2009年設(shè)計前期場地與建筑設(shè)計輔導講義(5)

　　第十節(jié)　項目評估  建筑師講義

　　一、概念

　　項目評估實際是由投資決策部門組織和授權(quán)有關(guān)咨詢公司或有關(guān)老師，代表項目業(yè)主，出資人對建設(shè)項目可行'性研究報告進行全面的審核和再評價。其主要任務(wù)是對擬建項目的可行性研究報告提出評價意見，最終決策該項目投資是否可行，確定最佳投資方案。

　　對擬建項目可行性研究報告的評估，主要應從三方面進行論證：

　　(1)項目是否符合國家和地區(qū)的有關(guān)政策、法令和規(guī)定;

　　(2)項目是否符合國家和地區(qū)的宏觀經(jīng)濟意圖，是否符合國民經(jīng)濟發(fā)展的長遠規(guī)劃、行業(yè)規(guī)劃和國土規(guī)劃的要求，布局是否合理;

　　(3)項目在工程技術(shù)上是否先進、適用，在經(jīng)濟和社會效益上是否合理有效。

　　二、內(nèi)容

　　對工程項目的可行性研究報告的評估，通常包括以下主要內(nèi)容：

　　1.必要性評估

　　(1)從國民經(jīng)濟和社會發(fā)展的宏觀角度論證項目建設(shè)的必要性;分析擬建項目是否符合國家宏觀經(jīng)濟和社會發(fā)展意圖;是否符合市場要求和國家規(guī)定的投費竅.愈是密符合國家建設(shè)方針和技術(shù)經(jīng)濟政策;項目產(chǎn)品方案和產(chǎn)品綱領(lǐng)是否符合國家產(chǎn)業(yè)政策、國民經(jīng)濟長遠發(fā)展規(guī)劃、行業(yè)規(guī)劃和地區(qū)規(guī)劃的要求。

　　(2)產(chǎn)品需求的市場調(diào)查和預測。分析產(chǎn)品的性能、品種、規(guī)模構(gòu)成和價格，看其是否符合國內(nèi)外市場需求趨勢，有無競爭能力，是否屬于升級換代的產(chǎn)品。

　　(3)根據(jù)產(chǎn)品的市場需求及所需生產(chǎn)要素的供應條件，分析項目的規(guī)模是否經(jīng)濟合理。

　　2.項目建設(shè)和生產(chǎn)條件評估

　　(1)根據(jù)水文地質(zhì)、原料供應和產(chǎn)品銷售市場、生產(chǎn)與生活環(huán)境狀況，分析項目建設(shè)地點的選擇是否經(jīng)濟合理，建設(shè)場地的總體規(guī)劃是否符合國土規(guī)劃、地區(qū)規(guī)劃、城鎮(zhèn)規(guī)劃、土地管理、文物保護和環(huán)境保護的要求和規(guī)定，有無多占土地和提前征地的情況，有無用地協(xié)議文件。

　　(2)在建設(shè)過程和建成投產(chǎn)后所需原材料、燃料、設(shè)備的供應條件及供電、供水、供熱與交通運輸、通信設(shè)施條件是否落實，有無保證，有無取得有關(guān)方面的協(xié)議和意向性文件，相關(guān)配套協(xié)作項目能否同步建設(shè)。

　　(3)建設(shè)項目的"三廢"(即廢水、廢氣和廢渣)治理是否符合保護生態(tài)環(huán)境的要求。項目的環(huán)境保護方案是否獲得環(huán)境保護部門的批準認可。

　　(4)項目所需的建設(shè)資金是否落實，資金來源是否符合國家有關(guān)政策規(guī)定，是否可靠。

　　(5)生產(chǎn)條件評估。主要根據(jù)不同行業(yè)建設(shè)項目的生產(chǎn)特點，評估項目建成投產(chǎn)后的生產(chǎn)條件是否具備。例如，加工企業(yè)項目著重分析原材料、燃料、動力的來源是否可靠穩(wěn)定，產(chǎn)品方案和資源利用是否合理。交通項目要有可靠的貨運量。

　　3.對工藝技術(shù)的評估

　　(1)對擬建項目所采用的工藝、技術(shù)、設(shè)備的技術(shù)先進性、經(jīng)濟合理性和實際適用性必須進行綜合論證分析。

　　(2)分析項目采用的工藝、技術(shù)、設(shè)備是否符合國家的科技政策和技術(shù)發(fā)展方向，能否適應時代技術(shù)進步的要求，是否有利于資源的綜合利用，是否有利于提高生產(chǎn)效率和降低能耗與物耗，并能提高產(chǎn)品質(zhì)量。通過技術(shù)指標衡量項目技術(shù)水平的先進性，與國內(nèi)外同類企業(yè)的先進技術(shù)進行對比。

　　(3)最新技術(shù)和最新科研成果的采用情況是否先進、適用、安全、可靠，是否經(jīng)過工業(yè)性試驗和正式技術(shù)鑒定p是否業(yè)經(jīng)證明確實成熟和行之有效，是否屬于國家明文規(guī)定淘汰或禁止使用的技術(shù)或設(shè)備。

　　(4)對于引進的國外技術(shù)與設(shè)備，應分析其是否成熟、是否確為國際先進水平、是否符合我國國情，有無盲目或重復引進情況;引進技術(shù)和設(shè)備是否與國內(nèi)設(shè)備零配件和工藝技術(shù)相互配套，是否有利于國產(chǎn)化。

　　(5)對于改建擴建項目還應注意評估原有固定資產(chǎn)是否得到充分利用，采用新的工藝、技術(shù)能否與原有的生產(chǎn)環(huán)節(jié)銜接配合。

　　(6)論證建筑工程總體布置方案的比較優(yōu)選是否合理，論證工程地質(zhì)、水文、氣象、地震、地形等自然條件對工程影響和治理措施;審查建筑工程所采用的標準、規(guī)范是否先進合理，是否符合國家有關(guān)規(guī)定和貫徹勤儉節(jié)約的方針。

　　(7)論證項目建設(shè)工期和實施進度所選擇的方案是否正確。

　　4.項目效益評估

　　(1)對擬建項目進行財務(wù)預測和財務(wù)、經(jīng)濟及社會效益評估，并在此基礎(chǔ)上進行抵御風險能力的不確定性分析。

　　(2)首先對項目效益評估所必需的各項基礎(chǔ)經(jīng)濟數(shù)據(jù)(如投資、生產(chǎn)成本、利潤、收內(nèi)稅金、折舊和利率等)進行認真、細致和科學的測算和核實，分析這些數(shù)據(jù)估算是否，有無高估冒算、任意提高標準、擴大規(guī)模計算定額和費率等現(xiàn)象，或有無漏項、少、壓價等情況;看這些基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的測算是否符合國家現(xiàn)行財稅制度和國家政策;還要論金籌措計劃是否可行。

　　(3)財務(wù)效益評估。這是從項目本身出發(fā)，采用國家現(xiàn)行財稅制度和現(xiàn)行價格，測算目投產(chǎn)后企業(yè)的成本與效益，分析項目對企業(yè)的財務(wù)凈效益、盈利能力和償還貸款能力、檢驗財務(wù)效益指標的計算是否正確，是否達到國家或行業(yè)投資收益率和貸款償還期的基準，以確定項目在財務(wù)上的可行性。

　　(4)經(jīng)濟效益評估。通常是從國家宏觀的角度，分析項目對國民經(jīng)濟和社會的貢獻，經(jīng)濟效益指標(如經(jīng)濟凈現(xiàn)值，經(jīng)濟內(nèi)部收益率等)的計算是否正確，審查項目投入物和產(chǎn)出物采用的影子價格和國際經(jīng)濟參數(shù)測算是否科學合理，項目是否符合國家規(guī)定的評后準，以確定項目在經(jīng)濟上的合理性。

　　(5)社會效益分析。按照項目的具體性質(zhì)和特點，分析項目給整個社會帶來的效益。如對促進國家或地區(qū)社會經(jīng)濟發(fā)展和社會進步，提高國家、部門或地方的科學技術(shù)水平和人民文化生活水平，對社會收入分配、勞動就業(yè)、生態(tài)平衡、環(huán)境保護和資源綜合利用等定量和定性分析，檢驗指標的計算是否正確、分析是否恰當，以確定項目在社會效益的可行性。

　　(6)不確定性分析。包括對項目評估的各種效益進行盈虧平衡分析、敏感性分析和概率，以確定項目在財務(wù)上和經(jīng)濟上抵御投資風險的能力，主要是測算項目財務(wù)經(jīng)濟效益的可靠程度和項目承擔技資風險的能力，以利于提高項目投資決策的可靠性、有效性和科學性。

　　5.項目總評估

　　即在全面調(diào)查、預測、分析和評估上述各方面內(nèi)容的基礎(chǔ)上對擬建項目進行的總結(jié)性，也就是通過匯總各方面的分析論證結(jié)果，進行綜合研究，提出關(guān)于可否批準項目可研究報告和能否予以貸款等結(jié)論性意見和建議，為項目決策提供科學依據(jù)。具體說來包括以下幾個方面：

　　(1)對于利用外資、中外合資或合作經(jīng)營項目需要補充評估合資(或合作)外商的資信是否良好;項目的合資(或合作)方式、經(jīng)營管理方式、收益分配和債務(wù)承擔方式是否合適，是否符合國家有關(guān)規(guī)定;分析借用外資貸款的條件是否有利，創(chuàng)匯和還款能力是否可行，返銷產(chǎn)品的價格和數(shù)量以及內(nèi)外銷比例是否合理;還要分析國內(nèi)匹配資金和國內(nèi)配套項目是否落實。

　　(2)對于國內(nèi)合資項目需要補充說明評估擬建項目的合資方式、經(jīng)營管理方式、收益分配和債務(wù)承擔方式是否恰當，是否符合國家有關(guān)規(guī)定;要認真審核各項國民經(jīng)濟評價依據(jù)的合法性和合資條件的可靠性。

　　(3)對于技術(shù)改造項目需要補充評估對原有廠房、設(shè)備、設(shè)施的拆遷利用程度和建設(shè)期間對生產(chǎn)的影響;摸清企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營和財務(wù)現(xiàn)狀;對技改項目的性質(zhì)、改造任務(wù)和改造范圍進行嚴格界定;比較項目改造前后經(jīng)濟效益的變化，比較項目進行技術(shù)改造和不進行技術(shù)改造的經(jīng)濟效益變化;對比與新建同類項目投資效益的差別;鑒定分析所采用的經(jīng)濟評價方法是否正確，效益和費用數(shù)據(jù)的含義是否適當;對因項目的增量效益不足所帶動企業(yè)的存量效益的，還應進行企業(yè)總量效益的評估。

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　　三、依據(jù)

　　1.對于工程咨詢機構(gòu)來說，進行項目可行性研究報告評估的依據(jù)，通常包括以下幾個方面

　　(1)項目建議書及其批準文件。

　　(2)可行性研究報告。

　　(3)報送單位的申請報告及主管部門的初審意見。

　　(4)項目(公司)章程、合同及批復文件。

　　(5)有關(guān)資源、原材料、燃料、水、電、交通、通信、資金(含外匯)，組織征地、拆遷等項目建設(shè)與生產(chǎn)條件落實的有關(guān)批件或協(xié)議文件。

　　(6)項目資本金落實文件及各投資者出具的當年度資本金安排的承諾函。

　　(7)項目長期負債和短期借款等落實或?qū)徟募?，以及借款人出具的用綜合效益償還項目貸款的函件。

　　(8)必備的其他文件和資料。

　　2.對于項目貸款機構(gòu)來說，還需要補充以下文件資料作為評估的依據(jù)

　　(1)借款人近三年的損益表、資產(chǎn)負債表和財務(wù)狀況變動表。

　　(2)對于合資或合作投資項目，各方投資者近三年的損益表、資產(chǎn)負債表和財務(wù)狀況變動表。

　　(3)項目保證人近三年的損益表、資產(chǎn)負債表和財務(wù)狀況變動表。

　　(4)銀行評審需要的其他文件。

　　四、工作程序

　　項目評估通常應由各級項目審批單位委托有資質(zhì)的工程咨詢機構(gòu)或項目貸款機構(gòu)進行。

　　(一)準備工作

　　工程咨詢公司或項目貸款機構(gòu)在接受或確定項目評估任務(wù)后，應及時組織力量參與待評項目的有關(guān)調(diào)查、考察、文件編制和預審等工作，為開展評估工作做好準備;及時了解和分析建設(shè)單位(項目業(yè)主)或項目主管部門對項目產(chǎn)品方案、擬建規(guī)模、建設(shè)地點及資金來源等方面的初步設(shè)想，以及對項目投資和效益等方面的希望和要求，確定在評估中需要著重解決的問題，明確評估目標，以利于有針對性地開展評估工作和操商評估的效率和質(zhì)量。

　　(二)制定計劃

　　工程咨詢公司或銀行評估機構(gòu)，根據(jù)國家(或地區(qū))有關(guān)部門下邊前委托評估項目的特點及其復雜程度，采取不同的評估方式，成立項目評估小組(或老師組)，確定項目負責評估小組應包括經(jīng)濟、技術(shù)與市場分析等專業(yè)人員，并明確分工。評估小組應制定評估工作計劃，進行工作安排，提出具體實施意見，以保證評估質(zhì)量。在評估工作計劃中應評估目的、任務(wù)、內(nèi)容、時間進度、人員分工，以及評估報告的編寫原則及細則等內(nèi)容。

　　(三)查證核實

　　通過事前調(diào)查收集評估資料，是項目評估的一項基礎(chǔ)工作。

　　為做好此項工作，評估單位首先應認真審閱委托單位提供的作為評估依據(jù)的待評項目可行性研究報告和主管部門的審查意見等文件資料，加以查證核實，作進一步分析研究。檢查文件資料是否齊全，有無漏缺;辦理這些文件的手續(xù)是否完備;提供的文件是否合法，內(nèi)容是否有效;核查資金、資源、原材料的供應是否落實可靠。如果發(fā)現(xiàn)有不符合有關(guān)規(guī)定和評估要求的，則可要求委托單位提供補充或修改的文件資料。另外，還應根據(jù)具體項目評估內(nèi)容和分析要求進行企業(yè)調(diào)查和項目調(diào)查，進一步收集的數(shù)據(jù)和資料，核實和補充評估工作中所需的情況、數(shù)據(jù)和資料。企業(yè)調(diào)查是對承擔建設(shè)項目的現(xiàn)有企業(yè)(項目業(yè)主)進行的調(diào)查，內(nèi)容包括該企業(yè)的歷史情況、生產(chǎn)規(guī)模、近年生產(chǎn)經(jīng)營情況和財務(wù)情況，以及存在問題。要求企業(yè)提供近期的、統(tǒng)計報表和評估所需的調(diào)查表等書面資料。

　　項目調(diào)查是向項目主管部門、商業(yè)和外貿(mào)部門，以及與項目有關(guān)的其他單位和設(shè)計咨詢機構(gòu)，調(diào)查和收集有關(guān)項目產(chǎn)品在國內(nèi)外市場上的工藝技術(shù)、設(shè)備選型、產(chǎn)品價格和成、原材料供應等方面的資料。對于利用外資和合資項目，還應對投資雙方進行調(diào)查，著重對投資者的資信狀況進行評估。

　　對于調(diào)查中收集的資料要查證核實、加工整理、匯總歸類，使之真實、可靠、正確、系統(tǒng)性和完整性，以供評估時進行審查分析、編寫評估報告之用。

　　(四)綜合判斷

　　評估單位收集到必要的文件資料并達到要求后，可正式開展評審分析和論證工作。在審查分析工作過程中，如發(fā)現(xiàn)原有資料不足，應繼續(xù)調(diào)查和收集資料，予以必要的補充。

　　按照項目評估的內(nèi)容對建設(shè)項目可行性研究報告進行審查分析、對企業(yè)和項目概況審(包括對借款人資信評估)、對市場和規(guī)模、工藝技術(shù)和設(shè)計分析、對項目財務(wù)數(shù)據(jù)預測、企業(yè)財務(wù)效益和國民經(jīng)濟效益的分析等各方面的多方案比選、論證，歸納分析結(jié)果，說明評估項目建設(shè)的必要性，技術(shù)、財務(wù)的可行性和經(jīng)濟上的合理性要提部項目投資建設(shè)的可行方案或否定項目投資建設(shè)的總結(jié)性意見與建議。

　　在審查分析過程中，通常要注意以下三方面的問題：

　　(1)對所得資料在情況發(fā)生突然變化或在時間順序、數(shù)據(jù)異常和同行業(yè)對比等方面進行核實，提出疑問;

　　(2)對發(fā)現(xiàn)的疑問和存在的問題進一步調(diào)查，找出原因，加以證實;(3)針對找出的原因，研究問題的性質(zhì)，分析這些問題是主要的還是次要的，其原因的產(chǎn)生是源于內(nèi)部的還是源于外部，問題的存在是暫時的還是持續(xù)的，問題能改善還是不能克服，以及這些問題的發(fā)展趨勢和變化情況。

　　經(jīng)過審查分析得出數(shù)據(jù)資料，再去粗取精、去偽存真、由表及里地加以綜合分析判斷。在審查分析中，應遵循公正、客觀和科學的原則，避免片面性和主觀隨意性。

　　(五)編寫報告

　　在完成各項審查分析和綜合判斷后，評估單位應根據(jù)調(diào)查和審查分析結(jié)果，編寫擬建項目可行性研究報告的評估報告。評估報告中要對可行性研究報告中提出的多種方案加以比較論證和評估，推薦1～2個最佳的投資方案。

　　銀行對貸款項目評估報告內(nèi)容的要求，應在全面評估的基礎(chǔ)上，側(cè)重評估貸款項目的投資估算與資金來源、財務(wù)經(jīng)濟效益和償還能力、銀行效益與風險防范能力，并對擬建項目的借款人進行資信評估，主要是評估借款人的經(jīng)濟地位，法定代表人素質(zhì)和領(lǐng)導班子整體素質(zhì)，主要投資者的生產(chǎn)經(jīng)營、資產(chǎn)負債及償債能力，信用和發(fā)展前景。通過綜合論證分析，判斷借款人的資信優(yōu)劣，說明企業(yè)資信等級及評價單位，其目的是優(yōu)化信貸資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，提高信貸資產(chǎn)質(zhì)量，防范和減少貸款風險，以保障信貸資金的效益掛、安全性和流動性。