2014年一建法規(guī)講義建設工程物權制度
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知識框架
物權的法律特征和主要種類
土地所有權、建設用地使用權和地役權
物權的設立、變更、轉讓、消滅和保護
物權，是指權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權利，包括所有權、用益物權和擔保物權。
(一)物權的法律特征
1、支配權
2、絕對權(義務主體不特定)
3、財產權
4、排他性(“一物一權”)
注：正確理解“一物一權”：所有權與他物權可以并存;用益物權和擔保物權可以并存;兩個擔保物權可以并存;兩個用益物權不能并存。
【例題】關于物權的說法，正確的有( )。【2010】
A.所有權和抵押權可以同時存在于同一不動產之上
B.用益物權和抵押權可以同時存在于同一不動產之上
C.國家所有土地的所有權和使用權都不能轉移
D.建設單位可以與政府部門簽訂土地出讓合同擁有該地的所有權
E.兩個抵押權可以同時存在于同一不動產之上
【答案】ABE
(二)物權的種類
1、所有權(占有、使用、收益、處分)
2、用益物權
3、擔保物權(抵押、質押、留置)
【例題】下列物權中，不屬于用益物權的是( )【2012】
A.土地所有權
B.土地承包經營權
C.建設用地使用權
D.地役權
【答案】A
(三)土地所有權、建設用地使用權和地役權
1、土地所有權：國家所有和集體所有
城市土地屬于國家所有;農村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有;宅基地、自留地、自留山，屬于集體所有。
2、建設用地使用權
(1)建設用地使用權的設立
1)設立范圍：可地表、地上或者地下分別設立。
新設立的建設用地使用權，不得損害已設立的用益物權。
2)設立方式：出讓;劃撥。(注：轉讓不是設立方式)
注：建設用地使用權自登記時設立;登記機構應當向使用權人發(fā)放建設用地使用權證書。
【例題】國家建設用地使用權是用益物權，可以采取( )方式設立?！?010】
A.出租B.出讓
C.劃撥D.抵押
E.轉讓
【答案】BC
(2)建設用地使用權的流轉、續(xù)期和消滅
1)流轉：采書面形式;申請變更登記;“房隨地走”。
2)續(xù)期：宅基地：自動續(xù)期;非住宅建設用地：依法辦理。
3)消滅：出讓人及時辦理注銷登記。
3、地役權(按約定設立的用益物權)
(1)地役權是用益物權，一般為有償取得
(2)采書面形式訂立
(3)地役權的產生不需要登記
(4)未登記不能對抗善意第三人。
注：地役權與相鄰權的區(qū)別
【例1】甲公司與乙公司的院落相鄰，甲為方便自己車輛進出，遂與乙約定：甲借用乙院的道路通行，期限20年，甲一次性支付給乙50萬元補償費。雙方簽訂合同并辦理了地役權登記。2年后，甲擬定了下列方案，其中符合《物權法》規(guī)定的是( )【2013】
A.甲擬將全部房產所有權及土地使用權轉讓給丙，自己保留地役權
B.甲擬單獨將地役權轉讓給丁物業(yè)公司
C.甲擬將房產所有權及土地使用權和地役權一并轉讓給丙
D.甲擬將房產所有權及土地使用權轉讓給丙，而將地役權轉讓給丁
【答案】C
(四)物權的設立、變更、轉讓、消滅和保護
1、不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅
(1)登記生效(例外：國家所有權可不登記)
(2)登記與合同效力的關系：
不登記不轉移物權，但不影響合同的效力;
拒絕登記要承擔違約責任
【例1】根據《物權法》，當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動立物權的合同，除法律另有規(guī)定或合同另有約定外，該合同效力為( )?！?012】
A.合同自辦理物權登記時生效
B.合同自成立時生效
C.未辦理物權登記合同無效
D.未辦理特權登記不影響合同效力
E.合同生效當然發(fā)生物權效力
【答案】BD
【例2】甲與乙簽訂房屋買賣合同，將自有的一幢房屋賣給乙，并約定任何一方違約須向對方支付購房款25%的違約金。但在交房前，甲又與丙簽訂合同，將該房屋賣給丙，并與丙辦理了過戶登記手續(xù)。則下列說法中錯誤的是( )?！?009】
A.若乙要求甲支付約定的違約金，甲可以請求法院或仲裁機構予以適當減少
B.甲必須收回房屋并向乙方交付
C.丙取得該房屋的所有權
D.乙不能要求甲實際交付該房屋，但可以要求甲承擔違約責任
【答案】B
2、動產交付
(1)動產自交付生效
(2)例外：船舶、航空器、機動車未經登記，不得對抗善意第三人。
小結
本節(jié)自07年《物權法》通過后每年考試分值在4分左右，物權的種類、建設用地使用權的設立、地役權、物權的設立、登記與合同效力的關系都是重要考點，其中登記與合同效力的關系是難點。
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