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2016年經(jīng)濟(jì)師考試《中級(jí)房地產(chǎn)》真題+答案純文字

更新時(shí)間:2017-06-14 13:47:46 來(lái)源:環(huán)球網(wǎng)校 瀏覽1305收藏391

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  2016中級(jí)房地產(chǎn)考試真題

  1.某市位于北緯39°5′,東經(jīng)116°23′,反映的是該市的()

  A、自然地理區(qū)位

  B、經(jīng)濟(jì)地理區(qū)位

  C、交通地理區(qū)位

  D、天文區(qū)位

  【環(huán)球網(wǎng)校答案】D

  【解析】本題考查區(qū)位的種類。天文區(qū)位:是指反映某一事物的經(jīng)緯度位置。例如,北京市位于北緯39°54′,東經(jīng)116°23′。

  2、根據(jù)韋伯的工業(yè)區(qū)位理論,當(dāng)原料指數(shù)大于1時(shí),工業(yè)區(qū)位應(yīng)選擇在()

  A、原料地

  B、消費(fèi)地

  C、原料地與消費(fèi)地中間

  D、自由區(qū)位

  【環(huán)球網(wǎng)校答案】A

  【解析】本題考查工業(yè)區(qū)位理論。

  原料指數(shù)=限地性原料總重量/制成品總重量

  原料指數(shù)>1,在原料地;原料指數(shù)<1,在消費(fèi)地;原料指數(shù)=1,可自由選擇區(qū)位。

  3、關(guān)于中心地理論相關(guān)概念的說(shuō)法,正確的是()

  A、中心地是指向周圍地域的居民提供各種商品和服務(wù)的商場(chǎng)

  B、中心地只能是指由中心商場(chǎng)提供的高檔商品和高級(jí)服務(wù)

  C、需求門檻是指中心地能維持供應(yīng)某種商品和服務(wù)所需的最低夠買力和服務(wù)水平

  D、商品銷售范圍是指中心地提供商品和服務(wù)的最小銷售距離和最近服務(wù)半徑。

  【環(huán)球網(wǎng)校答案】C

  【解析】本題考查中心地理論。A選項(xiàng),中心地是指區(qū)域內(nèi)向其周圍地域的居民點(diǎn)居民提供各種商品和服務(wù)的中心城市或中心居民點(diǎn)。B選項(xiàng),中心地職能:是指由中心地提供的商品和服務(wù)。不包括制造業(yè)方面的活動(dòng)。D選項(xiàng),商品銷售范圍:是指消費(fèi)者為獲取商品和服務(wù)所希望通達(dá)的最遠(yuǎn)路程,或者中心地提供商品和勞務(wù)的最大銷售距離和服務(wù)半徑。

  4、下列甲乙丙丁四人中,滿足房地產(chǎn)需求條件的是()

  A、甲既有需要又有支付能力

  B、乙有需要但無(wú)支付能力

  C、丙有支付能力但不需要

  D、丁既不需要也無(wú)支付能力

  【環(huán)球網(wǎng)校答案】A

  【解析】本題考查房地產(chǎn)需求的概念。房地產(chǎn)需求是指消費(fèi)者在某一特定的時(shí)間內(nèi),在每一價(jià)格水平下,對(duì)某種房地產(chǎn)所愿意并且能夠購(gòu)買的數(shù)量。

  5、城市分為單中心城市和多中心城市,是按()來(lái)劃分的。

  A、城市地形地貌

  B、城市幾何形狀

  C、城市內(nèi)部結(jié)構(gòu)

  D、城市人口規(guī)模

  【環(huán)球網(wǎng)校答案】C

  【解析】本題考查城市的分類。

分類標(biāo)準(zhǔn) 分類結(jié)果
城市人口規(guī)模 超大城市(城區(qū)常住人口1000萬(wàn)人以上).特大城市(500~1000萬(wàn)人).大城市(100~500萬(wàn)以上).中等城市(50~100萬(wàn))和小城市(小于50萬(wàn))
城市行政級(jí)別 一是直轄市。二是地級(jí)市。三是縣級(jí)市。四是建制鎮(zhèn)
城市職能 商貿(mào)城市.工業(yè)城市.交通樞紐城市.商貿(mào)城市.旅游城市
城市地理位置 南方城市和北方城市,沿海城市和內(nèi)陸城市,邊境城市和內(nèi)地城市
地形地貌 平原城市.山地城市.丘陵城市.盆地城市.高原城市.河谷城市
城市平面幾何形狀 塊狀城市.帶狀城市.星狀城市
城市內(nèi)部結(jié)構(gòu) 單中心城市.多中心城市
城市道路格局 棋盤形城市.放射形城市.不規(guī)則形城市
  6、國(guó)有土地上房屋征收的實(shí)質(zhì)是取得()

  A、房屋的所有權(quán)

  B、房屋所占用范圍內(nèi)的土地所有權(quán)

  C、房屋的使用權(quán)

  D、房屋所占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)

  【環(huán)球網(wǎng)校答案】D

  【解析】見教材第26頁(yè),第二行。國(guó)有土地上房屋征收的實(shí)質(zhì)不僅是征房,而是獲得房屋所占用的土地使用權(quán),已達(dá)到對(duì)土地重新利用的目的。

  7、國(guó)有土地上房屋征收的主體是()

  A、國(guó)務(wù)院

  B、省級(jí)人民政府

  C、市.縣級(jí)人民政府

  D、房屋征收部門

  【環(huán)球網(wǎng)校答案】C

  【解析】本題考查國(guó)有土地上房屋征收的管理體制。房屋征收的主體是市.縣級(jí)人民政府。

  8、對(duì)國(guó)有土地上被征收房屋價(jià)值的評(píng)估,應(yīng)在()前進(jìn)行。

  A、做出房屋征收決定

  B、擬定征收補(bǔ)償方案

  C、征收補(bǔ)償方案公告

  D、簽訂補(bǔ)償協(xié)議

  【環(huán)球網(wǎng)校答案】D

  【解析】本題考查國(guó)有土地上房屋征收的程序。

  在房屋征收的實(shí)施階段程序如下:

 ?、僬{(diào)查登記房屋征收范圍內(nèi)房屋情況。

 ?、趯?duì)征收房屋價(jià)值的評(píng)估。

 ?、酆炗喲a(bǔ)償協(xié)議。

 ?、軐?shí)施房屋征收。

  9、我國(guó)集體土地的征收,實(shí)行()審批。

  A、國(guó)務(wù)院

  B、國(guó)務(wù)院和省級(jí)人民政府兩級(jí)

  C、地(市)級(jí)及地(市)級(jí)以上人民政府

  D、縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府。

  【環(huán)球網(wǎng)校答案】B

  【解析】實(shí)行征收土地由國(guó)務(wù)院和省級(jí)人民政府兩級(jí)審批。

  10、按照建設(shè)用地服務(wù)的產(chǎn)業(yè)類型劃分,不屬于農(nóng)業(yè)建設(shè)用地的是()

  A、農(nóng)業(yè)道路用地

  B、蔬菜大棚用地

  C、農(nóng)業(yè)水泵房用地

  D、農(nóng)業(yè)宅基礎(chǔ)

  【環(huán)球網(wǎng)校答案】D

  【解析】本題考查建設(shè)用地的分類。

  11、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓方式中,既具有協(xié)議出讓方式的優(yōu)點(diǎn),又可最大限度避免協(xié)議出讓方式不足的是()

  A、招標(biāo)

  B、拍賣

  C、掛牌

  D、租賃

  【環(huán)球網(wǎng)校答案】C

  【解析】本題考查幾種出讓方式的區(qū)別。見教材第45頁(yè)。

  12、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在某市一級(jí)土地市場(chǎng)上通過(guò)拍賣購(gòu)得一宗商業(yè)用地,與該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同的出讓人是該市()

  A、人民政府

  B、人民政府土地管理部門

  C、土地儲(chǔ)備中心

  D、人民政府建設(shè)管理部門

  【環(huán)球網(wǎng)校答案】B

  【解析】土地使用權(quán)出讓合同由市.縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂。建設(shè)用地使用權(quán)出讓只有簽訂合同,出讓行為方能成立。

  13、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同的內(nèi)容不包括()

  A、土地用途

  B、使用期限

  C、出讓金金額

  D、出讓金來(lái)源

  【環(huán)球網(wǎng)校答案】D

  【解析】根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定,出讓合同一般包括下列內(nèi)容:①當(dāng)事人的名稱和住所;②土地界址.面積等;③建筑物.構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用的空間;④土地用途;⑤使用期限;⑥出讓金等費(fèi)用及其支付方式;⑦解決爭(zhēng)議的方法。

  14、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格的,市.縣人民政府有權(quán)()

  A、禁止轉(zhuǎn)讓

  B、調(diào)整價(jià)格

  C、優(yōu)先購(gòu)買

  D、向受讓方收取增值稅

  【環(huán)球網(wǎng)校答案】C

  【解析】建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格的,市.縣人民政府有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

  15、下列土地狀況變化的情形中,不會(huì)導(dǎo)致國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)終止的是()

  A、因地震造成原地貌徹底改變

  B、土地使用者拋棄土地

  C、因河流改道淹沒(méi)土地

  D、土地使用者破產(chǎn)倒閉

  【環(huán)球網(wǎng)校答案】D

  【解析】國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)終止:(1)因土地滅失而終止(非人力和自然力量造成的)

  (2)由于土地使用者拋棄而終止(政治.經(jīng)濟(jì).行政等原因造成的)

  16、對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研獲得的信息進(jìn)行研究和比較分析,可對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行現(xiàn)狀及存在問(wèn)題等做出判斷和解析,這表明房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研具有()功能。

  A、市場(chǎng)描述

  B、市場(chǎng)預(yù)測(cè)

  C、市場(chǎng)診斷

  D、市場(chǎng)調(diào)控

  【環(huán)球網(wǎng)校答案】C

  【解析】本題考查房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的功能。

  17、對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查區(qū)域內(nèi)居民的價(jià)值觀.風(fēng)俗習(xí)慣以及家庭生活習(xí)慣等內(nèi)容的調(diào)研,屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)()內(nèi)容的調(diào)研

  A、社會(huì)文化環(huán)境

  B、經(jīng)濟(jì)環(huán)境

  C、政治法律環(huán)境

  D、資源環(huán)境

  【環(huán)球網(wǎng)校答案】A

  【解析】社會(huì)文化環(huán)境調(diào)研包括:

  ①區(qū)域內(nèi)居民的受教育程度.職業(yè)構(gòu)成.文化水平.婦女就業(yè)面大小等。

 ?、趨^(qū)域內(nèi)居民的價(jià)值觀.審美觀.風(fēng)俗習(xí)慣.家庭生活習(xí)慣等。

  ③區(qū)域內(nèi)居民的民族構(gòu)成.宗教信仰.社會(huì)階層分布等。

 ?、軈^(qū)域內(nèi)居民的文化設(shè)施狀況。

  18、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研優(yōu)先采用的調(diào)研方法通常是()

  A、實(shí)地踩盤法

  B、小組訪談法

  C、文案調(diào)研法

  D、觀察法

  【環(huán)球網(wǎng)校答案】C

  【解析】在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研中,文案調(diào)研法通常是市場(chǎng)調(diào)研的首選方法。

  19、按照房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查問(wèn)卷設(shè)計(jì)的邏輯性原則,問(wèn)卷中的問(wèn)題從先到后排列順序通常是()

  A、敏感性問(wèn)題.較難回答的問(wèn)題.容易回答的問(wèn)題

  B、容易回答的問(wèn)題.敏感性問(wèn)題.較難回答的問(wèn)題

  C、較難回答的問(wèn)題.容易回答的問(wèn)題.敏感性問(wèn)題

  D、容易回答的問(wèn)題.較難回答的問(wèn)題.敏感性問(wèn)題

  【環(huán)球網(wǎng)校答案】D

  【解析】本題考查房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研問(wèn)卷設(shè)計(jì)的原則。

  20、下列房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告的內(nèi)容中,不需要再報(bào)告摘要中出現(xiàn)的是()

  A、調(diào)研目的和調(diào)研對(duì)象

  B、調(diào)研內(nèi)容和調(diào)研要點(diǎn)

  C、調(diào)研結(jié)論和建議

  D、定量計(jì)算過(guò)程和檢驗(yàn)過(guò)程。

  【環(huán)球網(wǎng)校答案】D

  【解析】本題考查房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告的基本結(jié)構(gòu)。

  21、下列房地產(chǎn)投資形式中,屬于直接投資的是()。

  A、購(gòu)買房地產(chǎn)股票

  B、購(gòu)買商鋪

  C、購(gòu)買房地產(chǎn)債券

  D、購(gòu)買房地產(chǎn)投資信托基金

  【環(huán)球網(wǎng)校答案】B

  【解析】本題考查房地產(chǎn)投資的形式。房地產(chǎn)直接投資:是指投資者直接參與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)或者購(gòu)買房地產(chǎn)實(shí)物資產(chǎn)的過(guò)程,投資者參與有關(guān)管理。

  22、用期末慣例法計(jì)算現(xiàn)金流量時(shí),如果現(xiàn)金流入或現(xiàn)金流出不是發(fā)生在計(jì)息期的期初或期末,通常是將其代數(shù)和看成是在()發(fā)生。

  A、本計(jì)息期初

  B、上一計(jì)息期末

  C、本計(jì)息期末

  D、下一計(jì)息期末

  【環(huán)球網(wǎng)校答案】C

  【解析】本題考查現(xiàn)金流量和現(xiàn)金流量圖。如果現(xiàn)金流入或現(xiàn)金流出發(fā)生在計(jì)息期的期間(非期初或期末),通常是將其代數(shù)和看成是在計(jì)息期末發(fā)生,稱為“期末慣例法”。

  23、若某筆銀行貸款的年名義利率為i,按年.半年.季計(jì)息的年實(shí)際利率分別為

  【環(huán)球網(wǎng)校答案】B

  【解析】名義利率與實(shí)際利率的換算公式為:

  24、某家庭預(yù)計(jì)在今后10年內(nèi)的月收入為12000元,如果其中的30%用于支付住房抵押貸款的月還款額,年貸款利率為6%,年存款利率為2%,年通貨膨脹率為3%,該家庭有償還能力的10年期按月等額還款的最大抵押貸款申請(qǐng)額是()萬(wàn)元

  A.32.43

  B.37.28

  C.39.12

  D.40.75

  【環(huán)球網(wǎng)校答案】A

  【解析】

  24、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的利潤(rùn)與利潤(rùn)分配表主要用于計(jì)算投資項(xiàng)目的()

  A、動(dòng)態(tài)盈利性指標(biāo)

  B、動(dòng)態(tài)清償性指標(biāo)

  C、靜態(tài)盈利性指標(biāo)

  D、靜態(tài)清償性指標(biāo)

  【環(huán)球網(wǎng)校答案】C

  【解析】利潤(rùn)與利潤(rùn)分配表反映房地產(chǎn)投資項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年的利潤(rùn)總額.所得稅及稅后利潤(rùn)分配情況的報(bào)表,主要用于計(jì)算資本金利潤(rùn)率.資本金凈利潤(rùn)率.總投資收益率等靜態(tài)盈利性指標(biāo)。

  26、在同一個(gè)房地產(chǎn)投資方案中,資本金利潤(rùn)率(R)和資本金凈利潤(rùn)率(r)是()

  A、R>r

  B、R

  C、R=r

  D、無(wú)法判斷兩者的大小

  【環(huán)球網(wǎng)校答案】A

  【解析】資本金利潤(rùn)率是指項(xiàng)目建成后正常年份的年所得稅前利潤(rùn)或運(yùn)營(yíng)期內(nèi)年平均所得稅前利潤(rùn)總額與資本金的比率,它反映投入項(xiàng)目的資本金的盈利能力。資本金凈利潤(rùn)率是指項(xiàng)目建成后正常年份的凈利潤(rùn)(所得稅后利潤(rùn))或運(yùn)期內(nèi)年平均凈利潤(rùn)(年平均所得稅后利潤(rùn))與資本金的比率,它反映投入項(xiàng)目的資本金的凈盈利能力。

  27、某房地產(chǎn)投資方案財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的三個(gè)不確定因素的敏感性系數(shù)分別為-1.8,2.6,和-1.2,財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值對(duì)這三個(gè)不確定因素的敏感度從高到底的順序是()

  【環(huán)球網(wǎng)校答案】C

  【解析】按照敏感性系數(shù)絕對(duì)值大小排序,絕對(duì)值越大越敏感。

  28、用凈現(xiàn)值法對(duì)甲.乙.丙三個(gè)投資方案進(jìn)行比選的結(jié)果是甲方案最優(yōu).乙方案次優(yōu).丙方案最差,用凈現(xiàn)值率法對(duì)這三個(gè)方案進(jìn)行比選的結(jié)果是()

  A、甲方案一定最優(yōu)

  B、乙方案一定最優(yōu)

  C、丙方案一定最差

  D、甲乙丙都有可能是最優(yōu)方案

  【環(huán)球網(wǎng)校答案】D

  【解析】?jī)衄F(xiàn)值率:凈現(xiàn)值與投資現(xiàn)值之比。因?yàn)橥顿Y現(xiàn)值為止,故都有可能為最優(yōu)。

  29、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目前期策劃是對(duì)項(xiàng)目可行性研究的()

  A、校驗(yàn)和驗(yàn)證

  B、評(píng)估和評(píng)判

  C、審核和審定

  D、深化和調(diào)整

  【環(huán)球網(wǎng)校答案】D

  【解析】?jī)衄F(xiàn)值率:凈現(xiàn)值與投資現(xiàn)值之比。因?yàn)橥顿Y現(xiàn)值為止,故都有可能為最優(yōu)。

  30、結(jié)合房地產(chǎn)投資項(xiàng)目對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)進(jìn)行預(yù)判時(shí),重點(diǎn)是研判該項(xiàng)目所處的市場(chǎng)前景及()

  A、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)

  B、區(qū)位價(jià)值

  C、自然資源

  D、人文景觀

  【環(huán)球網(wǎng)校答案】B

  【解析】重點(diǎn)是對(duì)項(xiàng)目所處地段進(jìn)行區(qū)位價(jià)值及市場(chǎng)前景的預(yù)期研判。

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  31、在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期策劃中,目標(biāo)客戶選定的重點(diǎn)工作是對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)中的消費(fèi)者總體進(jìn)行()分析。

  A、收入結(jié)構(gòu)

  B、年齡結(jié)構(gòu)

  C、職業(yè)差異

  D、需求差異

  【環(huán)球網(wǎng)校答案】D

  【解析】目標(biāo)客戶選定的重點(diǎn)工作是對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)中的消費(fèi)者總體進(jìn)行需求差異分析,這個(gè)過(guò)程實(shí)際上就是對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)再進(jìn)行細(xì)分定位。

  32、當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受到外部市場(chǎng)環(huán)境的威脅而企業(yè)內(nèi)部狀況又不好時(shí),應(yīng)選擇的發(fā)展戰(zhàn)略是()。

  A、發(fā)展型戰(zhàn)略

  B、多元化戰(zhàn)略

  C、扭轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略

  D、防御性戰(zhàn)略

  【環(huán)球網(wǎng)校答案】D

  【解析】

項(xiàng)目外部機(jī)會(huì)與威脅 項(xiàng)目?jī)?nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)與劣勢(shì)
  優(yōu)勢(shì)(S) 劣勢(shì)(W)
  1. ……
2. ……
……
1. ……
2. ……
……
機(jī)會(huì)(O)
1. ……
2. ……
……
SO戰(zhàn)略(發(fā)展型戰(zhàn)略)
依靠?jī)?nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)
利用外部機(jī)會(huì)
WO戰(zhàn)略(扭轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略)
利用外部機(jī)會(huì)
改進(jìn)內(nèi)部劣勢(shì)
威脅(T)
1. ……
2. ……
……
ST戰(zhàn)略(多元化戰(zhàn)略)
利用內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)
規(guī)避外部威脅
WT戰(zhàn)略(防御型戰(zhàn)略)
減少內(nèi)部劣勢(shì)
規(guī)避外部威脅
  33、在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的前期,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)基本目標(biāo)管理中控制的重點(diǎn)是()

  A、質(zhì)量

  B、工期

  C、成本

  D、安全

  【環(huán)球網(wǎng)校答案】C

  【解析】

  34、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制的關(guān)鍵階段是()階段

  A、工程招標(biāo)

  B、工程設(shè)計(jì)

  C、合同管理

  D、竣工驗(yàn)收

  【環(huán)球網(wǎng)校答案】B

  【解析】本題考查成本控制的原則。

  35、在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程建設(shè)合同體系中,兩個(gè)最主要的合同主體是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和()。

  A、工程設(shè)計(jì)單位

  B、工程監(jiān)理單位

  C、工程招投標(biāo)代理機(jī)構(gòu)

  D、施工承包單位

  【環(huán)球網(wǎng)校答案】D

  【解析】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和施工承包單位是兩個(gè)最主要的合同關(guān)系。

  36、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程質(zhì)量控制和驗(yàn)收中,對(duì)施工質(zhì)量進(jìn)行抽查復(fù)驗(yàn)的組織者是()

  A、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

  B、施工承包單位

  C、工程設(shè)計(jì)單位

  D、工程監(jiān)理單位

  【環(huán)球網(wǎng)校答案】A

  【解析】本題考查房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量驗(yàn)收。見教材第180頁(yè)。

  37、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程竣工掃尾階段,竣工驗(yàn)收計(jì)劃的編織者是()。.

  A、施工承包單位

  B、工程監(jiān)理單位

  C、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

  D、政府質(zhì)量監(jiān)督管理部門

  【環(huán)球網(wǎng)校答案】C

  【解析】本題考查房地產(chǎn)竣工驗(yàn)收。見教材第182頁(yè)。

  38、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程竣工報(bào)告的編制者是()。

  A、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

  B、施工承包單位

  C、工程監(jiān)理單位

  D、工程設(shè)計(jì)單位

  【環(huán)球網(wǎng)校答案】B

  【解析】本題考查房地產(chǎn)竣工驗(yàn)收。見教材第183頁(yè)。

  39、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工決算的說(shuō)法,正確的是()

  A、竣工決算包括房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)全過(guò)程的全部實(shí)際費(fèi)用

  B、竣工決算僅包含各工程費(fèi)和合同規(guī)定給施工承包單位的其他費(fèi)用

  C、竣工決算是施工承包單位與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)結(jié)算工程價(jià)款的憑據(jù)

  D、竣工決算是竣工結(jié)算的一個(gè)重要組成部分。

  【環(huán)球網(wǎng)校答案】A

  【解析】竣工決算是指整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)工程全部完工并經(jīng)驗(yàn)收以后,由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實(shí)物數(shù)量和貨幣形式對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目從立項(xiàng)到竣工驗(yàn)收.交付使用全過(guò)程中實(shí)際支付的全部建設(shè)費(fèi)用.建設(shè)成果和財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行的綜合測(cè)算和分析。

  40、通過(guò)房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)分析.測(cè)算和判斷出的特定價(jià)值或價(jià)格及提供的相關(guān)專業(yè)意見,稱為().

  A、價(jià)值類型

  B、價(jià)值時(shí)點(diǎn)

  C、估價(jià)目的

  D、估價(jià)結(jié)果

  【環(huán)球網(wǎng)校答案】D

  【解析】本題考查房地產(chǎn)估價(jià)的相關(guān)概念。見教材第187頁(yè)。

  .

  41.在比較法估價(jià)中將可比實(shí)例的不正常成交價(jià)格處理為正常價(jià)格,這種對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行的處理,稱為()。

  A.建立比較基礎(chǔ)

  B.市場(chǎng)狀況調(diào)整

  C.交易情況修正

  D.房地產(chǎn)狀況調(diào)整

  【環(huán)球網(wǎng)校答案】C

  【解析】如果可比實(shí)例的成交價(jià)格是不正常的,則應(yīng)將它修正為正常的。這種對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行的修正,稱為交易情況修正。

  42.下列收益法估價(jià)行為中,會(huì)導(dǎo)致測(cè)算出的房地產(chǎn)價(jià)值偏高的是()。

  A.空置率估計(jì)偏高

  B.租金增長(zhǎng)估計(jì)保守

  C.報(bào)酬率取值偏低

  D.收益期限設(shè)定較短

  【環(huán)球網(wǎng)校答案】C

  【解析】本題考查收益法基本公式。

  43.某套住宅因其戶型不好所造成的價(jià)值降低,屬于()。

  A.物質(zhì)折舊

  B.功能折舊

  C.經(jīng)濟(jì)折舊

  D.外部性折舊

  【環(huán)球網(wǎng)校答案】B

  【解析】本題考查成本法中的折舊類型。

  44.建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命等于其經(jīng)濟(jì)壽命減去()

  A.自然壽命

  B.有效年齡

  C.使用年限

  D.實(shí)際年齡

  【環(huán)球網(wǎng)校答案】B

  【解析】建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命是其經(jīng)濟(jì)壽命減去有效年齡以后的壽命。

  45.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的使用期限通常在估計(jì)報(bào)告中的()部分說(shuō)明。

  A.致估價(jià)委托人函

  B.估計(jì)結(jié)果報(bào)告

  C.注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明

  D.估價(jià)技術(shù)報(bào)告

  【環(huán)球網(wǎng)校答案】A

  【解析】本題考查房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告。

  46.以“生產(chǎn)觀念”為經(jīng)營(yíng)觀念的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),其生產(chǎn)活動(dòng)的特點(diǎn)和適應(yīng)的市場(chǎng)是()。

  A.以增加市場(chǎng)供給為生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中心,適應(yīng)于買方市場(chǎng)

  B.以滿足客戶需求為生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中心,適應(yīng)于賣方市場(chǎng)

  C.以增加產(chǎn)量為生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中心,適應(yīng)于賣方市場(chǎng)

  D.以提高產(chǎn)品產(chǎn)量為生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中心,適應(yīng)于買方市場(chǎng)

  【環(huán)球網(wǎng)校答案】C

  【解析】

  不同的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)觀念的主要特征及適用條件

開發(fā)經(jīng)營(yíng)觀念 企業(yè)行為 特點(diǎn) 適應(yīng)市場(chǎng)
傳統(tǒng)開發(fā)經(jīng)營(yíng)觀念(從生產(chǎn)者而不是市場(chǎng)需求角度出發(fā),以產(chǎn)定銷) 生產(chǎn)觀念 增加產(chǎn)品,獲取利潤(rùn) 以量取勝 賣方市場(chǎng)
產(chǎn)品觀念 提高質(zhì)量,獲取利潤(rùn) 以質(zhì)取勝 由賣方市場(chǎng)買方市場(chǎng)過(guò)渡
推銷觀念 運(yùn)用促銷手段推銷產(chǎn)品,獲取利潤(rùn) 以促銷和推銷取勝買方市場(chǎng) 買方市場(chǎng)
現(xiàn)代開發(fā)經(jīng)營(yíng)觀念(從市場(chǎng)需求出發(fā),以銷定產(chǎn)) 市場(chǎng)營(yíng)銷觀念 根據(jù)目標(biāo)市場(chǎng)需求開發(fā),和銷售產(chǎn)品,獲取利潤(rùn) 以滿足目標(biāo)市場(chǎng)需求增加產(chǎn)銷量取勝 買方市場(chǎng)
社會(huì)營(yíng)銷觀念 追求企業(yè)利潤(rùn).目標(biāo)市場(chǎng)需求和社會(huì)利益的統(tǒng)一 以滿足目標(biāo)市場(chǎng)需求,兼顧社會(huì)利益取勝 買方市場(chǎng)
  47.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售渠道決策應(yīng)遵循經(jīng)濟(jì)性原則,即企業(yè)應(yīng)評(píng)估不同銷售渠道的()

  A.機(jī)會(huì)成本

  B.預(yù)計(jì)銷售收入

  C.預(yù)計(jì)投入產(chǎn)出

  D.開發(fā)投資

  【環(huán)球網(wǎng)校答案】C

  【解析】本題考查房地產(chǎn)銷售渠道選擇的原則。

  48.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的商品房銷售采用公開代理銷售模式,通常負(fù)責(zé)銷售中心布置.廣告促銷等工作的單位是()

  A.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

  B.全部代理機(jī)構(gòu)

  C.資質(zhì)最高的房地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)

  D.首家簽約的房地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)

  【環(huán)球網(wǎng)校答案】A

  【解析】本題考查代理合同管理。在獨(dú)家代理的情況下,銷售中心的布置.銷售中心的保安.廣告促銷等可以委托代理機(jī)構(gòu)完成,而在公開代理情況下,這些工作通常由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)。

  49.單純按照賣方意圖定價(jià)的房地產(chǎn)定價(jià)方法是()。

  A.理解價(jià)值定價(jià)法

  B.隨行就市定價(jià)法

  C.目標(biāo)利潤(rùn)定價(jià)法

  D.追隨領(lǐng)導(dǎo)企業(yè)定價(jià)法

  【環(huán)球網(wǎng)校答案】C

  【解析】成本導(dǎo)向定價(jià)是以房地產(chǎn)成本為中心,按照“成本+利潤(rùn)+稅費(fèi)=價(jià)格”的原理確定價(jià)格的方法,是一種按賣方意圖定價(jià)的方法。成本導(dǎo)向定價(jià)法具體有成本加成定價(jià)法.目標(biāo)利潤(rùn)定價(jià)法。

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  50.便于廣告受眾保存和查詢.信息傳遞相對(duì)較快的房地產(chǎn)廣告媒體是()

  A.廣播

  B.電視

  C.雜志

  D.報(bào)紙

  【環(huán)球網(wǎng)校答案】D

  【解析】本題考查房地產(chǎn)廣告媒體及其選擇。

  51.房地產(chǎn)公共關(guān)系營(yíng)銷推廣的直接作用不包括()

  A.樹立企業(yè)形象

  B.擴(kuò)大企業(yè)影響

  C.提升樓盤銷量

  D.協(xié)調(diào)公共關(guān)系

  【環(huán)球網(wǎng)校答案】C

  【解析】本題考查公共關(guān)系推廣的作用。

  52.物業(yè)服務(wù)企業(yè)占用業(yè)主共有道路所增設(shè)的車位,屬于()

  A.業(yè)主委員會(huì)所有

  B.業(yè)主共有

  C.物業(yè)建設(shè)單位所有

  D.物業(yè)服務(wù)企業(yè)所有

  【環(huán)球網(wǎng)校答案】B

  【解析】本題考查共有部分共有權(quán)的行使。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位,屬于業(yè)主共有。

  53.在物業(yè)管理服務(wù)中,不具備業(yè)主身份的是()

  A.房屋所有權(quán)人

  B.已購(gòu)房但未辦理房屋所有權(quán)登記的人

  C.房租承租人

  D.原房屋所有權(quán)人去世后的實(shí)際繼承人

  【環(huán)球網(wǎng)校答案】C

  【解析】具備業(yè)主身份的情況有三種:①房屋登記薄和房屋權(quán)屬證書記載的房屋所有權(quán)人;②基于房屋買賣等民事法律行為,已經(jīng)合法占有建筑物專有部分,但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人;③取得建筑物專有部分所有權(quán)的人。

  54.某住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)共有11名委員,出席某次業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的委員為7人,在該會(huì)議上通過(guò)一項(xiàng)決定的最低贊成票數(shù)應(yīng)為()人。

  A.4

  B.5

  C.6

  D.7

  【環(huán)球網(wǎng)校答案】C

  【解析】業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過(guò)半數(shù)委員出席方為有效,所做出的決定必須經(jīng)全體委員人數(shù)半數(shù)以上同意。

  55.住宅小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)合同的簽訂時(shí)間是在()

  A.住宅小區(qū)業(yè)主入住后

  B.建設(shè)單位出售物業(yè)后

  C.住宅小區(qū)業(yè)主入住前

  D.建設(shè)單位出售物業(yè)前

  【環(huán)球網(wǎng)校答案】D

  【解析】

  合同主體 簽訂的時(shí)間 有效期限不同
前期物業(yè)服務(wù)合同 甲方:新建住宅的開發(fā)商
乙方:甲方選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)
在甲方出售住宅前 自簽訂之日起,到業(yè)主委員會(huì)成立后與所選聘的新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同生效時(shí)止
物業(yè)服務(wù)合同 甲方:業(yè)主委員會(huì)(代表業(yè)主大會(huì))
乙方:物業(yè)服務(wù)企業(yè)
在業(yè)主委員會(huì)成立后 由合同雙方協(xié)議商定,一般為3至5年
  56.下列物業(yè)及設(shè)施設(shè)備的維修情形中,不可以啟動(dòng)住宅專項(xiàng)維修資金緊急使用程序的是()

  A.消防設(shè)施故障

  B.屋面滲漏

  C.網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)故障

  D.電梯故障

  【環(huán)球網(wǎng)校答案】C

  【解析】發(fā)現(xiàn)危及房屋安全及人身財(cái)產(chǎn)安全的緊急情況包括:①電梯故障;②消防設(shè)施故障;③屋面.外墻滲漏;④二次供水水泵運(yùn)行中斷;⑤排水設(shè)施堵塞.爆裂;⑥樓體外立面存在脫落危險(xiǎn);⑦其他危及房屋使用和人身財(cái)產(chǎn)安全的緊急情況。

  57.下列房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資活動(dòng)中,屬于間接融資的是()

  A.發(fā)行房地產(chǎn)股票

  B.發(fā)行房地產(chǎn)債券

  C.向銀行申請(qǐng)貸款

  D.向其他企業(yè)借款

  【環(huán)球網(wǎng)校答案】C

  【解析】直接金融:由金融市場(chǎng)將資金從供給方傳導(dǎo)到需求方;

  間接金融:由金融機(jī)構(gòu)將資金從供給方傳導(dǎo)到需求方(銀行存款.貸款)。

  58.下列貸款利率狀況中,從借款人角度看宜選擇長(zhǎng)期固定利率貸款的是()

  A.當(dāng)前利率處于歷史低位

  B.當(dāng)前利率處于歷史高位

  C.當(dāng)前利率處于歷史平均水平

  D.未來(lái)利率變動(dòng)不大

  【環(huán)球網(wǎng)校答案】A

  【解析】本題考查房地產(chǎn)貸款相關(guān)知識(shí)。

  59.下列保障房地產(chǎn)抵押權(quán)的做法中,合法有效的是()

  A.實(shí)際占有抵押房地產(chǎn)

  B.扣押抵押房地產(chǎn)權(quán)屬證書

  C.辦理房地產(chǎn)抵押登記

  D.派人看守抵押房地產(chǎn)

  【環(huán)球網(wǎng)校答案】C

  【解析】本題考查房地產(chǎn)抵押。

  60.與商業(yè)性貸款比較,住房公積金貸款的優(yōu)點(diǎn)是()

  A.貸款額度大

  B.放款速度快

  C.貸款期限長(zhǎng)

  D.貸款利率低

  【環(huán)球網(wǎng)校答案】D

  【解析】本題考查住房公積金貸款。

  61.形成房地產(chǎn)供給的條件有( )

  A.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和擁有者愿意供給

  B.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和擁有者有能力供給

  C.消費(fèi)者愿意和有能力購(gòu)買

  D.房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的數(shù)量

  E.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的數(shù)量

  【環(huán)球網(wǎng)校答案】AB

  【解析】房地產(chǎn)供給是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和擁有者在某一特定的時(shí)間內(nèi),在每一價(jià)格水平下,對(duì)某種房地產(chǎn)所愿意并且能夠提供出售或出租的數(shù)量。

  62.城市化進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展時(shí)期,相應(yīng)的房地產(chǎn)發(fā)展情形有( )

  A.房地產(chǎn)開發(fā)向郊區(qū)擴(kuò)展

  B.房地產(chǎn)交易以新房為主

  C.房地產(chǎn)交易以二手房為主

  D.房地產(chǎn)市場(chǎng)以賣方市場(chǎng)為主

  E.房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入衰退階段

  【環(huán)球網(wǎng)校答案】AC

  【解析】城市化進(jìn)入減速平穩(wěn)發(fā)展時(shí)期,房地產(chǎn)開發(fā)逐漸向郊區(qū)和農(nóng)村地區(qū)發(fā)展,城市房地產(chǎn)市場(chǎng)交易以二手房為主,房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入成熟階段。

  63.房地產(chǎn)征收和征用的共同點(diǎn)有( )

  A.主體相同

  B.都是強(qiáng)制性行為

  C.適用對(duì)象相同

  D.都要給予公平補(bǔ)償

  E.前提條件相同

  【環(huán)球網(wǎng)校答案】BD

  【解析】征收與征用的異同

  征收 征用
適用對(duì)象不同 限于不動(dòng)產(chǎn) 既包括不動(dòng)產(chǎn)也包括動(dòng)產(chǎn)
前提條件不同 公共利益的需要 搶險(xiǎn).救災(zāi)等緊急需要
所有權(quán)轉(zhuǎn)移不同 強(qiáng)制取得財(cái)產(chǎn)所有權(quán) 使用后要返還
補(bǔ)償內(nèi)容不同 都要給予補(bǔ)償 損壞.滅失情況下給予補(bǔ)償
兩者的共同點(diǎn):一是強(qiáng)制性;二是補(bǔ)償性。
  64.下列導(dǎo)致國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人改變的行為中,通常為無(wú)償?shù)挠? )

  A.出讓

  B.劃撥

  C.贈(zèng)與

  D.繼承

  E.互換

  【環(huán)球網(wǎng)校答案】CD

  【解析】本題考查建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方式。

  65.某宗非經(jīng)營(yíng)性用地出讓公告發(fā)布后,如果只有兩個(gè)意向用地者,則取得該建設(shè)用地使用權(quán)的可能方式有( )

  A.招標(biāo)

  B.拍賣

  C.掛牌

  D.協(xié)議

  E.租賃

  【環(huán)球網(wǎng)校答案】CD

  【解析】本題考查國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓的方式。

  66.房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研應(yīng)遵循的原則有( )

  A.主觀性和假設(shè)性原則

  B.真實(shí)性和可靠性原則

  C.全面性和關(guān)聯(lián)性原則

  D.發(fā)散性和推導(dǎo)性原則

  E.時(shí)效性和經(jīng)濟(jì)性原則

  【環(huán)球網(wǎng)校答案】BCE

  【解析】房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的原則:(1)真實(shí)性和可靠性原則 ;(2)全面性和關(guān)聯(lián)性原則;(3)時(shí)效性和經(jīng)濟(jì)性原則

  67.下列房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研問(wèn)卷的備選環(huán)球網(wǎng)校答案類型中,屬于開放式問(wèn)題的有( )

  A.多項(xiàng)選擇法

  B.一對(duì)一比較法

  C.自由回答法

  D.回憶法

  E.故事構(gòu)筑法

  【環(huán)球網(wǎng)校答案】CDE

  【解析】本題考查房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研問(wèn)卷中的問(wèn)題設(shè)計(jì)。

  68.下列房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用中,屬于前期費(fèi)用的有( )

  A.規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)

  B.三通一平費(fèi)

  C.土建工程付費(fèi)

  D.可行性研究性

  E.安裝工程費(fèi)

  【環(huán)球網(wǎng)校答案】ABD

  【解析】勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi):包括可行性研究.工程勘察.規(guī)劃設(shè)計(jì).施工場(chǎng)地“三通一平” 等費(fèi)用。

  69.下列房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)中,屬于清償能力指標(biāo)的有( )

  A.投資回收期

  B.投資收益率

  C.財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率

  D.利息備付率

  E.償債備付率

  【環(huán)球網(wǎng)校答案】DE

  【解析】

投資項(xiàng)目類型 盈利能力指標(biāo) 清償能力指標(biāo)
  靜態(tài)指標(biāo) 動(dòng)態(tài)指標(biāo)  
出售型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 成本利潤(rùn)率
銷售利潤(rùn)率
投資利潤(rùn)率
靜態(tài)投資回收期
財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值
財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率
動(dòng)態(tài)投資回收期
借款償還期
利息備付率
資產(chǎn)負(fù)債率
經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目
和房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目
投資利潤(rùn)率
資本金利潤(rùn)率
資本金凈利潤(rùn)率
靜態(tài)投資回收期
財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值
財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率
動(dòng)態(tài)投資回收期
借款償還期
償債備付率
資產(chǎn)負(fù)債率
流動(dòng)比率
速動(dòng)比率

  70.對(duì)住宅小區(qū)出入口規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)滿足( )等基本功能的要求。

  A.交流場(chǎng)所功能

  B.交通功能

  C.文化象征功能

  D.防御功能

  E.標(biāo)志功能

  【環(huán)球網(wǎng)校答案】BDE

  【解析】住宅小區(qū)出入口的基本功能主要有交通功能.防御功能和標(biāo)志功能,其衍生功能主要有交流場(chǎng)所功能.過(guò)渡空間功能和文化象征功能。

  71.在住宅小區(qū)開發(fā)項(xiàng)目的前期策劃中,環(huán)境設(shè)計(jì)策劃的主要內(nèi)容有( )

  A.建筑風(fēng)格的確定

  B.小區(qū)環(huán)境設(shè)計(jì)要素界定

  C.綠地環(huán)境的設(shè)計(jì)

  D.環(huán)境小品設(shè)計(jì)

  E.建筑物外立面色彩設(shè)計(jì)

  【環(huán)球網(wǎng)校答案】BCD

  【解析】環(huán)境策劃的主要內(nèi)容包括:一是小區(qū)環(huán)境設(shè)計(jì)要素的界定。從景觀的意義上看,環(huán)境設(shè)計(jì)要素可以分為硬景觀要素和軟景觀要素。二是綠地環(huán)境的設(shè)計(jì)。三是環(huán)境小品設(shè)計(jì)。四是景觀節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)。

  72.按照開發(fā)方式劃分,房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的類型有( )

  A.單獨(dú)開發(fā)

  B.合作開發(fā)

  C.聯(lián)合開發(fā)

  D.成片開發(fā)

  E.新區(qū)開發(fā)

  【環(huán)球網(wǎng)校答案】ABC

  【解析】按照開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)方式,可分為單獨(dú)開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目.合作開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目.聯(lián)合開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目和定向開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。

  73.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本目標(biāo)的類型按階段分為( )

  A.投資估算目標(biāo)

  B.設(shè)計(jì)概算目標(biāo)

  C.施工圖預(yù)算目標(biāo)

  D.竣工決算目標(biāo)

  E.工程承包合同價(jià)目標(biāo)

  【環(huán)球網(wǎng)校答案】ABCE

  【解析】本題考查房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制的原則。見教材第177頁(yè)。

  74.房地產(chǎn)最高最佳利用應(yīng)同時(shí)滿足的條件有( )

  A.法律上允許

  B.建筑高度最高

  C.建筑設(shè)備最先進(jìn)

  D.技術(shù)上可能

  E.財(cái)務(wù)上可行

  【環(huán)球網(wǎng)校答案】ADE

  【解析】最高最佳利用是指房地產(chǎn)在法律上允許.技術(shù)上可能.財(cái)務(wù)上可行并使價(jià)值最大的合理.可能的利用,包括最佳的用途.規(guī)模和檔次等。

  75.影響測(cè)算出租商品住宅年凈收益大小的因素有( )

  A.租金水平

  B.空置率

  C.使用壽命

  D.收益年限

  E.維修費(fèi)用

  【環(huán)球網(wǎng)校答案】ABDE

  【解析】?jī)羰找?潛在毛租金收入—空置和收租損失+其他收入—運(yùn)營(yíng)費(fèi)用

  76.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以預(yù)期投資收益率作為項(xiàng)目定價(jià)目標(biāo)時(shí),該收益率由( )組合而成。

  A.安全收益率

  B.邊際收益率

  C.風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率

  D.資產(chǎn)負(fù)債率

  E.通貨膨脹率

  【環(huán)球網(wǎng)校答案】ACE

  【解析】本題考查房地產(chǎn)定價(jià)目標(biāo)。見教材第223頁(yè)。

  77.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)制定市場(chǎng)營(yíng)銷方案時(shí),對(duì)促銷方式.時(shí)間等做出具體安排前應(yīng)完成的工作有( )

  A.營(yíng)銷策劃

  B.營(yíng)銷方案論證

  C.開發(fā)項(xiàng)目和地塊分析

  D.目標(biāo)客戶需求特征描述

  E.營(yíng)銷方案審批

  【環(huán)球網(wǎng)校答案】CD

  【解析】房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷方案制定的一般步驟為:

  (1)開發(fā)項(xiàng)目及地塊分析和描述。

  (2)重點(diǎn)目標(biāo)顧客需求描述。

  (3)營(yíng)銷組合方案的具體安排和細(xì)化。

  (4)形成營(yíng)銷方案(初稿)。

  (5)營(yíng)銷方案(初稿)討論.修改和報(bào)批。

  (6)營(yíng)銷方案審批.發(fā)布。

  78.物業(yè)管理招投標(biāo)的原則有( )原則

  A.公開

  B.低價(jià)者中標(biāo)

  C.公平

  D.誠(chéng)實(shí)信用

  E.公正

  【環(huán)球網(wǎng)校答案】ACDE

  【解析】物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的原則是公開原則.公平原則.公正原則.誠(chéng)實(shí)信用原則。

  79.下列房屋中,應(yīng)由建設(shè)單位交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的有( )

  A.已竣工尚未出售的房屋

  B.買受人出租的房屋

  C.已竣工尚未交付的房屋

  D.物業(yè)服務(wù)用房

  E.建設(shè)單位自用的房屋

  【環(huán)球網(wǎng)校答案】ACE

  【解析】已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè),物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。

  80.下列住房信貸政策措施中,有利于促進(jìn)住房消費(fèi)的有( )

  A.降低最低首付款比例

  B.降低最高貸款額度

  C.擴(kuò)大貸款利率上浮幅度

  D.提高最高收入還貸比

  E.縮短最長(zhǎng)貸款期限

  【環(huán)球網(wǎng)校答案】AD

  【解析】本題考查住房貸款相關(guān)知識(shí)。

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  三.案例分析題(共20題,每題2分,由單選和多選組成。錯(cuò)選,本題不得分;少選,所選的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分)

  (一)

  某家庭以每平方米8000元的單價(jià)購(gòu)買了一套建筑面積為100平方米的住宅用于自住,并向銀行申請(qǐng)了個(gè)人住房抵押貸款。銀行通過(guò)對(duì)相關(guān)材料的審核,確認(rèn)該家庭為首次購(gòu)房,并為該家庭提供了貸款總額為總房?jī)r(jià)的70%,貸款期限為10年.貸款年利率為6%.按月等額償還的個(gè)人住房抵押貸款,其余購(gòu)房款為該家庭的自付款,該家庭在按月等額還款5年后,于第6年初一次性提前償還了貸款本金20萬(wàn)元。

  81.該家庭在貸款期限前5年抵押貸款的月還款額為()元。

  A.6217.15 B.8357.29

  C.8490.53 D.8881.62

  【環(huán)球網(wǎng)校答案】A

  【解析】P=8000×100×70%=56萬(wàn)元,i=6%÷12=0.005

  根據(jù)“萬(wàn)用公式”推導(dǎo)或直接用公式

  82.該家庭從第6年開始的抵押貸款月還款額為()元。

  A.2350.59 B.4490.37

  C.4623.97 D.5015.06

  【環(huán)球網(wǎng)校答案】A

  【解析】先求償還5年后的貸款余額

  根據(jù)“萬(wàn)用公式”

  83.該家庭向銀行申請(qǐng)的個(gè)人住房抵押貸款屬于()

  A.住房公積金貸款 B.商業(yè)性貸款

  C.組合貸款 D.房地產(chǎn)開發(fā)貸款

  【環(huán)球網(wǎng)校答案】B

  【解析】本題考查貸款種類,向銀行申請(qǐng)的為商業(yè)貸款。

  84.該家庭的購(gòu)房需求不屬于()。

  A.投資需求 B.投機(jī)需求

  C.剛性需求 D.潛在需求

  【環(huán)球網(wǎng)校答案】ABD

  【解析】購(gòu)買住宅用于自住,可以判斷屬于剛性需求。

  (二)

  某商品住宅在建工程的土地總面積為15000平方米,容積率為2.5,已正常開發(fā)建設(shè)16個(gè)月。同一區(qū)域同類商品住宅開發(fā)項(xiàng)目的正常建設(shè)期為22個(gè)月,相似商品住宅的市場(chǎng)單價(jià)為每平方米8000元。

  85.該商品住宅在建工程的后續(xù)建設(shè)期為()個(gè)月。

  A.6 B.8

  C.16 D.22

  【環(huán)球網(wǎng)校答案】A

  【解析】22-16=6

  86.該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)完成后的價(jià)值為()億元。

  A.1.2 B.2.0

  C.3.0 D.3.2

  【環(huán)球網(wǎng)校答案】C

  【解析】15000×2.5×8000=3億元

  87.按假設(shè)開發(fā)法計(jì)算時(shí),該商品住宅在建工程后續(xù)開發(fā)的必要支出包括()

  A.土地取得成本 B.續(xù)建成本

  C.銷售稅費(fèi) D.取得該在建工程的稅費(fèi)

  【環(huán)球網(wǎng)校答案】BCD

  【解析】假設(shè)開發(fā)法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值和后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn),然后將開發(fā)完成后的價(jià)值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得的利潤(rùn)來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。

  待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值—開發(fā)成本—管理費(fèi)用—銷售費(fèi)用—投資利息—銷售稅費(fèi)—開發(fā)利潤(rùn)—取得待開發(fā)房地產(chǎn)的稅費(fèi)

  88.該商品住宅在建工程的價(jià)值等于開發(fā)完成后的價(jià)值減去()

  A.征地拆遷費(fèi)用 B.已投入的開發(fā)建設(shè)費(fèi)用

  C.商品住宅建筑安裝工程費(fèi) D.后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)

  【環(huán)球網(wǎng)校答案】D

  【解析】假設(shè)開發(fā)法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值和后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn),然后將開發(fā)完成后的價(jià)值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得的利潤(rùn)來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。

  (三)

  某商品住宅項(xiàng)目可銷售量為1900套,同類項(xiàng)目的市場(chǎng)均價(jià)為10200元/平方米,考慮目前市場(chǎng)情況,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最終確定該項(xiàng)目銷售均價(jià)為9980元/平方米(含增值稅及附加),并且確定其中10套的售價(jià)為6800元/平方米作為該項(xiàng)目起價(jià)。營(yíng)銷方案的內(nèi)容還包括:一次性付款的,售價(jià)優(yōu)惠3%;分期付款(房款分三期支付,第一期達(dá)到預(yù)售條件支付30%,第二期主體驗(yàn)收支付50%,第三期交房時(shí)支付20%)的,價(jià)格不優(yōu)惠。試行一個(gè)月后,若銷售業(yè)績(jī)不佳,將分期付款方式調(diào)整為第一期達(dá)到預(yù)售條件支付30%,第二期主體驗(yàn)收2個(gè)月內(nèi)支付40%,第三期交房時(shí)支付30%。

  89.該項(xiàng)目采用的定價(jià)方法為()

  A.成本加成定價(jià)法 B.競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法

  C.目標(biāo)利潤(rùn)定價(jià)法 D.需求導(dǎo)向定價(jià)法

  【環(huán)球網(wǎng)校答案】B

  【解析】本題考查定價(jià)方法。

  90.該項(xiàng)目采用的價(jià)格策略為()

  A.特價(jià)品定價(jià)策略 B.尾數(shù)定價(jià)策略

  C.整數(shù)定價(jià)策略 D.現(xiàn)金折扣策略

  【環(huán)球網(wǎng)校答案】BD

  【解析】本題考查定價(jià)策略。

  91.該項(xiàng)目增值稅采用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法,增值稅率為5%,綜合附加為增值稅的12%,按照銷售均價(jià)9980元/平方米計(jì)算,每平方米應(yīng)納增值稅及附加為()元。

  A.475.24

  B.529.24

  C.532.27

  D.558.88

  【環(huán)球網(wǎng)校答案】B

  【解析】9980/【1+5%*(1+12%)】*5%*(1+12%)=529.24

  92.在銷售業(yè)績(jī)不佳時(shí)進(jìn)行的價(jià)格調(diào)整策略中,價(jià)格調(diào)整方式為()

  A.調(diào)整差價(jià)系數(shù)

  B.調(diào)整付款時(shí)段

  C.調(diào)整付款比例

  D.調(diào)整價(jià)格基數(shù)

  【環(huán)球網(wǎng)校答案】BC

  (四)

  2016年6月1日,某普通商品住宅小區(qū)的業(yè)主依法申請(qǐng)成立業(yè)主大會(huì),并組成了首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組,該籌備組的成員共有9人。籌備組成立后,開始進(jìn)行召開首次業(yè)主大會(huì)的相關(guān)籌備工作。

  93.該籌備組的成員應(yīng)包括()

  A.建設(shè)單位代表

  B.物業(yè)服務(wù)企業(yè)代表

  C.街道辦事處代表

  D.業(yè)主代表

  【環(huán)球網(wǎng)校答案】ACD

  【解析】籌備組由業(yè)主代表.建設(shè)單位代表.街道辦事處.鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表和居委會(huì)代表組成,成員總數(shù)應(yīng)為單數(shù),業(yè)主代表不低于一半。

  94.該籌備組的組長(zhǎng)應(yīng)為()

  A.建設(shè)單位代表

  B.物業(yè)服務(wù)企業(yè)代表

  C.街道辦事處代表

  D.業(yè)主代表

  【環(huán)球網(wǎng)校答案】C

  【解析】籌備組組長(zhǎng)由街道辦事處.鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表?yè)?dān)任。

  95.該籌備組中業(yè)主代表至少為()人。

  A.2 B.3 C.4 D.5

  【環(huán)球網(wǎng)校答案】D

  【解析】籌備組由業(yè)主代表.建設(shè)單位代表.街道辦事處.鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表和居委會(huì)代表組成,成員總數(shù)應(yīng)為單數(shù),業(yè)主代表不低于一半。

  96.首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)于()前召開。

  A.2016年7月1日

  B.2016年8月30日

  C.2016年9月28日

  D.2016年10月28日

  【環(huán)球網(wǎng)校答案】B

  【解析】業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起90日內(nèi)完成籌備工作,組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

  (五)

  李某購(gòu)買一套總價(jià)為100萬(wàn)元的住房。如果選擇貸款,則最低首付比例為30%,住房公積金貸款的最高額度為50萬(wàn)元,住房公積金貸款的年利率為4.5%,商業(yè)性貸款的年利率為6.5%,貸款期限為10年。

  97.李某購(gòu)買該套住房的價(jià)款可以()

  A.全部為自有資金

  B.全部為住房公積金貸款

  C.全部為商業(yè)性貸款

  D.為自有資金加組合貸款

  【環(huán)球網(wǎng)校答案】ACD

  【解析】B選項(xiàng),公積金貸款額度最高為50萬(wàn)元,不能全部為公積金貸款。

  98.關(guān)于李某購(gòu)買該套住房貸款金額的說(shuō)法,正確的為()

  A.最多可貸款70萬(wàn)元

  B.至少應(yīng)貸款30萬(wàn)元

  C.住房公積金貸款最多50萬(wàn)元

  D.商業(yè)性貸款最少20萬(wàn)元

  【環(huán)球網(wǎng)校答案】AC

  99.關(guān)于李某選擇利息最少的貸款方案的說(shuō)法,正確的為()

  A.先用足公積金貸款

  B.先選擇商業(yè)性貸款

  C.公積金貸款和商業(yè)性貸款各半

  D.公積金貸款占60%,商業(yè)性貸款占40%

  【環(huán)球網(wǎng)校答案】A

  100.若李某首付款40萬(wàn)元,余款采用貸款,并按月等額本息還款,則李某的月還款額最少為()元。

  A.1135.48 B.4046.44

  C.5158.92 D.6317.40

  【環(huán)球網(wǎng)校答案】D

  【解析】打款金額為100-40=60萬(wàn),申請(qǐng)公積金貸款50萬(wàn)元,商業(yè)貸款10萬(wàn)元,根據(jù)公式計(jì)算,公積金月還款額為5181.92元,商業(yè)貸款月還款額為1135.48元,月還款額總計(jì)為6317.40元。

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