2019年中級經(jīng)濟師《房地產(chǎn)專業(yè)》考點房地產(chǎn)市場調(diào)研

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一、房地產(chǎn)市場調(diào)研含義

房地產(chǎn)市場調(diào)研是運用科學的方法、有目的、有計劃地收集、整理和分析與企業(yè)市場營銷有關(guān)的各種情報、信息和資料，為企業(yè)營銷決策提供依據(jù)的信息管理活動

特點

實用性

時效性

實踐性

二、房地產(chǎn)市場調(diào)研的意義

1.有利于開發(fā)商確定正確的發(fā)展方向(戰(zhàn)略)

2.有利于開發(fā)商適時對房地產(chǎn)產(chǎn)品進行更新?lián)Q代(產(chǎn)品)

3.有利于開發(fā)商確定和實施正確的價格策略和宣傳推廣策略(策略)

4.有利于開發(fā)商制定科學的開發(fā)和銷售計劃(計劃)

5.有利于開發(fā)商完善經(jīng)營管理，提高經(jīng)濟效益(效益)

三、房地產(chǎn)市場調(diào)研程序

(一)調(diào)研準備階段

1.確定目標;2。制定計劃;3。設(shè)計問卷;4。確定方案

(二)正式調(diào)研階段

(三)結(jié)果處理階段

1。整理分析調(diào)研資料;2。撰寫調(diào)研報告

第二節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)研的內(nèi)容

一、房地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)研

政治法律環(huán)境調(diào)研

經(jīng)濟環(huán)境調(diào)研

社會文化環(huán)境調(diào)研

區(qū)域環(huán)境調(diào)研

二、房地產(chǎn)市場需求調(diào)研

房地產(chǎn)消費者調(diào)研

房地產(chǎn)消費動機調(diào)研

房地產(chǎn)消費行為調(diào)研

三、房地產(chǎn)市場供給調(diào)研

行情調(diào)研

市場反響調(diào)研

相關(guān)專業(yè)公司與中介服務(wù)機構(gòu)情況調(diào)研

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第三節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)研資料的搜集

一、房地產(chǎn)市場調(diào)研資料的搜集途徑

1.交易雙方當事人

2.促成交易的房地產(chǎn)經(jīng)紀人

3.房地產(chǎn)開發(fā)商的各種租售廣告

4.熟悉房地產(chǎn)市場的專業(yè)人士

5.同行間的資料

6.準交易資料

7.房地產(chǎn)交易會

8.各類二手資料

二、房地產(chǎn)市場調(diào)研資料搜集的內(nèi)容

(一)初級資料和次級資料的搜集

1.初級資料;2。次級資料

(二)房地產(chǎn)資料搜集的內(nèi)容

1.房地產(chǎn)法規(guī)資料搜集

2.項目基地現(xiàn)狀資料搜集

3.交通流量資料搜集

4.人文社會經(jīng)濟資料搜集

5.公共設(shè)施資料搜集

6.商圈資料的搜集

7.房地產(chǎn)市場景氣資料搜集

8.銷售資料的搜集

9.競爭項目資料搜集

10.租金資料搜集

【注意】

關(guān)于人文社會經(jīng)濟資料

人口

職業(yè)或行業(yè)類別比例

產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)

流動人口

關(guān)于商圈

商圈內(nèi)所需考慮的條件

家庭戶數(shù)

人口特性

生活形態(tài)

消費行為

商圈的類型

鄰里中心型

大地區(qū)中心型

副城市中心型

城市中心型(CBD)

【例題·單選題】【2007年真題】在市場調(diào)研中，通常把可能到某處購物的顧客所分布的地區(qū)范圍稱為(　)。

A.生活圈

B.活動圈

C.商圈

D.行攻圈

【答案】C

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第四節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)研的類型和方法

一、房地產(chǎn)市場調(diào)研類型

(一)探測性調(diào)研

(二)描述性調(diào)研

(三)因果性調(diào)研

(四)預測性調(diào)研

二、房地產(chǎn)市場調(diào)研方法

(一)定性調(diào)研方法

1.小組訪談法

內(nèi)涵：一般由少量(不超過10人)的被訪者組成，在研究者的引導下對預先設(shè)定的某一主題展開討論

過程

準備過程

準備訪談指南

訪談指南主要由三部分組成：

①解釋小組訪談法及其基本規(guī)則

②按一定的邏輯順序組織提問

③總結(jié)及總體討論

撰寫訪談報告——訪談結(jié)束后進行總結(jié)、分析和整理

2。深度訪談法

一對一地訪談

3。投射法

來源于心理學

向被訪者提供一個無限制并且模糊的情景，要求其作出反應

【例題·多選題】【2009年真題】深度訪談法的主要特點是深入挖掘單個被訪者的(　)。

A.態(tài)度

B.感受

C.動機

D.消費

E.文化

【答案】ABC

(二)房地產(chǎn)市場實地調(diào)研方法

1.詢問法

詢問法的分類

入戶詢問法

路上攔截法

郵寄詢問法

經(jīng)理詢問法

電話詢問法

因特網(wǎng)詢問法

2。觀察法

特點

被調(diào)研對象并不清楚自己正在被調(diào)查，被調(diào)查者的行為不會因為調(diào)研人員的參與而發(fā)生扭曲，調(diào)研較為客觀真實

多運用于一般消費品的市場調(diào)研

房地產(chǎn)多用于對客流量、交通流量的估算

3。試驗法

也稱因果關(guān)系研究法

改變某些因素，來觀察這些因素變化后對其他待考察變量產(chǎn)生的影響

成本高，房地產(chǎn)中幾乎不用

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第五節(jié) 房地產(chǎn)市場分析和預測

一、房地產(chǎn)市場分析

(一)房地產(chǎn)市場分析概念與作用

1.房地產(chǎn)市場分析概念

概念

在房地產(chǎn)市場調(diào)研獲得一定資料的基礎(chǔ)上，針對需要，運用科學方法和經(jīng)驗，對房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)市場的未來發(fā)展趨勢以及與之相關(guān)的營銷環(huán)境進行分析和判斷，為房地產(chǎn)企業(yè)營銷決策提供依據(jù)

2。房地產(chǎn)市場分析的作用

1.預測是房地產(chǎn)企業(yè)制定開發(fā)經(jīng)營計劃和進行營銷決策的基礎(chǔ)

2.預測是改善企業(yè)經(jīng)營管理，提高經(jīng)濟效益的重要手段

3.預測可以降低市場的不確定性給企業(yè)帶來的市場風險

3。市場區(qū)域的確定

1.影響市場區(qū)域形狀和大小的關(guān)鍵因素2。物業(yè)類型和市場分析目的對確定市場區(qū)域的影響

(二)房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容

1.宏觀因素。2。市場狀況分析

二、房地產(chǎn)市場預測

(一)房地產(chǎn)市場預測的種類

按預測的時間的長短

短期預測-1-3年

中期預測-3-5年

長期預測-5年以上

按預測對象的范圍

宏觀市場預測

微觀市場預測

按預測方法的性質(zhì)

定性預測

定量預測

(二)房地產(chǎn)市場預測的方法

定性分析方法

購買者意圖調(diào)查法

銷售人員意見綜合法

老師意見法(特爾菲法)

以匿名方式多輪征求老師的預測意見

定量分析方法

時間序列預測法

簡單平均法

移動平均法

加權(quán)移動平均法

回歸分析預測法

一元回歸模型

多元回歸模型

市場因子推演法

三、房地產(chǎn)市場調(diào)研報告

(一)房地產(chǎn)市場調(diào)研報告的寫作要求

1，基本要求。2。調(diào)研報告的語言運用

(二)房地產(chǎn)市場調(diào)研報告的基本結(jié)構(gòu)

1、呈遞函件。2、報告標題。3、報告目錄。4、報告摘要。5、報告正文。6、報告附件。

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