2019注冊(cè)國(guó)際理財(cái)規(guī)劃師模擬試題：個(gè)人理財(cái)實(shí)務(wù)（7）

因?yàn)樽?cè)國(guó)際理財(cái)規(guī)劃師的考試中更側(cè)重于對(duì)考生實(shí)際操作能力的考察，因此我們?cè)趶?fù)習(xí)時(shí)應(yīng)該對(duì)于實(shí)務(wù)操作能力傾注更大的精力，今天環(huán)球網(wǎng)校理財(cái)規(guī)劃師頻道根據(jù)2019年最新的命題方向?yàn)榇蠹艺砹藢?zhuān)題練習(xí)“2019注冊(cè)國(guó)際理財(cái)規(guī)劃師模擬試題：個(gè)人理財(cái)實(shí)務(wù)”，請(qǐng)考生認(rèn)真完成以下試題。

第七章 房地產(chǎn)理財(cái)

一、單選題

1.由于政策的潛在變化而有可能給房地產(chǎn)投資者帶來(lái)經(jīng)濟(jì)損失，是指住宅房地產(chǎn)投資存在(C)。

A.意外風(fēng)險(xiǎn) B.交易風(fēng)險(xiǎn) C.政策風(fēng)險(xiǎn) D.變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)

2.前期還款較多(清償本金較多)，后期還款壓力逐漸減弱，這種還款方式是指(A)。

A.等額本金還款方式 B.等額本息還款方式

C.雙周供還款 D.寬限期還款

3.某筆商業(yè)性抵押貸款50萬(wàn)元，貸款期限20年，貸款利率為6%，該筆貸款在等額本息還款方式下每月還款額為(B)元。

A.3825.16 B.3582.16 C.4325.26 D.4253.26

4.職工購(gòu)買(mǎi)、建造、翻建、大修自住住房，可以申請(qǐng)住房公積金貸款，申請(qǐng)貸款應(yīng)具備條件之一是連續(xù)正常繳存住房公積金(A)以上。

A.六個(gè)月 B.一年 C.三個(gè)月 D.無(wú)時(shí)間規(guī)定

5.職工在個(gè)人貸款超過(guò)當(dāng)?shù)匾?guī)定的公積金貸款最高額度后會(huì)就超出部分可申請(qǐng)商業(yè)性貸款。公積金貸款和商業(yè)性貸款的同時(shí)使用稱(chēng)為(B)。

A.聯(lián)合貸款 B.組合貸款　 C.全額貸款　 D.綜合貸款

二、多項(xiàng)選擇題

1.房地產(chǎn)是土地、地上建筑物實(shí)體部分及其附帶的各種權(quán)益的總稱(chēng)，權(quán)益部分包括房地產(chǎn)(ABCD)。

A.所有權(quán) B.使用權(quán) C.租賃權(quán) D.抵押權(quán)

2.以下屬于政策性保障住房的有(BCD)。

A.期房　 B.廉租房　 　C.公共租賃房 D.經(jīng)濟(jì)適用房

3.住宅房地產(chǎn)估價(jià)有利于市場(chǎng)交易的公平，在價(jià)格評(píng)估中應(yīng)遵循的原則有(ABC)。

A.合法性原則 B.公平性原則 C.替代原則 D.一致性原則

4.影響住宅房地產(chǎn)投資價(jià)值的因素包括(ABCD)。

A.配套設(shè)施齊全程度 B.教育資源豐富程度

C.樓盤(pán)容積率 D.物業(yè)管理水平

5.職工個(gè)人對(duì)繳存的住房公積金提取使用有一定的限制條件。提取使用職工住房公積金賬戶(hù)內(nèi)的存儲(chǔ)余額，下列符合提取條件的是(ABD)。

A.購(gòu)買(mǎi)、建造、翻建、大修自住住房 B.離休、退休職工

C.因公造成殘疾 D.完全喪失勞動(dòng)能力，并與單位終止勞動(dòng)關(guān)系

三、判斷題

1.住宅房地產(chǎn)投資已成為我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的主要內(nèi)容，其投資市場(chǎng)潛力巨大，發(fā)展空間非常廣闊。(√)

2.在實(shí)際生活中，即使房屋在房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易二級(jí)市場(chǎng)上轉(zhuǎn)讓兩次以上，人們也習(xí)慣上統(tǒng)稱(chēng)為二手房。(√)

3.我國(guó)商業(yè)銀行出于競(jìng)爭(zhēng)壓力的考慮，為了吸引客戶(hù)，通常對(duì)借款人提前還貸行為只是做了提前預(yù)約等方面的規(guī)定，而不采取懲罰措施。因此，借款人提前還款不屬于一種違約行為。(×)

4.容積率與樓盤(pán)綠化、園林建造用地空間，建筑擁擠程度密切相關(guān)，關(guān)系到居住質(zhì)量。因此高容積率的樓盤(pán)更吸引投資者，其投資價(jià)值也大。 (×)

5.首付款是住房購(gòu)買(mǎi)時(shí)的第一筆預(yù)付款，目前我國(guó)規(guī)定最低首付比例是個(gè)人(家庭)首套房購(gòu)房貸款最低首付比例為房款全額的四成。(×)

四、簡(jiǎn)答題

1.投資者購(gòu)買(mǎi)期房時(shí)應(yīng)查驗(yàn)開(kāi)發(fā)商的哪“五證”?其中最關(guān)鍵的是哪一證件?

答：購(gòu)房者在選購(gòu)期房時(shí)，一定要查驗(yàn)開(kāi)發(fā)商的“五證”，即《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《建筑工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》和《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證》。這些證件在當(dāng)?shù)匕l(fā)證機(jī)關(guān)的網(wǎng)站上均可鑒別真?zhèn)巍?ldquo;五證”之中最關(guān)鍵的是《商品房預(yù)售許可證》。

2.簡(jiǎn)述住宅房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)。

答：(1)投資規(guī)模大、成本高;(2)投資的獨(dú)特性;(3)投資周期長(zhǎng);(4)投資的專(zhuān)業(yè)性;(5)投資的高收益與高風(fēng)險(xiǎn)。

3.投資者購(gòu)房能力評(píng)估應(yīng)包括哪些方面?

答：個(gè)人(家庭)購(gòu)房支付能力評(píng)估包括兩個(gè)方面的內(nèi)容，即首付款支付能力和每月還款能力評(píng)估。首付款是住房購(gòu)買(mǎi)時(shí)的第一筆預(yù)付款，目前我國(guó)規(guī)定最低首付比例是個(gè)人(家庭)首套房購(gòu)房貸款最低首付比例為房款全額的三成，貸款購(gòu)買(mǎi)二套房首付款比例不低于六成。個(gè)人(家庭)投資住宅首先應(yīng)考慮是否具備首付能力，并且在支付首付后不影響個(gè)人(家庭)的基本生活保障。其次，個(gè)人(家庭)還應(yīng)充分評(píng)估自己在取得住房抵押貸款后，每月償還貸款本息所能承受的程度。個(gè)人(家庭)還款能力評(píng)估需充分考慮家庭月收入、家庭月支出、月還款額等因素，通常認(rèn)為房貸月供不應(yīng)超過(guò)個(gè)人(家庭)每月正?？芍涫杖氲娜种坏蕉种?。個(gè)人(家庭)月還款能力評(píng)估，除考慮上述因素以外，還應(yīng)關(guān)注還款對(duì)家庭消費(fèi)水平、生活品質(zhì)的影響程度，銀行對(duì)個(gè)人收入證明的規(guī)定，購(gòu)房各項(xiàng)稅費(fèi)以及房屋交付入住不菲的裝修費(fèi)等。

4.簡(jiǎn)述等額本金還款和等額本息還款兩種方式的主要區(qū)別。

答：等額本金還款方式的優(yōu)勢(shì)在于前期還款較多(清償本金較多)，后期還款壓力逐漸減弱，但等額本金還款每月還款額不固定，給借款人的計(jì)算工作與償付帶來(lái)不便。大多數(shù)剛購(gòu)房的個(gè)人(家庭)，在支付住宅首付款和裝修費(fèi)之后，經(jīng)濟(jì)緊張，而等額本金還款方式注重本金償還的特點(diǎn)，使得貸款初期月還款額過(guò)高，對(duì)個(gè)人(家庭)而言還款壓力過(guò)大，隨著貸款期限的推移，每月還款額按一定的速度遞減，這又與居民收入水平穩(wěn)定提高的實(shí)際情況相違背。

等額本息還款方式的優(yōu)勢(shì)在于每月還款額固定，便于借款人安排支出，操作簡(jiǎn)單。但由于前期每月還款額中大部分用于支付利息，而本金償還較少，使得整個(gè)貸款期限內(nèi)支付總利息比等額本金還款方式高。

5.哪些情況下不宜進(jìn)行提前還款?

答：(1)采用等額本息還款方式，已進(jìn)入還款中期的貸款。等額本息還款方式前期月供多用于支付利息，而償還的本金較少，因此還款中期以后再提前還貸則更多的是償還的本金，實(shí)際節(jié)省的利息是有限的。

(2)采用等額本金還款方式，已還款期達(dá)到整個(gè)貸款期限四分之一左右的貸款。這時(shí)等額本金還款的月供款中償還本金的部分通常多于支付利息部分，提前還貸也不利于有效節(jié)省利息。

(3)公積金貸款和享受七折利率的商業(yè)性貸款。商業(yè)銀行5年期定期存款利率、國(guó)債5年期利率一般都高于公積金貸款利率和七折商業(yè)性貸款利率，投資者將提前還貸資金投向定期存款或國(guó)債更劃算，而且投資者再次購(gòu)房將不會(huì)享受到七折利率。

(4)投資者手上有較好的投資項(xiàng)目，其投資收益率高于貸款利率，則沒(méi)有必要選擇提前還貸。

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