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2014年經(jīng)濟(jì)師考試《中級(jí)房地產(chǎn)》真題+答案純文字

更新時(shí)間:2017-05-12 10:03:29 來源:環(huán)球網(wǎng)校 瀏覽471收藏235

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  一、單項(xiàng)選擇題

  1、 工業(yè)區(qū)位理論的奠基人韋伯認(rèn)為,工業(yè)產(chǎn)品的( )最低點(diǎn)是工業(yè)企業(yè)選址的理想?yún)^(qū)位。

  A. 原料成本

  B.生產(chǎn)成本

  C.運(yùn)輸成本

  D. 銷售成本

  標(biāo)準(zhǔn)答案: B

  解析:工業(yè)區(qū)位理論的奠基人韋伯認(rèn)為,工業(yè)產(chǎn)品的生產(chǎn)成本最低點(diǎn)是工業(yè)企業(yè)選址的理想?yún)^(qū)位。

  2、 需求門檻是指中心地能維持供應(yīng)某種商品和服務(wù)所需要的( )購買力和服務(wù)水平。

  A. 最低

  B. 一般

  C.平均

  D. 最高

  標(biāo)準(zhǔn)答案: A

  解析:考察需求門檻的概念。需求門檻是指中心地能維持供應(yīng)某種商品和服務(wù)所需要的最低購買力和服務(wù)水平。

  3、 按照城市的( )劃分,可將城市劃分為塊狀城市、帶狀城市、星狀城市等類型。

  A. 地理位置

  B.地形地貌

  C.內(nèi)部結(jié)構(gòu)

  D. 平面幾何形狀

  標(biāo)準(zhǔn)答案: D

  解析:考察城市的分類。按城市平面幾何形狀,可以將城市劃分為塊狀城市、帶狀城市、形狀城市等。

  4、 “甲寫字樓位于火車站的北側(cè)”表示的是甲寫字樓的( )。

  A. 環(huán)境

  B.方位

  C.距離

  D. 朝向

  標(biāo)準(zhǔn)答案: B

  解析:考察方位的概念。方位是指方向和位置,例如,某寫字樓位于火車站東南側(cè)。

  5、 城市郊區(qū)的鄉(xiāng)村地域向城鎮(zhèn)地域轉(zhuǎn)化的過程,稱為( )。

  A. 郊區(qū)城鎮(zhèn)化

  B.逆城鎮(zhèn)化

  C.過度城鎮(zhèn)化

  D. 再城鎮(zhèn)化

  標(biāo)準(zhǔn)答案: A

  解析:考察郊區(qū)城鎮(zhèn)化的概念。郊區(qū)城鎮(zhèn)化是指城市郊區(qū)的鄉(xiāng)村地域向城鎮(zhèn)地域轉(zhuǎn)化的過程。

  6、 下列集體土地的征收中,須經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)的是( )。

  A.基本農(nóng)田10公頃

  B.林業(yè)用地20公頃

  C.山地30公頃

  D. 荒地50公頃

  標(biāo)準(zhǔn)答案: A

  解析:考察必須經(jīng)過國務(wù)院批準(zhǔn)方可征收的土地范圍。必須經(jīng)過國務(wù)院批準(zhǔn)方可征收的土地:所有的基本農(nóng)田;基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃的;其他土地超過70公頃的。

  7、 國有土地上房屋征收的主體是( )。

  A. 國務(wù)院

  B.省級(jí)人民政府

  C.市、縣級(jí)人民政府

  D. 縣級(jí)人民政府土地主管部門

  標(biāo)準(zhǔn)答案: C

  解析:考察房屋征收的主體。房屋征收的主體是市、縣級(jí)人民政府。

  8、 國有土地上房屋征收補(bǔ)償?shù)膬?nèi)容不包括因征收房屋造成的( )。

  A. 搬遷費(fèi)

  B.臨時(shí)安置費(fèi)

  C.停產(chǎn)停業(yè)損失

  D. 上下班交通費(fèi)

  標(biāo)準(zhǔn)答案: D

  解析:考察房屋征收補(bǔ)償?shù)膬?nèi)容。對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償內(nèi)容包括:被征收房屋價(jià)值的賠償;因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償;因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。

  9、 對(duì)國有土地上被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償,不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋的( )。

  A. 評(píng)估價(jià)格

  B.類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格

  C.賬面價(jià)值

  D. 類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格房

  標(biāo)準(zhǔn)答案: B

  解析:考察被征收房屋價(jià)值的賠償?shù)膬?nèi)容。對(duì)被征收房屋價(jià)值的賠償,不得低于房屋征收決定公布之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。

  10、 關(guān)于國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓的說法,錯(cuò)誤的是( )o

  A.國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓市場(chǎng)是土地一級(jí)市場(chǎng)

  B.國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓的主體可以是國有企事業(yè)單位

  C.國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓有招標(biāo)、拍賣、掛牌和協(xié)議等方式

  D.國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓是國有建設(shè)用地有償使用的主要方式

  標(biāo)準(zhǔn)答案: B

  解析:考察國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的特點(diǎn)。國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是一種國家壟斷行為,只有國家才能出讓。

  11、 關(guān)于國有建設(shè)用地租賃的說法,錯(cuò)誤的是( )。

  A. 國有建設(shè)用地租賃包括國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓

  B.國有建設(shè)用地租賃不適用于經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)用地

  C.國有建設(shè)用地短期租賃年限一般不超過5年

  D. 國有建設(shè)用地租賃可采用雙方協(xié)議的方式

  標(biāo)準(zhǔn)答案: A

  解析:考察國有建設(shè)用地租賃的內(nèi)容。經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)用地必須實(shí)行出讓;國有建設(shè)用地短期租賃的年限一般不超過5年;國有建設(shè)用地租賃可采用招標(biāo)、拍賣、掛牌和協(xié)議的方式,有條件的,必須采用招標(biāo)方式。由此可見,BCD說法都正確,本題選A。

  12、 對(duì)因政府有關(guān)部門的行為造成的閑置土地,處置方式是( )。

  A. 自動(dòng)延長動(dòng)工開發(fā)期限2年

  B.辦理有關(guān)手續(xù)后再開發(fā)建設(shè)

  C.為土地使用者置換其他等價(jià)土地

  D. 確定新的土地使用者且不給予原土地使用者補(bǔ)償

  標(biāo)準(zhǔn)答案: C

  解析:考察因政府或政府有關(guān)部門的行為造成閑置土地的處置方式。因政府或政府有關(guān)部門的行為造成閑置土地的處置方式:延長動(dòng)工開發(fā)期限,單最長不得超過一年;調(diào)整土地用途、規(guī)劃條件;由政府安排臨時(shí)使用;協(xié)議有償收回國有建設(shè)用地使用權(quán);置換土地;其他處置方式。本題中,C說法正確。

  13、 國有建設(shè)用地使用權(quán)承租人的義務(wù)不包括( )。

  A. 合理使用租賃標(biāo)的物

  B.按租賃合同約定交納租金

  C.租賃關(guān)系終止后及時(shí)返還租賃標(biāo)的物

  D. 賠償?shù)谌皆斐傻淖赓U標(biāo)的物損失

  標(biāo)準(zhǔn)答案: D

  解析:考察國有建設(shè)用地使用權(quán)租賃合同中承租人的義務(wù)。承租人的義務(wù)包括:保管義務(wù);支付租金義務(wù);租賃標(biāo)的物返還義務(wù)。有第三方造成的租賃標(biāo)的物損失,當(dāng)由第三方賠償。

  14、 建設(shè)用地使用權(quán)抵押合同有效期間,抵押權(quán)人有權(quán)要求處分抵押建設(shè)用地使用權(quán)的情形是( )。

  A. 抵押人占用抵押建設(shè)用地使用權(quán)的

  B.設(shè)定抵押權(quán)的土地發(fā)生滅失的

  C.抵押人宣告破產(chǎn)的

  D. 抵押人被宣告死亡的

  標(biāo)準(zhǔn)答案: C

  解析:考察抵押建設(shè)用地使用權(quán)處分的條件。發(fā)生下列情況時(shí),抵押權(quán)人有權(quán)要求處分抵押的建設(shè)用地使用權(quán):①抵押期限屆滿,抵押權(quán)人未受清償,抵押人又未能與抵押權(quán)人達(dá)成延期履行協(xié)議的;②抵押人死亡,或者被宣告死亡而無人代為履行到期債務(wù)的;或者抵押人的合法繼承人、受遺贈(zèng)人拒絕履行到期債務(wù)的;③抵押人在抵押合同期間宣告破產(chǎn)和解散的;④抵押人違反有關(guān)規(guī)定,擅自處分抵押物的;⑤抵押合同約定的其他情況。

  15、 在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研中,對(duì)某些特定的市場(chǎng)信息進(jìn)行固定樣本定位定點(diǎn)觀察記錄。這體現(xiàn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的( )特點(diǎn)。

  A. 系統(tǒng)性

  B.跟蹤性

  C.連續(xù)性

  D. 客觀性

  標(biāo)準(zhǔn)答案: B

  解析:考察房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的特點(diǎn)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研中,為了某種調(diào)研目的,通常要對(duì)某些特定的市場(chǎng)信息進(jìn)行固定樣本的定位定點(diǎn)的觀察和記錄,實(shí)行跟蹤性調(diào)研。

  16、 在房地產(chǎn)市場(chǎng)營銷中常說的“金九銀十”現(xiàn)象,描述的是購房者的( )特征。

  A. 消費(fèi)能力

  B.消費(fèi)動(dòng)機(jī)

  C.消費(fèi)行為

  D. 消費(fèi)結(jié)構(gòu)

  標(biāo)準(zhǔn)答案: C

  解析:考察房地產(chǎn)消費(fèi)行為調(diào)研的內(nèi)容。房地產(chǎn)消費(fèi)行為調(diào)研就是對(duì)消費(fèi)者購買房地產(chǎn)的模式和習(xí)慣的調(diào)研。調(diào)研內(nèi)容包括消費(fèi)者購買房地產(chǎn)的時(shí)間分布,消費(fèi)者在購買房地產(chǎn)的時(shí)間分布上有一定的習(xí)慣和規(guī)律,例如,房地產(chǎn)營銷中常說的金九銀十。

  17、 文案調(diào)研信息的可靠性評(píng)估,可通過分析信息來源和對(duì)信息( )來進(jìn)行。

  A. 隨機(jī)抽樣

  B. 概率統(tǒng)計(jì)

  C.老師認(rèn)定

  D. 交叉檢驗(yàn)

  標(biāo)準(zhǔn)答案: D

  解析:考察文案調(diào)研信息的可靠性評(píng)估的內(nèi)容。文案調(diào)研信息的可靠性評(píng)估通過兩條途徑來實(shí)現(xiàn),即評(píng)估信息來源和進(jìn)行交叉檢驗(yàn)。

  18、 按照房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查問卷設(shè)計(jì)( )原則的要求,調(diào)查問卷要用通俗易懂的語言設(shè)計(jì)問題。

  A. 針對(duì)性

  B.簡(jiǎn)明性

  C.邏輯性

  D. 目的性

  標(biāo)準(zhǔn)答案: B

  解析:考察房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研問卷設(shè)計(jì)的原則。簡(jiǎn)明性原則要求調(diào)研問卷的設(shè)計(jì)要簡(jiǎn)潔明了,是受訪者一看就能明白。

  19、 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告的核心內(nèi)容是( )。

  A. 市場(chǎng)調(diào)研背景的基本情況

  B.市場(chǎng)調(diào)研方法的選擇

  C.市場(chǎng)變化的不確定性分析

  D. 市場(chǎng)調(diào)研的分析論證

  標(biāo)準(zhǔn)答案: D

  解析:考察房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告的主要內(nèi)容。市場(chǎng)調(diào)研的分析論證是市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告的核心。

  20、 以追求居室面積為主的住房需求,屬于( )住房需求。

  A. 生存型

  B.發(fā)展型

  C.享受型

  D. 投資型

  標(biāo)準(zhǔn)答案: A

  解析:考察房地市場(chǎng)細(xì)分的依據(jù)。一般來說,隨著人們收入水平的提高,住宅需求從生存型向發(fā)展型乃至享受型發(fā)展,生存型追求居室的面積大小。

  21、 關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)的說法,錯(cuò)誤的是( )。

  A. 目標(biāo)市場(chǎng)是市場(chǎng)規(guī)模最大的細(xì)分市場(chǎng)

  B.目標(biāo)市場(chǎng)是企業(yè)決定進(jìn)入的細(xì)分市場(chǎng)

  C.目標(biāo)市場(chǎng)的選擇依賴于細(xì)分市場(chǎng)的評(píng)估結(jié)果

  D. 目標(biāo)市場(chǎng)選擇的原則是讓目標(biāo)市場(chǎng)與項(xiàng)目自身最佳結(jié)合

  標(biāo)準(zhǔn)答案: A

  解析:考察房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分的作用。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)定位是在房地產(chǎn)調(diào)研的基礎(chǔ)上,對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分,通過對(duì)細(xì)分市場(chǎng)各消費(fèi)群體的階層、環(huán)境、文化背景、喜好偏向和生活方式等的對(duì)比分析,研究其消費(fèi)行為、消費(fèi)動(dòng)機(jī)及消費(fèi)方式,最終確定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)群體。由此可見,BC正確。市場(chǎng)目標(biāo)定位的市場(chǎng)化原則,強(qiáng)調(diào)根據(jù)消費(fèi)者的需求,去研發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)品,即實(shí)現(xiàn)目標(biāo)市場(chǎng)與項(xiàng)目自身的最佳組合。D說法正確。A說法太絕對(duì)。

  22、 開發(fā)目前市場(chǎng)上沒有但具有潛在需求且具備某種特色的房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位策略,屬于( )策略。

  A. 避強(qiáng)定位

  B. 迎頭定位

  C.創(chuàng)新定位

  D. 跟隨定位

  標(biāo)準(zhǔn)答案: C

  解析:考察房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)定位的策略。創(chuàng)新定位是指尋找新的尚未被占領(lǐng)但有潛在市場(chǎng)需求的位置,填補(bǔ)市場(chǎng)上的空缺,聲場(chǎng)市場(chǎng)上沒有、具備某種特色的產(chǎn)品。

  23、 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)定位的內(nèi)容不包括( )。

  A. 目標(biāo)對(duì)象概念細(xì)分

  B.項(xiàng)目市場(chǎng)細(xì)分

  C.產(chǎn)品概念鎖定

  D. 項(xiàng)目SWOT分析

  標(biāo)準(zhǔn)答案: D

  解析:考察房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)定位內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目SWOT分析屬于房地產(chǎn)項(xiàng)目的項(xiàng)目定位,不屬于市場(chǎng)定位的內(nèi)容。

  24、 張某買下一商鋪用于出租,張某的這種投資形式是( )。

  A. 出售型房地產(chǎn)開發(fā)投資

  B.經(jīng)營型房地產(chǎn)開發(fā)投資

  C.購買型房地產(chǎn)置業(yè)投資

  D. 租賃型房地產(chǎn)置業(yè)投資

  標(biāo)準(zhǔn)答案: D

  解析:考察房地產(chǎn)投資的形式。租賃型房地產(chǎn)置業(yè)投資是投資者獲取房地產(chǎn)使用權(quán),通過經(jīng)營或轉(zhuǎn)租獲取預(yù)期收益。張某買下商鋪并用于出租,屬于租賃型房地產(chǎn)置業(yè)投資。

  25、 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的稅后利潤是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納( )之后的利潤。

  A. 營業(yè)稅

  B.房產(chǎn)稅

  C.土地增值稅

  D. 企業(yè)所得稅

  標(biāo)準(zhǔn)答案: D

  解析:考察房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目稅后利潤的含義。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納所得稅之后的利潤為稅后利潤。

  26、 下列房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)報(bào)表中,用于考查房地產(chǎn)項(xiàng)目全部投資盈利能力的是( )。

  A.項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表

  B.項(xiàng)目資本金現(xiàn)金流量表

  C.項(xiàng)目投資各方現(xiàn)金流量表

  D. 項(xiàng)目財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表

  標(biāo)準(zhǔn)答案: A

  解析:考察項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表的編制目的。項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表的編制目的是考察項(xiàng)目全部投資的盈利能力。

  27、 經(jīng)營型房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目的計(jì)算期是( )。

  A. 自項(xiàng)目開始建設(shè)之日起至房地產(chǎn)產(chǎn)品全部售完之日止

  B.自項(xiàng)目開始建設(shè)之日起至房地產(chǎn)產(chǎn)品轉(zhuǎn)售或經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束之日止

  C.自項(xiàng)目竣工之日起至房地產(chǎn)產(chǎn)品轉(zhuǎn)售或經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束之日止

  D. 自房地產(chǎn)產(chǎn)品出租經(jīng)營之日起至租賃期結(jié)束之日止

  標(biāo)準(zhǔn)答案: B

  解析:考察經(jīng)營型房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目的計(jì)算期。經(jīng)營型房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目,其計(jì)算期是從項(xiàng)目建設(shè)開始到項(xiàng)目轉(zhuǎn)售或經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束所經(jīng)歷的時(shí)間。

  28、 某投資者用300萬元購買了一商鋪20年的經(jīng)營權(quán),當(dāng)年出租,每年年末凈租金收入為40萬元,投資者的目標(biāo)收益率為10%,銀行貸款年利率為7%,該項(xiàng)投資的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值是( )萬元。

  A.40.54

  B.123.76

  C.268.50

  D.500.00

  標(biāo)準(zhǔn)答案: A

  解析:考察財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的計(jì)算。本題中,期初投資P0=300萬元,n=20年,i=10%,每年收益A=40,先將每年的收益折算成現(xiàn)值P1,即P1=A(P/A,I,n)=40*[(1+i)n-1]/[i*(1+i)n]=340.54萬元,財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值FNPV=P1-P0=340.54-300=40.54萬元。

  29、 在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目盈虧平衡分析中,用( )表示的盈虧平衡點(diǎn)越高,說明風(fēng)險(xiǎn)越小。

  A. 銷售量

  B.銷售單價(jià)

  C.銷售額

  D. 單位產(chǎn)品變動(dòng)成本

  標(biāo)準(zhǔn)答案: D

  解析:考察盈虧平衡的評(píng)價(jià)原則。盈虧平衡點(diǎn)的值不論用產(chǎn)量表示,還是用生產(chǎn)能力利用率表示;不論是用產(chǎn)品單價(jià)表示,還是用銷售額表示,都是越低越好[BEP(V)除外]。即BEP(V)越高越好。

  30、 下列房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)中,屬于系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的是( )。

  A. 收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)

  B.機(jī)會(huì)成本風(fēng)險(xiǎn)

  C.持有期風(fēng)險(xiǎn)

  D. 政策風(fēng)險(xiǎn)

  標(biāo)準(zhǔn)答案: D

  解析:考察系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的組成。系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)包括通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)、周期風(fēng)險(xiǎn)、變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、政治風(fēng)險(xiǎn)和或然損失風(fēng)險(xiǎn)。

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  31、 關(guān)于房地產(chǎn)投資方案風(fēng)險(xiǎn)測(cè)度評(píng)價(jià)的說法,正確的是( )。

  A. 標(biāo)準(zhǔn)差越小的方案,風(fēng)險(xiǎn)越大

  B. 期望值越大的方案,風(fēng)險(xiǎn)越大

  C.變異系數(shù)越大的方案,風(fēng)險(xiǎn)越大

  D. 概率值越大的方案,風(fēng)險(xiǎn)越大

  標(biāo)準(zhǔn)答案: C

  解析:考察風(fēng)險(xiǎn)測(cè)度指標(biāo)的評(píng)價(jià)。變異系數(shù)越大,方案的風(fēng)險(xiǎn)也越大;反之,方案的風(fēng)險(xiǎn)越小。

  32、 下列用于互斥型房地產(chǎn)投資方案比選的方法中,可直接用于計(jì)算期不同方案比選的是( )。

  A. 凈現(xiàn)值法

  B.凈年值法

  C.凈將來值法

  D. 凈現(xiàn)值率法

  標(biāo)準(zhǔn)答案: B

  解析:考察計(jì)算期不同的互斥型方案的比選方法。計(jì)算期不同的互斥方案比選方法包括年值法和現(xiàn)值法,其中,年值法包括凈年值法和費(fèi)用年值法;現(xiàn)值法包括最小公倍數(shù)發(fā)和年值折現(xiàn)法。

  33、 運(yùn)用差額投資內(nèi)部收益率法對(duì)互斥方案進(jìn)行比選時(shí)設(shè)一個(gè)零投資方案的做法,符合投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的( )原則。

  A. 有無對(duì)比

  B.定性分析與定量分析相結(jié)合

  C.收益與風(fēng)險(xiǎn)權(quán)衡

  D. 動(dòng)態(tài)分析與靜態(tài)分析相結(jié)合

  標(biāo)準(zhǔn)答案: A

  解析:考察投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)應(yīng)遵循的基本原則。“有無對(duì)比”原則是指“有項(xiàng)目”與“無項(xiàng)目”的對(duì)比分析。在互斥方案比選介紹的零投資方案就是“無項(xiàng)目”方案。

  34、 建設(shè)項(xiàng)目中具有獨(dú)立設(shè)計(jì)文件,建成后可單獨(dú)形成生產(chǎn)能力或發(fā)揮工程效益的工程是( )。

  A. 分項(xiàng)工程

  B.分部工程

  C.單位工程

  D. 單項(xiàng)工程

  標(biāo)準(zhǔn)答案: D

  解析:考察單項(xiàng)工程的定義。單項(xiàng)工程是指一個(gè)工程建設(shè)項(xiàng)目中具有獨(dú)立設(shè)計(jì)文件,建成后可以單獨(dú)形成生產(chǎn)能力或發(fā)揮工程效益的工程。

  35、 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程設(shè)計(jì),一般分為( )階段。

  A. 方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)

  B. 初步設(shè)計(jì)和技術(shù)設(shè)計(jì)

  C.初步設(shè)計(jì)、技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)

  D. 初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)

  標(biāo)準(zhǔn)答案: A

  解析:考察房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程設(shè)計(jì)的流程。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程設(shè)計(jì)一般分為方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)三個(gè)階段。

  36、 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程施工投標(biāo)的主體是( )。

  A. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

  B.招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)

  C.工程監(jiān)理單位

  D. 施工企業(yè)

  標(biāo)準(zhǔn)答案: D

  解析:考察施工投標(biāo)的主體。施工承包商是工程施工的具體實(shí)施者,是工程承包合同的執(zhí)行者。承包商通過投標(biāo)接受業(yè)主的委托,簽訂工程承包合同。由此可見,施工投標(biāo)的主體是施工企業(yè)。

  37、 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目合同爭(zhēng)議仲裁的前提條件是( )。

  A. 爭(zhēng)議已經(jīng)過調(diào)解

  B.爭(zhēng)議已經(jīng)過雙方協(xié)商

  C.爭(zhēng)議雙方在同一地區(qū)注冊(cè)

  D. 爭(zhēng)議雙方有仲裁約定

  標(biāo)準(zhǔn)答案: D

  解析:考察仲裁的特點(diǎn)。仲裁是指合同糾紛當(dāng)事人在爭(zhēng)議發(fā)生前或發(fā)生后達(dá)成協(xié)議,自愿將爭(zhēng)議交給第三者作出仲裁,并負(fù)有自動(dòng)履行義務(wù)的一種解決合同糾紛的方式。這種爭(zhēng)議解決方式應(yīng)是自愿的,因此應(yīng)由仲裁協(xié)議。由此可見,仲裁的前提條件是爭(zhēng)議雙方有仲裁約定。

  38、 下列房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理工作中,一般應(yīng)先開展的是( )。

  A. 選擇工程施工單位

  B.選擇材料、設(shè)備供應(yīng)商

  C.選擇工程勘察設(shè)計(jì)單位

  D. 選擇工程監(jiān)理單位

  標(biāo)準(zhǔn)答案: C

  解析:考察房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的程序。房地產(chǎn)開放項(xiàng)目管理的程序第一步是工程建設(shè)準(zhǔn)備,在該階段,需要完成施工現(xiàn)場(chǎng)勘察與施工圖設(shè)計(jì),因此本題環(huán)球網(wǎng)校參考答案為C。

  39、 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目完工后,結(jié)算工程價(jià)款最終依據(jù)的經(jīng)濟(jì)文件是( )。

  A. 竣工決算

  B. 竣工結(jié)算

  C.施工圖預(yù)算

  D. 工程預(yù)算

  標(biāo)準(zhǔn)答案: B

  解析:考察竣工結(jié)算的含義??⒐そY(jié)算是表達(dá)項(xiàng)目最終工程造價(jià)和結(jié)算工程價(jià)款依據(jù)的經(jīng)濟(jì)文件。

  40、 房地產(chǎn)估價(jià)的市場(chǎng)法中,可比實(shí)例在自身狀況下的價(jià)格乘以( )等于可比實(shí)例在估價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)格。

  A. 房地產(chǎn)交易情況修正系數(shù)

  B. 房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)

  C.房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)

  D. 房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)率

  標(biāo)準(zhǔn)答案: C

  解析:考察房地產(chǎn)狀況調(diào)整的含義。房地產(chǎn)狀況調(diào)整是把可比實(shí)例在自身?xiàng)l件下的價(jià)格,調(diào)整為在股價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)格。采用百分率法進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整的一般公式為:可比實(shí)例在自身狀況下的價(jià)格*房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)=可比實(shí)例在估價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)格。

  41、 房地產(chǎn)估價(jià)的收益法中,房地產(chǎn)未來第一年的凈收益與價(jià)格的百分比,稱為( )。

  A. 折現(xiàn)率

  B.報(bào)酬率

  C.投資收益率

  D. 資本化率

  標(biāo)準(zhǔn)答案: B

  解析:考察報(bào)酬率的含義。報(bào)酬率為投資回報(bào)與所投入資本的比率。

  42、 因風(fēng)吹、日曬等自然因素造成的建筑物價(jià)值損失,屬于建筑物的( )。

  A.物質(zhì)折舊

  B.功能折舊

  C.外部性折舊

  D. 經(jīng)濟(jì)折舊

  標(biāo)準(zhǔn)答案: A

  解析:考察物質(zhì)折舊的概念。物質(zhì)折舊也成為有形折舊,是指建筑物在實(shí)體上的老化、磨損、損壞所造成的建筑物價(jià)值的損失。

  43、 下列房地產(chǎn)中,不適用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)的是( )。

  A. 可改擴(kuò)建的舊房

  B.已為最高最佳利用的現(xiàn)房

  C.房地產(chǎn)開發(fā)用地

  D. 已停工的商品房建設(shè)工程

  標(biāo)準(zhǔn)答案: B

  解析:考察價(jià)格開發(fā)法的適用范圍。假設(shè)開發(fā)法適用于評(píng)估具有開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)價(jià)值,如可供開發(fā)建設(shè)的土地、在建工程、可裝飾裝修該或可改變用途的舊的房地產(chǎn)。

  44、 房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告是房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)值的( )。

  A. 專業(yè)意見

  B.公證書

  C.證明文件

  D. 擔(dān)保函

  標(biāo)準(zhǔn)答案: A

  解析:考察房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的概念。房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告是房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)值的專業(yè)意見。

  45、 以需求中心論為基礎(chǔ)的市場(chǎng)營銷組合包括價(jià)格策略、產(chǎn)品策略、促銷策略和( )。

  A. 定位策略

  B.分割策略

  C.渠道策略

  D. 人本策略

  標(biāo)準(zhǔn)答案: C

  解析:考察房地產(chǎn)市場(chǎng)營銷組合的含義。根據(jù)需求中心論的營銷觀念,把企業(yè)開展?fàn)I銷活動(dòng)的可控因素歸納為產(chǎn)品、價(jià)格、渠道和促銷,稱之為4Ps。

  46、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托甲房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代理銷售其開發(fā)的商品房,并允許甲房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)吸收其他房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)參與其代理的商品房銷售。這種情況下代理傭金的結(jié)算方式是( )。

  A.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接與各房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)結(jié)算

  B.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只與甲房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)結(jié)算

  C.由參與代理的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)出具委托書,甲房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代表其與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)結(jié)算

  D.代理成交額較大的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)直接與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)結(jié)算,其余與甲房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)結(jié)算

  標(biāo)準(zhǔn)答案: B

  解析:考察商品房銷售代理的基本形式。該房地產(chǎn)公司的授權(quán)行為屬于獨(dú)家代理權(quán),此時(shí)開發(fā)企業(yè)均要向代理商支付傭金。

  47、 某商品房開發(fā)項(xiàng)目占地面積2萬平方米,容積率為3,樓面地價(jià)為1000元/平方米,預(yù)計(jì)總建造成本為16800萬元(不含土地成本),銷售稅費(fèi)為銷售收入的11%,可銷售面積為總建筑面積的95%。若采用成本定價(jià)法確定銷售單價(jià),成本利潤率為25%,則商品房銷售均價(jià)為( )元/平方米。

  A.5337

  B.5440

  C.5550

  D.5618

  標(biāo)準(zhǔn)答案: A

  解析:考察成本導(dǎo)向定價(jià)法的計(jì)算。該房地產(chǎn)開發(fā)建筑面積2*3=6萬平方米,每平方米的建造成本為16800/6=2800元/平方米,則該商品房的單位成本=建造成本+地價(jià)=2800+1000=3800元/平方米。商品房單位價(jià)格=[商品房單位成本*(1+)成本加成率]/(1-銷售稅費(fèi)率)=3800*1.25/0.89=5337元/平方米。

  48、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)其開發(fā)的高層住宅小區(qū)不同銷售單元進(jìn)行定價(jià)時(shí),首先應(yīng)確定( )。

  A. 樓幢均價(jià)

  B.樓層差價(jià)

  C.朝向差價(jià)

  D. 樓層均價(jià)

  標(biāo)準(zhǔn)答案: A

  解析:考察房地產(chǎn)項(xiàng)目定價(jià)的基本依據(jù)。一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中,如果存在多個(gè)樓棟,首先應(yīng)確定樓棟平均價(jià)格。

  49、 房地產(chǎn)廣告預(yù)算中,比重最大的費(fèi)用一般是( )。

  A. 廣告調(diào)查費(fèi)用

  B.廣告制作費(fèi)用

  C.廣告媒體費(fèi)用

  D. 廣告策劃費(fèi)用

  標(biāo)準(zhǔn)答案: C

  解析:考察房地產(chǎn)廣告的預(yù)算。廣告媒體費(fèi)用是廣告費(fèi)用的主要部分,也是影響廣告決定做否的關(guān)鍵因素,約占廣告費(fèi)用總額的80%。

  50、 住宅小區(qū)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組組長,應(yīng)由( )擔(dān)任。

  A. 居民委員會(huì)代表

  B.業(yè)主代表

  C.建設(shè)單位代表

  D. 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民代表

  標(biāo)準(zhǔn)答案: D

  解析:考察業(yè)主大會(huì)的籌備。首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表和居民委員會(huì)代表組成?;I備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔(dān)任。

  51、 關(guān)于業(yè)主委員會(huì)職責(zé)的說法,錯(cuò)誤的是( )。

  A. 業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議

  B.業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同

  C.業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)制定管理規(guī)約

  D. 業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同

  標(biāo)準(zhǔn)答案: C

  解析:考察業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)包括:(1)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和決議;(2)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議,報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況;(3)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;(4)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議,監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;(5)監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施;(6)督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi);(7)組織和監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的籌集和使用;(8)調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛;(9)業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

  52、 業(yè)主委員會(huì)會(huì)議作出的決定,應(yīng)由( )簽字確認(rèn)。

  A.全體委員

  B. 半數(shù)以上的參會(huì)委員

  C.業(yè)主委員會(huì)主任

  D. 參會(huì)委員

  標(biāo)準(zhǔn)答案: D

  解析:考察業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的內(nèi)容。業(yè)主委員會(huì)議應(yīng)制作書面記錄并存檔,業(yè)主委員會(huì)會(huì)議做出的決定,應(yīng)有參會(huì)委員的簽字確認(rèn)。

  53、 根據(jù)《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》,一級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的注冊(cè)資本最低為( )萬元。

  A.300

  B.400

  C.500

  D.600

  標(biāo)準(zhǔn)答案: C

  解析:考察物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)條件。一級(jí)資質(zhì)企業(yè)的條件要求,注冊(cè)資本為人民幣500萬以上。

  54、 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)將物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)事先向業(yè)主明示,這體現(xiàn)了物業(yè)服務(wù)的( )原則。

  A. 合理

  B.公平

  C.公開

  D. 質(zhì)價(jià)相符

  標(biāo)準(zhǔn)答案: C

  解析:考察物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)原則。公開原則包括事項(xiàng)公開和事后公開。實(shí)現(xiàn)公開指收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)要事先向業(yè)務(wù)明示。

  55、 簽訂物業(yè)服務(wù)合同的雙方都具有相互給付的義務(wù),這體現(xiàn)了物業(yè)服務(wù)合同的 ( )特征。

  A.委托合同

  B.有名合同

  C.要式合同

  D. 雙務(wù)合同

  標(biāo)準(zhǔn)答案: D

  解析:考察物業(yè)服務(wù)合同的特征。物業(yè)服務(wù)合同都雙方具有相互給付的義務(wù),故為雙務(wù)合同。

  56、 下列房地產(chǎn)活動(dòng)中,屬于房地產(chǎn)金融活動(dòng)的是( )。

  A. 土地收購儲(chǔ)備

  B.不動(dòng)產(chǎn)征收

  C.保障性住房建設(shè)

  D. 住房抵押貸款

  標(biāo)準(zhǔn)答案: B

  解析:考察房地產(chǎn)金融的概念。商品房開發(fā)、保障性住房建設(shè)、土地儲(chǔ)備和一級(jí)土地開發(fā),以及購買住房或其他房地產(chǎn)等,都需要大量資金,對(duì)金融有很強(qiáng)的的依賴性,房地產(chǎn)金融是指與房地產(chǎn)有關(guān)的貨幣資金的籌集、融通等各種信用活動(dòng)的總稱。

  57、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向商業(yè)銀行申請(qǐng)房地產(chǎn)抵押貸款,通常采用的融資方式是( )

  A. 間接融資和股權(quán)融資

  B. 間接融資和債權(quán)融資

  C.直接融資和股權(quán)融資

  D. 直接融資和債權(quán)融資

  標(biāo)準(zhǔn)答案: B

  解析:考察房地產(chǎn)金融的職能。間接融資是資金有金融機(jī)構(gòu)將資金從供給方傳導(dǎo)需求方的方式,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款屬于間接貸款。債務(wù)融資是指企業(yè)通過銀行借款、發(fā)行債券、應(yīng)付款項(xiàng)等獲得資金的方式。

  58、 房地產(chǎn)保險(xiǎn)的目的是( )。

  A. 防止房地產(chǎn)發(fā)生意外災(zāi)害

  B.提高房地產(chǎn)盈利能力

  C.降低房地產(chǎn)運(yùn)營費(fèi)用

  D. 補(bǔ)償因?yàn)?zāi)害造成的房地產(chǎn)損失

  標(biāo)準(zhǔn)答案: D

  解析:考察房地產(chǎn)保險(xiǎn)的作用。房地產(chǎn)保險(xiǎn)通過對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域因?yàn)樽匀粸?zāi)害和意外事故造成的保險(xiǎn)責(zé)任范圍內(nèi)的損失提供經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償或資金給付。

  59、 購房人貸款45萬元,貸款期限為15年,貸款年利率為4.8%,若采用等額本金還款方式按月還款,則第20個(gè)月末的貸款余額為( )萬元。

  A.33

  B.35

  C.40

  D.43

  標(biāo)準(zhǔn)答案: C

  解析:考察等額本金還款的計(jì)算。貸款期限為15*12=180月,等額本金還款方式下的貸款余額Pm=P(1-m/n)=45*(1-20/180)=40萬元。

  60、 下列抵押權(quán)人的行為中,能夠合法有效保障房地產(chǎn)抵押權(quán)的是( )。

  A. 占有抵押房地產(chǎn)

  B.辦理房地產(chǎn)抵押登記

  C.扣押抵押房地產(chǎn)權(quán)屬證書

  D. 派人看守抵押房地產(chǎn)

  標(biāo)準(zhǔn)答案: B

  解析:本題考察房地產(chǎn)抵押貸款的內(nèi)容。中國實(shí)行房地產(chǎn)抵押等級(jí)制度,房地產(chǎn)抵押應(yīng)向縣級(jí)人民政府規(guī)定的部門辦理抵押登記。

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  二、多項(xiàng)選擇題

  61、 導(dǎo)致房地產(chǎn)供給缺乏彈性的原因有( )。

  A. 城市化進(jìn)程加快

  B.土地總量有限

  C.房地產(chǎn)開發(fā)周期長

  D. 房地產(chǎn)不可移動(dòng)

  E.政府壟斷建設(shè)用地使用權(quán)出讓市場(chǎng)

  標(biāo)準(zhǔn)答案: B, C, D, E

  解析:考察決定房地產(chǎn)供給量的影響因素。由于土地總量不可增加、建設(shè)用地使用權(quán)出讓市場(chǎng)政府獨(dú)家壟斷以及房地產(chǎn)開發(fā)期長、不可移動(dòng)等,導(dǎo)致房地產(chǎn)供給與一般商品供給有很大的不同,不能隨著房地產(chǎn)需求和價(jià)格的變動(dòng)及時(shí)作出調(diào)整,房地產(chǎn)供給缺乏彈性。

  62、 居民點(diǎn)分為城市和鄉(xiāng)村兩大類,兩者之間的主要區(qū)別有( )。

  A. 人口年齡構(gòu)成不同

  B.人口職業(yè)構(gòu)成不同

  C.產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不同

  D. 職能類型不同

  E.地形地貌不同

  標(biāo)準(zhǔn)答案: A, B

  解析:考察城市與鄉(xiāng)村的區(qū)別。城市與鄉(xiāng)村的區(qū)別:(1)在人口職業(yè)構(gòu)成上不同于鄉(xiāng)村;(2)城市在人口規(guī)模和密度上不同于鄉(xiāng)村;(3)在空間形態(tài)和物質(zhì)構(gòu)成上不同于鄉(xiāng)村;(4)在職能類型和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上不同于鄉(xiāng)村。AB涉及到居民點(diǎn)的問題,答案為AB。

  63、 關(guān)于國有土地上房屋征收的說法,錯(cuò)誤的有( )。

  A. 實(shí)施房屋征收應(yīng)先補(bǔ)償,后搬遷

  B.凡在房屋征收評(píng)估前進(jìn)行新建、擴(kuò)建、改建的房屋,均可增加補(bǔ)償費(fèi)用

  C.任何單位和個(gè)人不得采取中斷供水、供電和限制道路通行等方式迫使被征收人搬遷

  D. 建設(shè)單位可作為房屋征收的實(shí)施單位實(shí)施搬遷

  E.被征收人在補(bǔ)償決定規(guī)定的期限內(nèi)不搬遷的,作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府可以依法強(qiáng)制執(zhí)行

  標(biāo)準(zhǔn)答案: B, C, E

  解析:考察國有土地上房屋征收與補(bǔ)償?shù)膬?nèi)容。實(shí)施房屋征收應(yīng)先補(bǔ)償、后搬遷,A正確。房屋征收范圍確定后,不得在房屋征收范圍內(nèi)實(shí)施新建、擴(kuò)建、改建房屋和改變房屋用途等不當(dāng)增加補(bǔ)償費(fèi)用的行為,B描述錯(cuò)誤;任何單位和個(gè)人不得采用暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷,C說法錯(cuò)誤;房屋征收部門可以委托房屋征收實(shí)施單位,承擔(dān)房屋征收與補(bǔ)償?shù)木唧w工作,D說法正確;被征收人在法定期限內(nèi)不申請(qǐng)行政復(fù)議或者不提起行政訴訟,在補(bǔ)償決定規(guī)定的期限內(nèi)不搬遷的,由做出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府可以依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行,E說法錯(cuò)誤。答案為BCE。

  64、 關(guān)于劃撥建設(shè)用地使用權(quán)的說法,錯(cuò)誤的有( )。

  A. 取得劃撥建設(shè)用地使用權(quán)無需支付任何費(fèi)用

  B.除法律法規(guī)另有規(guī)定外,劃撥建設(shè)用地使用權(quán)沒有使用期限

  C.對(duì)劃撥建設(shè)用地使用權(quán)不予頒發(fā)國有土地使用證

  D. 劃撥建設(shè)用地使用權(quán)未經(jīng)許可不得轉(zhuǎn)讓

  E.劃撥建設(shè)用地使用權(quán)的出租無須審批

  標(biāo)準(zhǔn)答案: A, C, E

  解析:考察建設(shè)用地使用權(quán)的內(nèi)容。取得劃撥建設(shè)用地使用權(quán)時(shí),土地使用者繳納補(bǔ)償、安置費(fèi)等費(fèi)用;建設(shè)項(xiàng)目竣工后,有土地管理部門核發(fā)國有土地使用證;劃撥建設(shè)用地使用權(quán)出租時(shí)需要辦理審批手續(xù)。答案為ACE。

  65、 下列建設(shè)用地使用權(quán)中,不得設(shè)定抵押的有( )。

  A. 權(quán)屬有爭(zhēng)議的建設(shè)用地使用權(quán)

  B.使用權(quán)不明的建設(shè)用地使用權(quán)

  C.通過協(xié)議出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)

  D. 已依法公告列入征收范圍的房屋占用的建設(shè)用地使用權(quán)

  E.已設(shè)定抵押的建設(shè)用地使用權(quán)

  標(biāo)準(zhǔn)答案: A, B

  解析:考察建設(shè)用地使用權(quán)不得抵押的范圍。屬于下列范圍的建設(shè)用地使用權(quán)不得設(shè)定抵押:①權(quán)屬有爭(zhēng)議的土地;②用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利的建設(shè)用地使用權(quán);③已依法列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物及其建設(shè)用地使用權(quán);④已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn);⑤被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn);⑥依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。答案為AB,都是權(quán)屬不明的情況。

  66、 下列房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)中,屬于反映房地產(chǎn)市場(chǎng)供給狀況指標(biāo)的有()

  A. 新竣工量

  B.房屋成交量

  C.空置量

  D. 商品房吸納量

  E.房屋施工面積

  標(biāo)準(zhǔn)答案: A, C, E

  解析:考察房地產(chǎn)市場(chǎng)供給指標(biāo)。在市場(chǎng)調(diào)研中涉及到的房地產(chǎn)市場(chǎng)供給指標(biāo)主要有新竣工量、滅失量、存量、空置量、空置率、可供租售量、房屋施工面積、房屋新開工面積、平均建設(shè)周期、竣工房屋價(jià)值等。

  67、 下列房地產(chǎn)需求調(diào)查問卷的問題中,屬于背景性問題的有( )。

  A. 受訪者的年齡

  B.受訪者是否打算買房

  C.受訪者買房的主要原因

  D. 受訪者的收入水平

  E.受訪者的房型偏好

  標(biāo)準(zhǔn)答案: A, D

  解析:考察調(diào)研問卷的設(shè)計(jì)。房地產(chǎn)調(diào)研問卷的受訪者項(xiàng)目是有關(guān)被調(diào)查者的一些背景資料,如被調(diào)查者的性別、年齡、職業(yè)、文化程度、收入等。

  68、 影響住宅市場(chǎng)細(xì)分的消費(fèi)者的行為因素有( )

  A.生活方式

  B.使用時(shí)機(jī)

  C.購買階段

  D. 購買動(dòng)機(jī)

  E.追求利益

  標(biāo)準(zhǔn)答案: B, C, E

  解析:考察房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分的依據(jù)。房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分的行為因素包括:使用時(shí)機(jī)、追求利益、購買階段。

  69、 下列房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告的內(nèi)容中,屬于產(chǎn)品定位內(nèi)容的有( )

  A. 總體規(guī)劃建議

  B.市場(chǎng)細(xì)分

  C.建筑功能建議

  D. 配套與景觀建議

  E.戶型設(shè)計(jì)

  標(biāo)準(zhǔn)答案: A, C, D, E

  解析:考察房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)品定位的內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)品定位的內(nèi)容包括:建筑功能;產(chǎn)品檔次;總體規(guī)劃;建筑風(fēng)格;配套、景觀;戶型設(shè)計(jì)。

  70、 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的土地取得成本包括( )。

  A. 建安工程費(fèi)

  B.土地使用權(quán)出讓金

  C.土地房屋征收補(bǔ)償費(fèi)用

  D. 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)

  E.土地使用權(quán)取得稅費(fèi)

  標(biāo)準(zhǔn)答案: B, C, E

  解析:考察土地取得成本的內(nèi)容。土地取得成本包括:土地使用權(quán)出讓金,城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi),土地房屋征收補(bǔ)償費(fèi)用,土地使用權(quán)取得稅費(fèi)。\

  71、 出售型房地產(chǎn)開發(fā)投資的不確定因素有( )。

  A. 建安工程費(fèi)

  B.空置率

  C.租金水平

  D. 開發(fā)周期

  E.房地產(chǎn)開發(fā)貸款利率

  標(biāo)準(zhǔn)答案: A, B, C, D

  解析:考察房地產(chǎn)開發(fā)投資的不確定因素。房地產(chǎn)開發(fā)投資的不確定因素包括:土地取得成本,建筑安裝工程費(fèi)等費(fèi)用,租售價(jià)格,開發(fā)周期,融資成本,空置率,經(jīng)營成本,投資收益率。

  72、 對(duì)互斥型房地產(chǎn)投資方案進(jìn)行直接比選時(shí),比較方案之間必須具備的可比性條件有( )。

  A. 各方案均為房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目

  B.各方案有相同的投資收益率

  C.各方案費(fèi)用和效益的計(jì)算口徑一致

  D. 各方案有相同的計(jì)算期

  E.各方案現(xiàn)金流量有相同的時(shí)間單位

  標(biāo)準(zhǔn)答案: C, D, E

  解析:考察比較方案之間必須具備的可比性條件。比較方案之間必須具備的可比性條件包括:在對(duì)互斥方案進(jìn)行比選時(shí),必須的條件:被比較方案的費(fèi)用及效益計(jì)算口徑一致;被比較方案具有相同的計(jì)算期;被比較方案現(xiàn)金流量具有相同的時(shí)間單位。如果以上條件不能滿足,必須經(jīng)過一定轉(zhuǎn)化后方能進(jìn)行比較。

  73、 下列投標(biāo)文件存在的問題中,導(dǎo)致投標(biāo)文件無效的有( )。

  A. 投標(biāo)文件未按照招標(biāo)文件的要求密封

  B.投標(biāo)函未加蓋投標(biāo)人的企業(yè)及企業(yè)法定代表人印章

  C.投標(biāo)文件的關(guān)鍵內(nèi)容字跡模糊、無法辨認(rèn)

  D. 投標(biāo)文件正文字體不一致

  E.組成聯(lián)合體投標(biāo)的,投標(biāo)文件未附聯(lián)合體各方共同投標(biāo)協(xié)議

  標(biāo)準(zhǔn)答案: A, B, C, E

  解析:考察開標(biāo)時(shí),投標(biāo)文件無效的情況。開標(biāo)時(shí),投標(biāo)文件出現(xiàn)下列情形之一的,應(yīng)作為無效投標(biāo)文件,不得進(jìn)入評(píng)標(biāo):①投標(biāo)文件未按照招標(biāo)文件的要求予以密封;②投標(biāo)文件中的投標(biāo)函未加蓋投標(biāo)人的企業(yè)及企業(yè)法定代表人印章,或者企業(yè)法定代表人委托代理人沒有合法、有效的委托書(原件)及委托代理人印章;③投標(biāo)文件的關(guān)鍵內(nèi)容字跡模糊、無法辨認(rèn);④投標(biāo)人未按照招標(biāo)文件的要求提供投標(biāo)保函或投標(biāo)保證金;⑤組成聯(lián)合體投標(biāo)的,投標(biāo)文件未附聯(lián)合體各方共同投標(biāo)協(xié)議。

  74、 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收應(yīng)具備的條件有( )。

  A. 窗明、地凈、水通、燈亮及采暖通風(fēng)設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)正常

  B.有工程質(zhì)量監(jiān)督站簽署的質(zhì)量合格文件

  C.有施工單位簽署的工程保修書

  D. 有完整的技術(shù)檔案和施工管理資料

  E.工程質(zhì)量監(jiān)督站責(zé)令整改的問題全部整改完畢

  標(biāo)準(zhǔn)答案: A, C, D, E

  解析:考察房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收應(yīng)具備的條件。開發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收應(yīng)當(dāng)具備下列條件:①完成開發(fā)項(xiàng)目全部設(shè)計(jì)和合同約定的各項(xiàng)內(nèi)容,達(dá)到使用要求。交工工程達(dá)到窗明、地凈、水通、燈亮及采暖通風(fēng)設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn),建筑物周圍2m以內(nèi)的場(chǎng)地清理完畢。②有完整的技術(shù)檔案和施工管理資料。③有工程使用的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的進(jìn)場(chǎng)試驗(yàn)報(bào)告。④有勘察、設(shè)計(jì)、施工圖審查機(jī)構(gòu)、施工、監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件。⑤有施工單位簽署的工程保修書。⑥建設(shè)行政主管部門及其委托的工程質(zhì)量監(jiān)督站等有關(guān)部門責(zé)令整改的問題全部整改完畢。

  75、 房地產(chǎn)交易中導(dǎo)致房地產(chǎn)成交價(jià)格偏離正常價(jià)格的原因有( )。

  A. 交易雙方過去互不相識(shí)

  B.交易雙方對(duì)交易對(duì)象不夠了解

  C.交易雙方斤斤計(jì)較

  D. 交易雙方對(duì)市場(chǎng)行情不夠熟悉

  E.交易雙方有利害關(guān)系

  標(biāo)準(zhǔn)答案: B, D, E

  解析:考察市場(chǎng)法的概述。在具體一宗房地產(chǎn)交易中,交易雙方可能有利害關(guān)系,可能對(duì)交易對(duì)象不夠了解或?qū)κ袌?chǎng)行情不夠熟悉等,導(dǎo)致成交價(jià)格偏離正常價(jià)格。

  76、 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)其代理銷售的新建商品房進(jìn)行銷售策劃前,應(yīng)完成的工作有( )。

  A. 與委托人簽訂銷售代理合同

  B.進(jìn)行銷售現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備

  C.從委托人處取得有關(guān)銷售資料

  D. 與委托人進(jìn)行項(xiàng)目結(jié)算

  E.申請(qǐng)商品房預(yù)售(銷售)許可證

  標(biāo)準(zhǔn)答案: A, C

  解析:考察商品房銷售代理工作流程。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)其代理銷售的新建商品房進(jìn)行銷售策劃前,應(yīng)先與委托人協(xié)商委托代理事項(xiàng),簽署委托代理合同。之后從委托人處獲得有關(guān)資料。包括:反映項(xiàng)目特征的資料;反映開發(fā)項(xiàng)目合法性的資料;委托書;商品房預(yù)售許可證(當(dāng)預(yù)售商品房時(shí))。環(huán)球網(wǎng)校參考答案為AC,請(qǐng)注意,預(yù)售許可證的申請(qǐng)是由建設(shè)單位完成。

  77、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以實(shí)現(xiàn)預(yù)期投資收益率作為其開發(fā)的商品房的定價(jià)目標(biāo),在確定預(yù)期投資收益率時(shí),應(yīng)綜合考慮( )。

  A. 安全風(fēng)險(xiǎn)率

  B.房?jī)r(jià)上漲率

  C.安全收益率

  D. 通貨膨脹率

  E.風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率

  標(biāo)準(zhǔn)答案: C, D, E

  解析:考察房地產(chǎn)定價(jià)的咪表目標(biāo)。預(yù)期投資收益率是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要達(dá)到的最低收益率,是一個(gè)預(yù)期指標(biāo),一般應(yīng)包括安全收益率、通貨膨脹率和風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率。

  78、 下列人員中,具備業(yè)主身份的有( )。

  A. 房屋權(quán)屬證書記載的房屋所有權(quán)人

  B.合法購得房屋但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人

  C.房屋所有權(quán)人的父親

  D. 房屋的承租人

  E.房屋的借用人

  標(biāo)準(zhǔn)答案: A, B

  解析:考察業(yè)主身份的內(nèi)容。具備業(yè)主身份的情況有三種:房屋登記薄和房屋權(quán)屬證書記載的房屋所有權(quán)人;基于房屋買賣等民事法律行為,已經(jīng)合法占有建筑物專有部分,但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人;取得建筑物專有部分所有權(quán)的人。

  79、 下列成本費(fèi)用中,可納入物業(yè)服務(wù)成本或物業(yè)服務(wù)支出的有( )。

  A. 物業(yè)服務(wù)人員工資

  B.物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用

  C.物業(yè)服務(wù)人員獎(jiǎng)金

  D. 物業(yè)管理區(qū)域公共秩序維護(hù)費(fèi)用

  E.物業(yè)管理用房保修期滿后的改造費(fèi)用

  標(biāo)準(zhǔn)答案: A, B, D

  解析:考察物業(yè)服務(wù)成本的內(nèi)容。物業(yè)服務(wù)成本或物業(yè)服務(wù)支出一般包括以下內(nèi)容:

  (1)管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等;(2)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用;(3)物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用;(4)物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用;(5)物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用;(6)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用;(7)辦公費(fèi)用;(8)管理費(fèi)分?jǐn)?(9)物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;(10)經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。

  80、 下列個(gè)人住房抵押貸款做法中,會(huì)降低月償還額的有( )。

  A. 提高首付款比例

  B.爭(zhēng)取貸款利率優(yōu)惠

  C.增加貸款額度

  D.延長貸款期限

  E.在貸款金額不變的情況下增加住房公積金貸款

  標(biāo)準(zhǔn)答案: A, B, D, E

  解析:本題為開放性試題,考察個(gè)人住房貸款的相關(guān)術(shù)語及計(jì)算。提高首付款比例、爭(zhēng)取貸款利率優(yōu)惠、延長貸款期限、在貸款金額不變的情況下增加住房公積金貸款等方式,都可以降低月償還額。環(huán)球網(wǎng)校參考答案為ABDE。

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環(huán)球老師解讀2017年經(jīng)濟(jì)師教材變動(dòng)

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  【摘要】2017年經(jīng)濟(jì)師考試備考已經(jīng)開始,環(huán)球網(wǎng)校為幫助大家備考特整理了“2014年經(jīng)濟(jì)師考試《中級(jí)房地產(chǎn)》真題+答案純文字”供大家了解經(jīng)濟(jì)師考試出題方向、難易程度,希望對(duì)大家有幫助更多資料敬請(qǐng)關(guān)注環(huán)球經(jīng)濟(jì)師考試頻道!

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  三、案例分析題

  (一)張某完全靠500萬元的自有資金進(jìn)行房地產(chǎn)置業(yè)投資。經(jīng)市場(chǎng)調(diào)研,有甲、乙、丙三個(gè)投資方案可供選擇。各方案的初始投資、年凈經(jīng)營收入和凈轉(zhuǎn)售收入見下表,計(jì)算期均為10年。張某的目標(biāo)收益率為10%。

  單位:萬元

  81、 進(jìn)行方案比選時(shí),甲、乙、丙三個(gè)投資方案之間的關(guān)系為( )

  A. 現(xiàn)金流相關(guān)方案

  B.互斥方案

  C.混合方案

  D. 互補(bǔ)方案

  標(biāo)準(zhǔn)答案: B

  解析:考察投資方案的類型。受資金約束,張某只能在三個(gè)方案中選擇一個(gè),屬于互斥方案。

  82、 用凈現(xiàn)值率法進(jìn)行方案比較,甲、乙、丙三個(gè)投資方案從優(yōu)到劣的排列順序?yàn)? )。

  A. 甲、乙、丙

  B. 甲、丙、乙

  C.丙、乙、甲

  D. 乙、丙、甲

  標(biāo)準(zhǔn)答案: C

  解析:考察計(jì)算期相同的互斥方案的比選。甲方案的凈現(xiàn)值NPV甲=40/10%*[1-1/(1+10%)9]+350/(1+10%)10-300=65.30萬元;乙方案的凈現(xiàn)值NPV乙=60/10%*[1-1/(1+10%)9]+460/(1+10%)10-400=122.89萬元;丙方案的凈現(xiàn)值NPV丙=75/10%*[1-1/(1+10%)9]+520/(1+10%)10-500=132.41萬元。由此可見,甲、乙、丙三個(gè)投資方案從優(yōu)到劣的排列順序?yàn)楸?、乙、甲?/p>

  83、 在計(jì)算期內(nèi),甲、乙、丙三個(gè)投資方案經(jīng)營期間的投資收益率高低關(guān)系正確的為( )。

  A.甲大于乙,乙大于丙

  B.乙大于甲,甲大于丙

  C.乙等于丙,丙大于甲

  D.甲等于乙,乙大于丙

  標(biāo)準(zhǔn)答案: C

  解析:考察投資收益率的計(jì)算。三個(gè)方案的經(jīng)營期間均為前9年,投資收益率=年息稅前利潤/項(xiàng)目總投資*100%,甲的投資收益率=40/300*100%=13.33%;乙的投資收益率=60/400*100%=15%;丙的投資收益率=75/500*100%=15%。所以環(huán)球網(wǎng)校參考答案為C。

  84、 在計(jì)算期內(nèi),甲、乙、丙三個(gè)投資方案的現(xiàn)金流出應(yīng)包括( )。

  A. 初始投資

  B. 經(jīng)營成本

  C.還本付息

  D. 經(jīng)營稅金

  標(biāo)準(zhǔn)答案: A, B, D

  解析:考察現(xiàn)金流量的內(nèi)容。張某的投資不涉及貸款,沒有還本付息的現(xiàn)金流出,其他都涉及。

  (二)某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擬建一幢自用辦公樓,預(yù)計(jì)工程造價(jià)為2000萬元,準(zhǔn)備采用邀請(qǐng)招標(biāo)方式選擇承包商,并在招標(biāo)文件中要求投標(biāo)人提交投標(biāo)保證金。此外,為了評(píng)標(biāo)工作的需要,擬組建由7人組成的評(píng)標(biāo)委員會(huì),其中該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總工程師、總經(jīng)濟(jì)師各1名,招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)代表1名,其余4人是從老師名冊(cè)中隨機(jī)抽取的老師。

  85、 該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)準(zhǔn)備采用邀請(qǐng)招標(biāo)方式的原因可能為( )。

  A. 節(jié)約招標(biāo)費(fèi)用

  B.選擇最有競(jìng)爭(zhēng)力的承包商

  C.減少風(fēng)險(xiǎn)

  D. 節(jié)省招標(biāo)時(shí)間

  標(biāo)準(zhǔn)答案: A, C, D

  解析:考察邀請(qǐng)招標(biāo)的優(yōu)點(diǎn)。邀請(qǐng)招標(biāo)的優(yōu)點(diǎn)是簡(jiǎn)化了招標(biāo)程序,可節(jié)約招標(biāo)費(fèi)用和節(jié)省招標(biāo)時(shí)間,減少了一定的風(fēng)險(xiǎn)。

  86、 該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為降低自己承擔(dān)的工程量風(fēng)險(xiǎn)和通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn),宜選擇( )。

  A. 總價(jià)合同

  B.單價(jià)合同

  C.成本加固定額酬金合同

  D. 成本加比例酬金合同

  標(biāo)準(zhǔn)答案: A

  解析:考察合同的分類。采用總價(jià)合同,工程量風(fēng)險(xiǎn)、物價(jià)上漲風(fēng)險(xiǎn)由承包商負(fù)擔(dān),減少了開發(fā)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。

  87、 該項(xiàng)目的投標(biāo)保證金最高為( )萬元。

  A.40

  B.60

  C.80

  D.100

  標(biāo)準(zhǔn)答案: A

  解析:考察招標(biāo)保證金的額度。招標(biāo)保證金一般不超過投標(biāo)總價(jià)的2%,最高不得超過50萬元。本題中,預(yù)計(jì)工程造價(jià)為2000萬元,投標(biāo)保證金上限為2000*2%=40萬元。

  88、 擬組建的評(píng)標(biāo)委員會(huì)組成存在的問題為( )

  A.評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員總數(shù)7人,未達(dá)到法定人數(shù)

  B.評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員中有該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總經(jīng)濟(jì)師

  C.評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員中有招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)代表

  D. 評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員中老師人數(shù)未達(dá)到法定比例

  標(biāo)準(zhǔn)答案: D

  解析:考察評(píng)標(biāo)委員會(huì)的組成。評(píng)標(biāo)委員會(huì)由招標(biāo)人的代表和有關(guān)技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等方面的老師組成,成員人數(shù)為5人以上的單數(shù),其中招標(biāo)人、招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)以外的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等方面老師不得少于成員總數(shù)的2/3。評(píng)標(biāo)委員會(huì)的老師成員,應(yīng)由招標(biāo)人從建設(shè)行政主管部門確定的老師名冊(cè)中采取隨機(jī)抽取的方式確定。本題中招標(biāo)人、招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)以外的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等方面老師不得少于成員總數(shù)應(yīng)為5人,而外部老師總共才4人,不符合相關(guān)規(guī)定。

  (三)某套住宅的建筑面積為100平方米,套內(nèi)建筑面積為80平方米,買賣雙方議定的單價(jià)為6000元/平方米,但該單價(jià)的內(nèi)涵、交易稅費(fèi)負(fù)擔(dān)和付款方式尚未議定。已知當(dāng)?shù)卦擃愖≌灰字?,賣方和買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)分別為成交價(jià)格的7%和4%,年折現(xiàn)率為6%。

  89、 下列交易條件中,對(duì)賣方有利的為( )。

  A. 按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)

  B.交易稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)

  C.交易稅費(fèi)由買賣雙方各自負(fù)擔(dān)

  D. 房?jī)r(jià)款分期支付

  標(biāo)準(zhǔn)答案: B

  解析:考察房地產(chǎn)市場(chǎng)法的運(yùn)用。交易稅費(fèi)由買方負(fù)擔(dān),可以減少賣方的稅費(fèi)支出,對(duì)賣方有利。

  90、 下列交易條件中,對(duì)買方有利的為( )。

  A. 按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)

  B.交易稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān)

  C.房?jī)r(jià)款在成交時(shí)一次性付清

  D. 房?jī)r(jià)款分期支付

  標(biāo)準(zhǔn)答案: A, B, D

  解析:考察房地產(chǎn)市場(chǎng)法的運(yùn)用。套內(nèi)建筑面積小于建筑面積,按照套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià),可以減少交易費(fèi)用,對(duì)買房有利;交易稅費(fèi)由賣方負(fù)擔(dān),可以減少買方的稅費(fèi)支出,對(duì)買方有利;在不計(jì)利息進(jìn)行分期支付的情況下,由于資金具有時(shí)間價(jià)值,對(duì)買方有利。

  91、 若按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià),交易稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān),房?jī)r(jià)款在成交時(shí)一次性付清,則賣方出售該套住宅的實(shí)得金額為( )萬元。

  A.44.64

  B.48.00

  C.53.28

  D.60.00

  標(biāo)準(zhǔn)答案: B

  解析:如果交易稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān),賣方實(shí)得金額=套內(nèi)建筑面積*成交價(jià)格=80*6000=480000=48.00萬元。

  92、 若按建筑面積計(jì)價(jià),交易稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān),房?jī)r(jià)款在成交時(shí)支付一半,余款于第1年末付清,則賣方出售該套住宅實(shí)得金額的現(xiàn)值為( )萬元。

  A.51.70

  B.51.89

  C.53.44

  D.60.00

  標(biāo)準(zhǔn)答案: B

  解析:若按建筑面積計(jì)價(jià),交易稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān),賣方實(shí)得金額為100*6000*(1-4%-7%)=53.4萬元,交易時(shí)所得金額為26.7萬元,一年之后所得金額現(xiàn)值為25.19萬元,賣方出售該套住宅實(shí)得金額的現(xiàn)值為26.7+25.12=51.89萬元。

  (四)某住宅小區(qū)的住房有甲、乙兩種戶型,甲戶型面積為80平方米,共300套,乙戶型面積為140平方米,共100套;小區(qū)業(yè)主共400人。該住宅小區(qū)業(yè)主大會(huì)成立后決定解聘原物業(yè)服務(wù)企業(yè),通過公開招標(biāo)重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),并依法組建了評(píng)標(biāo)委員會(huì)。

  93、 經(jīng)( )的業(yè)主同意,該住宅小區(qū)業(yè)主大會(huì)可作出重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定。

  A.153戶甲戶型和49戶乙戶型

  B.157戶甲戶型和45戶乙戶型

  C.105戶甲戶型和94戶乙戶型

  D.150戶甲戶型和35戶乙戶型

  標(biāo)準(zhǔn)答案: A, C

  解析:重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定,應(yīng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。本題中,建筑面積總和為80*300+140*100=38000平方米,業(yè)主總?cè)藬?shù)為400人,要想通過該決定,須至少專有部分總面積達(dá)到19000平方米且200名業(yè)主同意,經(jīng)計(jì)算,AC符合要求。

  94、 該住宅小區(qū)業(yè)主大會(huì)通過公開招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),應(yīng)依法辦理的行政備案事項(xiàng)為( )。

  A. 招標(biāo)備案

  B.開標(biāo)備案

  C.評(píng)標(biāo)備案

  D. 中標(biāo)備案

  標(biāo)準(zhǔn)答案: B, C, D

  解析:招標(biāo)人應(yīng)自確定中標(biāo)人之日起15日內(nèi),向物業(yè)項(xiàng)目所在地的縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門備案,備案資料應(yīng)包括開標(biāo)評(píng)標(biāo)過程、確定中標(biāo)人的方式和理由、評(píng)標(biāo)委員會(huì)的評(píng)標(biāo)報(bào)告、中標(biāo)人的投標(biāo)文件等。

  95、 該住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)發(fā)出的招標(biāo)文件中應(yīng)包括的主要內(nèi)容為( )。

  A. 小區(qū)物業(yè)項(xiàng)目簡(jiǎn)介

  B.物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及要求

  C.評(píng)標(biāo)方法和評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)

  D. 物業(yè)管理實(shí)施方案

  標(biāo)準(zhǔn)答案: A, B, C

  解析:考察招標(biāo)文件的內(nèi)容。招標(biāo)文件應(yīng)包括以下內(nèi)容:招標(biāo)人及招標(biāo)項(xiàng)目簡(jiǎn)介;物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及要求;對(duì)投標(biāo)人及投標(biāo)書的要求;評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)標(biāo)方法;招標(biāo)活動(dòng)方案;物業(yè)服務(wù)合同的簽訂說明;其他事項(xiàng)的說明及法律法規(guī)規(guī)定的其他內(nèi)容。

  96、 評(píng)標(biāo)委員會(huì)中,若該住宅小區(qū)業(yè)主代表2人,則物業(yè)管理方面的老師人數(shù)至少為 ( )人。

  A.4

  B.5

  C.6

  D.7

  標(biāo)準(zhǔn)答案: B

  解析:評(píng)標(biāo)委員會(huì)的人數(shù)一般為5人以上單數(shù),其中招標(biāo)人代表以外的物業(yè)管理方面的老師人數(shù)不得少于成員總數(shù)的2/3。本題中物業(yè)管理方面的老師人數(shù)至少5人才能滿足要求。

  97、 趙某購買一套價(jià)格為100萬元的住房,法定最低首付款比例為30%,住房公積金貸款最高額度為50萬元,住房公積金貸款年利率為4.5%,商業(yè)銀行貸款年利率為6.5%,最長貸款期限為30年。

  趙某的購房款可以( )。

  A. 全部為自有資金

  B.全部為住房公積金貸款

  C.全部為商業(yè)性貸款

  D. 為自有資金加組合貸款

  標(biāo)準(zhǔn)答案: A, D

  解析:趙某買房的購房款可以全部為自有資金,也可為自有資金加組合貸款。住房公積金貸款最高額度為50萬元,滿足不了趙某的需要;貸款金額一般為所購住房總價(jià)減去收付款后的余額,因此不可能全部為商業(yè)貸款。

  98、 若趙某的自有資金僅夠支付最低首付款,則趙某應(yīng)申請(qǐng)住房公積金貸款( )萬元。

  A.30

  B.50

  C.70

  D.100

  標(biāo)準(zhǔn)答案: B

  解析:趙某的首付為100*30%=30萬元,尚差70萬元,超過公積金貸款上限,因此趙某應(yīng)申請(qǐng)住房公積金貸款50萬元。

  99、 若趙某可用足其住房公積金貸款額度,則趙某的商業(yè)性貸款最多為( )萬元。

  A.20

  B.30

  C.50

  D.100

  標(biāo)準(zhǔn)答案: A

  解析:趙某的首付為100*30%=30萬元,趙某用足其住房公積金貸款額度,貸款金額為50萬元,還可以商業(yè)貸款20萬元。

  100、 若趙某的購房款中最低首付款以外的房款需貸款,并按月等額本息還款,則趙某的月還款額最少為( )元。

  A.1264.14

  B.2533.43

  C.3000.00

  D.3797.57

  標(biāo)準(zhǔn)答案: D

  解析:若趙某的購房款中最低首付款以外的房款需貸款,趙某的月還款額最少的情況是住房公積金貸款P1=50萬元,商業(yè)貸款P2=20萬元,貸款期限都為30年,即30*12=360個(gè)月,住房公積金貸款月利率i1=4.5%/12,商業(yè)銀行貸款年利率i2=6.5%/12。

  此時(shí),則住房公積金月還款金額A1=P1*i1*(1+i1)n/[(1+i1)n-1]=

  50*4.5%/12*(1+4.5%/12)360/[(1+4.5%/12)360-1]=2533.43元;

  商業(yè)貸款月還款額A2=P2*i2*(1+i2)n/[(1+i2)n-1]=

  20*6.5%/12*(1+6.5%/12)360/[(1+6.5%/12)360-1]=1264.14

  月還款額A= A1+A2=3797.57元。

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