備進行更換或局部改造

  C. 加強節(jié)能宣傳和培訓,樹立節(jié)能意識

  D. 建立能源消耗的計劃和考核制度

  E. 在運行管理上,盡量安排設備能夠連續(xù)、滿載開動使用

  參考答案: A,C,D,E

  15 物業(yè)管理禮儀文書常用的類型有( )。

  A. 邀請書

  B. 請柬

  C. 感謝信

  D. 賀信

  E. 海報

  參考答案: A,B,C,D

  三、案例分析題(共3題,共80分)

  16王先生居住在某花園小區(qū)內(nèi)已有3年。一天,深夜的風吹開了王先生睡覺前未鎖好的戶門。此情況恰好被巡邏路過的保安員小張發(fā)現(xiàn)。在幾次敲門、 按門鈴沒有得到回答的情況下,小張認為,肯定是有歹徒進入了房間,遂進屋查看。小張的腳步聲吵醒了王先生。王先生慌忙 起身下床,驚慌失措的王先生走出臥室發(fā)現(xiàn)保安員小張。王先生認為睡覺前門是鎖好的,保安員進入房間是企圖盜竊,遂要求物業(yè)管理公司就員工管理、培訓不到位 險些造成業(yè)主的財產(chǎn)損失和生命危險,以及由此給業(yè)主帶來的精神損失向其賠償5 000元人民幣。

  問題

  1.保安員小張的行為是否妥當?說明理由。

  2.王先生的要求是否合理?

  3.假如你是物業(yè)管理公司負責人,為杜絕本案類似事情的發(fā)生,請作出對此案例的培訓方案? 本題共26分

  解析:

  1.保安員小張的行為不妥當。

  理由:小張敲門和按門鈴沒有得到回答,不足以表明屋里正在發(fā)生危險或可能發(fā)生危險,故其冒昧進入屋內(nèi),行為不妥當。

  2.王先生的要求不合理。根據(jù)我國有關法律規(guī)定,王先生主張侵權(quán)損害的賠償,應列舉出其損失的證據(jù),而精神損失的責任方式一般為停止侵害、恢復名譽、消除影響、賠禮道歉,只有對于造成嚴重后果的,才賠償精神損失費。

  3.培訓方案:保安員在發(fā)現(xiàn)可疑情況時,應在不損害他****益的前提下,弄清楚狀況并及 時通知業(yè)主;通知領導加強警戒,防止犯罪分子逃脫;如必須進入房間時應有其他同事陪同,必要時可報警。

  17某物業(yè)項目位于沿海城市,總建筑面積達80余萬m2,屬中高層、高層住宅物業(yè),項目分三 期建設,是當?shù)刈畲蟮淖≌ㄔO項目,也是該市的重點工程倍受當?shù)鼐用窈驼P注。整個小區(qū)的建設申報了國家安居示范工程小區(qū),建設單位為把這個項目建設經(jīng) 營好,在項目的立項階段就選聘了一家具有豐富經(jīng)驗的物業(yè)服務企業(yè),并由其負責該項目物業(yè)管理的早期介入工作。物業(yè)服務企業(yè)在規(guī)劃設計階段,參與了多次論證 會,就規(guī)劃方案提出了多項建議,并得到建設單位的采納,受到建設單位和業(yè)主的好評。

  問題

  1.通過案例分析早期介入的必要性。

  2.物業(yè)服務企業(yè)早期介入的作用有哪些?

  3.列舉物業(yè)服務企業(yè)在可行性研究階段早期介入的主要內(nèi)容。

  4.物業(yè)服務企業(yè)在規(guī)劃設計階段早期介入的內(nèi)容有哪些?

  本題共26分

  解析:

  1.在開發(fā)建設工作的早期,物業(yè)服務企業(yè)通過早期介人活動,將長期積累的物業(yè)管理知識與經(jīng)驗應用于規(guī)赳設計,并且在建設、施工、銷售階段同步跟 進配合,協(xié)助開發(fā)建設單位及時發(fā)現(xiàn)和處理建設銷售過程中存在的問題,不僅能從源頭上堵住漏洞,避免或減少上述階段問題的發(fā)生,減少房地產(chǎn)開發(fā)建設的糾紛, 使房地產(chǎn)開發(fā)建設得以順利進行,而且可以在物業(yè)開發(fā)建設初期把不利于物業(yè)管理、損害業(yè)主利益的因素盡可能消除或減少,使物業(yè)投入使用后,物業(yè)管理順利開 展,業(yè)主利益得到保障。

  2.物業(yè)服務企業(yè)早期介入的作用有:優(yōu)化設計;有助于提高工程質(zhì)量;有利于了解物業(yè)情 況;為前期物業(yè)管理作充分準備;有助于提高建設單位的開發(fā)效益。

  3.物業(yè)服務企業(yè)在可行性研究階段早期介入的主要內(nèi)容包括:

  (1)根據(jù)物業(yè)建設及目標客戶群的定位確定物業(yè)管理的模式。

  (2)根據(jù)規(guī)劃和配套確定物業(yè)管理服務的基本內(nèi)容。

  (3)根據(jù)目標客戶情況確定物業(yè)管理服務的總體服務質(zhì)量標準。

  (4)根據(jù)物業(yè)管理成本初步確定物業(yè)管理服務費的收費標準。

  (5)設計與客戶目標相一致并具備合理性能價格比的物業(yè)管理框架性方案。

  4.物業(yè)服務企業(yè)在規(guī)劃設計階段早期介入的內(nèi)容有:

  (1)就物業(yè)的結(jié)構(gòu)布局、功能方面提出改進建議。

  (2)就物業(yè)環(huán)境及配套設施的合理性、適應性提出意見或建議。

  (3)提供設施設備的設置、選型及服務方面的改進意見。

  (4)就物業(yè)管理用房、社區(qū)活動場所等公共配套建筑、設施、場地的設置、要求等提出意見。

  18某高層住宅小區(qū)入住3年,前期物業(yè)管理由開發(fā)建設單位委托的A物業(yè)管理公司負責。該小區(qū)業(yè)主大會成立后,決定選聘B物業(yè)管理公司承擔該小區(qū) 的物業(yè)管理工作。業(yè)主委員會以書面形式通知A、B物業(yè)管理公司辦理交接驗收。B物業(yè)管理公司在交接時,發(fā)現(xiàn)小區(qū)部分屋面漏水,A物業(yè)管理公司解釋屬保修 期,應由開發(fā)建設單位解決。于是,A、B兩物業(yè)管理公司未將該問題列入移交工作范圍。

  問題

  1.本案例中,A物業(yè)管理公司的解釋是否正確?說明理由。

  2.A、B兩物業(yè)管理公司未將部分屋面漏水列入移交工作范圍的做法是否正確?說明理由。

  3.B物業(yè)管理公司在辦理交接手續(xù)時應注意哪些問題?

  4.A、B兩物業(yè)管理公司在移交工作中應注意哪些問題? 本題共26分

  解析:

  1.A物業(yè)管理公司的解釋恰當。

  理由:物業(yè)管理公司承接管理的物業(yè)共用區(qū)域及共用設施設備等部分的保修事務都應由開發(fā)建設單位負責。

  2.A、B兩物業(yè)管理公司未將部分屋面漏水列入移交工作范圍的做法不正確。

  理由:如承接的部分物業(yè)項目還在保修期內(nèi),承接單位應與建設單位、移交單位共同簽訂移交協(xié)議,明確具體的保修項目、負責保修的單位及聯(lián)絡方式、保修方面遺留問題的處理情況, 并在必要時提供原施工或采購合同中關于保修的相關條款文本。

  3.B物業(yè)管理公司在辦理交接手續(xù)時應注意的問題有:

  (1)對物業(yè)及共用配套設施設備的使用現(xiàn)狀作出評價,真實客觀地反映房屋的完好程度。

  (2)各類管理資產(chǎn)和各項費用應辦理移交,對未結(jié)清的費用應明確收取、支付方式。

  (3)確認原有物業(yè)服務企業(yè)退出或留下人員名單。

  (4)提出遺留問題的處理方案。

  4.A、B兩物業(yè)管理公司在移交工作中應注意的問題如下。

  (1)明確交接主體和次序。物業(yè)管理工作移交是A物業(yè)管理公司將物業(yè)管理工作移交給B物業(yè)管理公司的業(yè)主大會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位之后,再由業(yè)主大會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位將物業(yè)管理工作移交給準備接管的8物業(yè)管理公司。

  (2)各項費用和資產(chǎn)的移交、共用配套設施和機電設備的接管、承接時的物業(yè)管理運作銜接是物業(yè)管理工作移交中的重點和難點,承接單位應盡量分析全面,考慮周全,以利交接和今后工作的開展。

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