理財(cái)規(guī)劃師考試熱門考點(diǎn):消費(fèi)支出規(guī)劃
消費(fèi)支出規(guī)劃
一、金融市場與消費(fèi)支出
二、收入、支出與財(cái)務(wù)安全和財(cái)務(wù)自由
(一)收大于支的消費(fèi)模式
家庭消費(fèi)收大于支模式的圖形表現(xiàn)為(投資曲線上升,收入曲線在消費(fèi)曲線上方)。
(二)收支相抵的消費(fèi)模式
家庭消費(fèi)收支相抵的模式的圖形表現(xiàn)為(投資曲線上升,消費(fèi)曲線圍繞工薪收入曲線波動(dòng))。
(三)支大于收的消費(fèi)模式。 “月光族”屬于這種消費(fèi)模式。
第一節(jié) 債務(wù)消減計(jì)劃
一、減債計(jì)劃
二、債務(wù)危機(jī)的防范
三、債務(wù)危機(jī)的處理
第二節(jié) 制定住房消費(fèi)方案
一、為什么進(jìn)行住房消費(fèi)規(guī)劃
二、住房支出的分類
住房消費(fèi)是指居民為取得住房提供的庇護(hù)、休息、娛樂和生活空間的服務(wù)而進(jìn)行的消費(fèi),這種消費(fèi)的實(shí)現(xiàn)形式是(買房或租房)。
按照國際慣例,住房消費(fèi)價(jià)格常常是用(租金)價(jià)格來衡量的,而對于自有住房的價(jià)格則用(隱含租金)來衡量。
住房投資是指將住房看成投資工具,通過(住房價(jià)格)上升來應(yīng)對通貨膨脹,獲得投資收益以期望資產(chǎn)保值或增值,在國外住房投資有時(shí)還被用來避稅,在我國住房投資避稅(作用不大)。
三、購房的目標(biāo)
理財(cái)規(guī)劃師在了解客戶的購房需求后,應(yīng)幫助其確定購房目標(biāo),購房的目標(biāo)包括計(jì)劃購房的時(shí)間、希望的居住面積、屆時(shí)房價(jià)。
(一)購房面積需求:1、不必盲目求大2、無需一次到位3、量力而行
(二)購房環(huán)境需求。房價(jià)取決于兩個(gè)因素:區(qū)位與面積。
(三)購房規(guī)劃的流程圖P40
購房或租房決策的影響因素有:房租上漲率、房價(jià)上漲率、居住年數(shù)、利率水平、負(fù)擔(dān)能力。
人們的居住需求由空間需求和環(huán)境需求等因素所決定。其中,空間需求的決定因素主要是(家庭人口)。環(huán)境需求的決定因素主要是(生活品質(zhì))。
四、購房的財(cái)務(wù)決策
(一)購房財(cái)務(wù)規(guī)劃的基本方法
1、以儲(chǔ)蓄及還貸能力估算負(fù)擔(dān)得起的房屋總價(jià)
(1)可負(fù)擔(dān)首付款
(2)可負(fù)擔(dān)房貸
(3)可負(fù)擔(dān)房屋總價(jià)=可負(fù)擔(dān)首付款+可負(fù)擔(dān)房貸
(4)可負(fù)擔(dān)房屋單價(jià)
2、按想購買的房屋價(jià)格來計(jì)算每月需要負(fù)擔(dān)的費(fèi)用
經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)顯示,貸款購房房價(jià)最好控制在年收入的(6倍以下),貸款期限在(8~15)年之間。因?yàn)樵谶@個(gè)范圍內(nèi),每月還款壓力較小,而且承擔(dān)的壓力也比較合理。
(二)其他需要考慮的因素
購房除了房款本身之外,還需要繳納契稅、印花稅、房屋買賣手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)、律師費(fèi)等種費(fèi)用,按揭購房還需要承擔(dān)按揭保險(xiǎn)費(fèi)等等。
1、契稅:普通住宅成交價(jià)1.5%,非普通住宅3%。普通住宅:容積率1.0(含)以上;單套建筑面積140(含)平米以下;成交價(jià)低于同級別普通住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。其他為非普通住宅。
2、評估費(fèi)
3、律師費(fèi):辦理公積金貸款時(shí)不需要支付律師費(fèi)。組合貸款,公積金部分不收,商業(yè)貸款部分收。二手房貸公證每件200左右。
4、保險(xiǎn)費(fèi):保險(xiǎn)費(fèi)是貸款費(fèi)用中額度最大的一筆費(fèi)用。公積金貸款不買。商貸中財(cái)產(chǎn)抵押擔(dān)保須購買,稱為“財(cái)產(chǎn)抵押擔(dān)保加購房綜合險(xiǎn)”;財(cái)產(chǎn)抵押并加連帶責(zé)任保證,須購買;財(cái)產(chǎn)質(zhì)押擔(dān)?;蜻B帶責(zé)任擔(dān)保,可不購買。組合貸款保費(fèi)計(jì)算中房屋險(xiǎn)按商貸,人身險(xiǎn)按公積金貸款方式繳納保費(fèi)。
5、抵押登記費(fèi):需辦理抵押登記的貸款,抵押登記部門將收取每平米0.3元(建筑面積)計(jì)算的登記費(fèi)。
6、印花稅:商品房買賣,0.5‰(萬分之五);貸款0.05‰(萬分之0.5);房產(chǎn)證,每件5元;房租1‰,不足1元按1元;出售住房的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓書據(jù),按0.5‰(萬分之五)。(0611+-82、0611+-83)
(三)購房財(cái)務(wù)規(guī)劃的主要指標(biāo)
理財(cái)規(guī)劃師用以估算最佳的住房貸款額度的最重要支付比率指標(biāo):
1、房屋月供款與稅后月總收入的比率(注:三版是占“稅前”):一般不應(yīng)超過25%-30%
2、所有貸款月供款與稅后月總收入的比率:33%-38%
五、住房消費(fèi)信貸
(一)住房消費(fèi)信貸的種類
目前我國各商業(yè)銀行開辦的個(gè)人住房消費(fèi)信貸主要包括個(gè)人住房公積金貸款、個(gè)人住房商業(yè)貸款、個(gè)人住房組合貸款等。
1、個(gè)人住房公積金貸款
(1)住房公積金貸款的定義與特點(diǎn)
定義:個(gè)人住房公積金貸款是指銀行根據(jù)公積金管理部門的委托,以(公積金存款)為資金來源,按規(guī)定要求向購買普通住房的個(gè)人發(fā)放的貸款。
特點(diǎn):
①貸款期限。一般來說,最長不得超過(30年)。
②貸款利率。比商業(yè)銀行住房貸款利率低。
③個(gè)人住房公積金貸款的借款人需提供一種擔(dān)保方式作為貸款的擔(dān)保。擔(dān)保方式有抵押加一般保證、抵押加購房綜合險(xiǎn)、質(zhì)押擔(dān)保、連帶責(zé)任保證四種。
住房抵押貸款是指貸款銀行向貸款者提供大部分購房款項(xiàng),購房者以穩(wěn)定的收入分期向銀行還本付息。作為個(gè)人住房貸款的抵押物首先是(抵押人所擁有的房屋或者預(yù)購房屋),其次可以用(抵押人依法取得的國有土地使用權(quán))及貸款銀行認(rèn)可的其他符合法律規(guī)定的財(cái)產(chǎn)。
連帶責(zé)任保證貸款方式對保證人要求比一般保證人嚴(yán)格,且僅限于(5)年期以下貸款。
④貸款對象。對貸款人的年齡限制不如商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款那么嚴(yán)格,沒有年齡上的限制。
⑤貸款額度由于各地住房公積金管理中心規(guī)定的貸款最高限額不同而有差異,因此與商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款額度沒法比較高低。
⑥還款靈活度高
⑦辦理公積金貸款的申請人需提供的資料。P46合法的身份證件、住房公積金儲(chǔ)蓄卡及借款人名章、購買住房首期付款證明、借款人夫妻雙方穩(wěn)定的收入證明等。
2、個(gè)人住房商業(yè)性貸款
(1)個(gè)人住房按揭貸款。
貸款期限不得超過(30年)。個(gè)人住房按揭貸款,貸款額不高于房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評估的擬購買住房的價(jià)值或?qū)嶋H購房費(fèi)用總額的80%(以二者低者為準(zhǔn))。
(2)個(gè)人二手房貸款
(3)個(gè)人商用房貸P48
個(gè)人商業(yè)住房貸款是指銀行向借款人發(fā)放的購置新建自營性商業(yè)用房和自用辦公用房的貸款。銀行發(fā)放的個(gè)人商業(yè)用房貸款數(shù)額一般不超過所購房屋總價(jià)或經(jīng)房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評估的所購商業(yè)用房、辦公用房全部價(jià)款(二者以低者為準(zhǔn))的60% 。貸款期限原則上最長不得超過10年。
申請條件:①申請人須有城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留證件②信用良好,具有按期償還貸款本息的能力③有銀行認(rèn)可的資產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押④⑤⑥自籌資金不低于總房款的40%⑦
(4)個(gè)人住房轉(zhuǎn)按揭貸款
(個(gè)人住房轉(zhuǎn)按揭貸款)是指已在銀行辦理個(gè)人住房貸款的借款人在還款期間,由于房屋出售等原因,房屋產(chǎn)權(quán)和按揭貸款需同時(shí)轉(zhuǎn)讓給他人,并由銀行為其最貸款轉(zhuǎn)移手續(xù)的業(yè)務(wù)。
(5)向集資建房和個(gè)人自建住房等發(fā)放個(gè)人住房貸款
(6)個(gè)人住房商業(yè)性貸款的貸款方式:抵押貸款、質(zhì)押貸款、保證貸款和抵押(質(zhì)押)加保證貸款。
3、個(gè)人住房組合貸款
貸款期限必須一致。工行還規(guī)定,組合貸款的住房商業(yè)性貸款部分最低按央行相應(yīng)檔次基準(zhǔn)利率0.85倍下浮利率執(zhí)行;公積金部分按公積金貸款利率執(zhí)行。
4、經(jīng)濟(jì)適用房
(二)還款方式和還款金額
1、首付款。一般情況下,銀行會(huì)要求借款人首先自行支付房屋總價(jià)款的(20%-30%)。
2、期款
(1)等額本息還款法。在貸款期內(nèi)每月以相等的還款額足額償還貸款的本金和利息。每月所還款款項(xiàng)中,利息是逐步減少的。
適合人群:收入處于穩(wěn)定狀態(tài)的家庭,如公務(wù)員、教師等。
(2)等額本金還款法。采用等額本金法進(jìn)行還款,每月所還本金相等。
適合人群:目前收入較高但預(yù)計(jì)將來收入會(huì)逐步減少的人群,如面臨退休的人,或初期還款能力較強(qiáng),并希望在還款初期歸還較多款項(xiàng)來減少利息支出的人。
(3)等額遞增還款法
適合人群:目前收入一般、還款能力較弱,但未來收入預(yù)期會(huì)逐漸增加的人群,如畢業(yè)不久的年輕人。
(4)等額遞減還款法
適合人群:目前還款能力較強(qiáng),但預(yù)期收入將減少,或者目前經(jīng)濟(jì)很寬裕的人,如中年人或未婚白領(lǐng)人士。
(5)等比遞增還款法
適合人群:前期還款壓力較小,工作年限短,收入呈上升趨勢的年輕人。
(6)等比遞減還款法
適合人群:收入較高,還款初期希望歸還較大款項(xiàng)來減少利息支出的借款人。
3、提前還貸的選擇權(quán)
(1)提前還貸發(fā)生的三種情況
(2)提前還貸的方法
①全部提前還款
②部分提前還款,剩余的貸款保持每月還款額不變,將還款期限縮短。(節(jié)省利息較多)
③部分提前還款,剩余的貸款將每月還款額減少,保持還款期限不變。(節(jié)省利息最少)
④部分提前還款,剩余的貸款將每月還款額減少,同時(shí)將還款期限縮短。
(3)如何還貸更經(jīng)濟(jì)
(4)提前還貸需注意的問題
①提前償還部分貸款,應(yīng)當(dāng)在按月正常償還貸款本息1年后提出。
③提前還款的前提是借款人以前貸款不拖欠,且以前欠息、當(dāng)期利息及違約金已經(jīng)還清。
④借款人一般須提前15天向貸款機(jī)構(gòu)提出書面申請還貸。
⑤貸款期限在一年以內(nèi),實(shí)行到期本息一次性清償?shù)倪€款方法,不得提前償還部分本金。
⑧組合貸款中不必先還公積金貸款。
4、延長貸款
延長貸款必須在原貸款沒有到期時(shí)進(jìn)行申請,延長期限前借款人必須先清償其應(yīng)付的貸款利息、本金及違約金,原借款期限與延長期限之和最長不超過30年。
(三)利率調(diào)整對還款總額的影響
1、貸款期限在1年以內(nèi)(含1年)的,遇法定利率調(diào)整,不調(diào)整,繼續(xù)按合同利率。期限在1年以上的,于次年1月1日開始執(zhí)行新利率。
2、當(dāng)中國人民銀行調(diào)整金融機(jī)構(gòu)貸款利率后,金融機(jī)構(gòu)將按照新的貸款利率發(fā)放貸款。借款合同約定,簽訂合同后與發(fā)放貸款期間,如遇利率調(diào)整,貸款賬戶開立時(shí)執(zhí)行最新利率。
六、租房的選擇
(一)適宜租房的人群
(二)租房與購房的比較分析
1、年成本法
2、凈現(xiàn)值法
3、房屋生涯規(guī)劃P60
工作要求
工作程序
(1)計(jì)算沒有提前還貸時(shí)支付利息總額
(2)計(jì)算提前還貸時(shí)已支付利息,未還本金
(3)分別計(jì)算不同提前還貸方式下節(jié)省的利息額
①月供不變,還款期縮短
②減少月供,還款期不變
③月供減少,還款期縮短
注意事項(xiàng)
1、項(xiàng)目手續(xù)法律風(fēng)險(xiǎn)
(1)表現(xiàn)
(2)防范:在建工程抵押貸款應(yīng)提醒客戶要求開發(fā)商出示“五證”的原件,這樣既可以了解項(xiàng)目手續(xù)是否完備,又可以了解項(xiàng)目當(dāng)時(shí)的法律狀態(tài)。
2、房屋位置約定不清的漏洞
(1)表現(xiàn)
(2)防范
3、面積約定方面的漏洞和風(fēng)險(xiǎn)
(1)表現(xiàn)
(2)防范:簽訂合同時(shí)與開發(fā)商分別約定套內(nèi)建筑面積的誤差和公攤面積誤差具體處理原則。
4、關(guān)于房屋交接約定的問題
(1)表現(xiàn)
(2)防范:要求賣人嚴(yán)格按照書面通知方式將所需通知的內(nèi)容送達(dá)買受人。
5、關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑運(yùn)行約定的問題
(1)表現(xiàn)
(2)防范:對于涉及的所有設(shè)施、配套設(shè)備等的開通、正常使用的期限做明確規(guī)定。
6、關(guān)于產(chǎn)權(quán)證書辦理的約定問題
(1)表現(xiàn)
(2)防范:與出賣人明確預(yù)定由出賣人代買受人辦妥產(chǎn)權(quán)證。
7、關(guān)于合同所附房屋平面圖的問題
(1)表現(xiàn)
(2)防范
8、關(guān)于裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)約定的問題
(1)表現(xiàn)
(2)防范
9、關(guān)于合同文本備案的問題
(1)表現(xiàn)
(2)防范:合同簽定好后,立即復(fù)印一份完整的合同文本,要求出賣人簽署“與原文件內(nèi)容完全一致”的表述。
第三節(jié) 制定汽車消費(fèi)方案
(一)個(gè)人汽車消費(fèi)貸款
是擔(dān)保貸款。實(shí)行“部分自籌、有效擔(dān)保、??顚S?、按期償還”的原則。貸款不得異地發(fā)放。
1、貸款對象和條件
2、貸款期限、利率和金額
(1)貸款期限:一般3年,最長不超過5年。
(2)貸款利率:1年(含)一下,合同利率;以上,下年初執(zhí)行新的。在貸款期間如遇利率調(diào)整時(shí),貸款期限在1年以上的,實(shí)行分段計(jì)算,于(利率調(diào)整之日的次年1月1日起)開始,按相應(yīng)利率檔次執(zhí)行新的利率。銀行的汽車消費(fèi)貸款利率按照中國人民銀行的同期貸款利率計(jì)算,在貸款期間如遇利率調(diào)整時(shí),貸款期限在(1年(含)以下)的,按合同利率計(jì)算。
(3)貸款金額:工行的規(guī)定,質(zhì)押或銀行、保險(xiǎn)公司連帶保證,不超過80%;所購車抵押擔(dān)保不超70%;銀行、保險(xiǎn)公司外的第三方保證方式擔(dān)保的,不超60%。中行的規(guī)定,最高額為所購車80%以內(nèi)。
3、貸款擔(dān)保
4、貸款保險(xiǎn)
5、還款方式及案例分析:1年(含)以內(nèi),按月(季)償還本息或到期一次;1年上按月(季)償還。
(1)等額本息和等額本金
(2)按月還款和按季還款
(3)遞增法和遞減法
(4)智慧型還款
6、銀行與汽車金融公司貸款比較
(1)貸款比例及年限:銀行首付款40%,豐田金融20%。年限均3、5年。
(2)申請汽車貸款資格:汽車金融外省戶口可申請。
(3)車貸利率和其他費(fèi)用。汽車金融公司利率比銀行利率高。
(二)個(gè)人車庫車位貸款:1-3年,最長不超過5年。
第四節(jié) 制定消費(fèi)信貸方案
一、個(gè)人綜合消費(fèi)貸款
個(gè)人綜合消費(fèi)貸款是銀行向借款人發(fā)放的用于指定消費(fèi)用途的人民幣擔(dān)保貸款,用途主要有個(gè)人住房、汽車、一般助學(xué)貸款等消費(fèi)性個(gè)人貸款。具有消費(fèi)用途(廣泛)、貸款額度較高、貸款期限(較長)等特點(diǎn)。
住房抵押,不超70%;商用房抵押不超60%。期限不超5年,醫(yī)療或留學(xué)最長可8年,不展期。期限1年(含)內(nèi),按月、季、半年或一次還本;超1年,按月還本付息。
借款申請人向銀行提出申請,書面填寫申請表,需要提交的資料有:(1)有效身份證件(4)收入證明或個(gè)人資產(chǎn)狀況證明(6)貸款用途使用計(jì)劃或聲明等。
二、個(gè)人耐用消費(fèi)品貸款
單價(jià)2000以上,壽命2年以上。
中國建行此類業(yè)務(wù):
1、貸款對象:18-60周歲,有完全民事行為能力。
2、貸款額度:3000-50000。抵押擔(dān)保不超70%,質(zhì)押擔(dān)保不超90%。
3、貸款期限:半年-3年。
4、貸款利率:隨央行同期利率浮動(dòng)。
5、擔(dān)保方式及要求
(1)抵押:抵押物須評估;(2)質(zhì)押:政府債券、定期儲(chǔ)蓄存單及其他;(3)保證:A級以上客戶;(4)未經(jīng)銀行同意,抵押期間,不得將抵押物轉(zhuǎn)讓、出租、出售、饋贈(zèng)或再抵押。
6、需要提供的申請材料:有效身份證等。
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