2018年二級理財規(guī)劃師《綜合評審》考點(8)

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“封殺令”的出臺至今，競爭者不斷被擋在了門外，使別墅類項目進入奇貨可居的狀態(tài)，在弱市之中，其價格一枝獨秀，不斷呈現(xiàn)上行態(tài)勢。

那么，唱響末路狂歌的別墅物業(yè)，究竟如何衡量其投資價值，并有效規(guī)避其間的潛在風險與投資陷阱呢?

根據(jù)別墅市場的現(xiàn)狀和特點，整體可以分為高檔別墅、中檔別墅和經(jīng)濟型別墅三個層次。市場人士分析，無論選擇哪種層次的別墅，其投資價值標準必須綜合政策因素、稅務因素、區(qū)域板塊、個案項目及歷史售價沿革等多種因素進行分析判斷。

其一，要綜合考慮別墅板塊在所在城市的地理位置、居住意義、治安狀況和花園占地面積等情況。一般而言，市區(qū)公寓，例如CBD地段的高檔公寓的買家，更多傾向于長期自住;而郊區(qū)別墅的買家傾向于度假或者長線投資。因為前者交通、配套較為完善，便于買家安排工作和日常生活，投資的回報也較為穩(wěn)定，即未來若干年內(nèi)會有多少回報都是能看得清的。

相反，郊區(qū)別墅由于配套等往往不足，只能適合度假，或者買了之后放著不動，等待一段時間之后的升值。而這些別墅的升值空間可能比市區(qū)公寓更大，不過別墅的投資更考驗買家的眼光。因為有的別墅價值可能會大幅增長，而不好的別墅可能將來會有價無市。

以上海區(qū)域為例，相關(guān)別墅成交數(shù)據(jù)顯示：近期別墅成交中投資客的比例逐漸升高，去年8月投資客比例占成交總量的12%，比7月同期上升8%左右。其中，熱點的外圍地區(qū)諸如浦東康橋板塊、莘閔板塊、松江泗涇、佘山板塊等。

鑒于上海市中心區(qū)高檔公寓的單價已超過3萬元/平方米，使得資金實力一般的客戶望而卻步，調(diào)轉(zhuǎn)方向投資外圍別墅。

其次，考慮個人的投資偏好。

一般而言，激進型的投資者可考慮在郊區(qū)別墅中精挑細選，買了之后不用裝修，等待大幅升值后才出手;但穩(wěn)妥型的投資者，最好選擇市區(qū)的高端公寓。因為這些公寓基本不需要自行裝修，買了就可以立刻入住或者放租，一方面節(jié)約了裝修時間和精力，另一方面租客客源也較別墅廣。

上海業(yè)務規(guī)模最大的二手房代理商上海中原物業(yè)代理有限公司浦東別墅組經(jīng)理王艷偉表示，近期成交客戶有幾個明顯的特點：投資意向明確、預算高、出手快、一次性付款、青睞經(jīng)濟型別墅。

第三，政府實施“住宅禁商”之后，如果想選擇別墅物業(yè)作為經(jīng)營地點，須向當?shù)氐墓ど叹值日块T提出咨詢和辦理流程，按正規(guī)程序辦理相關(guān)手續(xù)后方可經(jīng)營。

第四，交易的時候應該特別注意別墅的產(chǎn)權(quán)問題(產(chǎn)權(quán)的清晰度是整個交易中最重要的)、交易手續(xù)的監(jiān)管、交易資金的安全問題(資金數(shù)額一般較大)，因此建議委托專業(yè)的大型中介公司協(xié)助跟進，因為它們能夠提供專業(yè)的服務，這對買賣雙方都有保障。

以買賣二手獨立別墅的稅費為例，上海漢宇房地產(chǎn)顧問有限公司市場部總監(jiān)孫文勤就此分析指出，獨立別墅市場的激活與稅費調(diào)整關(guān)系非常得緊密。按照2005年6月1日上海市出臺的有關(guān)花園住房土地增值稅的政策，獨立別墅征收的土地增值稅按照四級差額累進制計算，最低稅率為30%，另外還有5.55%的營業(yè)稅和3%的契稅，再加上中介費等其他費用，轉(zhuǎn)讓一套獨立別墅利潤的50%都會被稅費吃掉。如此高昂的轉(zhuǎn)讓成本確實會讓很多投資者買賣二手獨立別墅都顯得比較慎重。