2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》考點(diǎn)控制性詳細(xì)規(guī)劃的控制體系

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　　控制性詳細(xì)規(guī)劃的控制體系

　　控制性詳細(xì)規(guī)劃的控制體系指標(biāo)包括以下各項(xiàng)：

　　(1)用地控制指標(biāo)。包括用地性質(zhì)、用地面積、土地與建筑使用相容性。

　　(2)環(huán)境容量控制指標(biāo)。包括容積率、建筑密度、綠地率、人口容量。

　　(3)建筑形態(tài)控制指標(biāo)。包括建筑高度、建筑間距、建筑后退紅線距離、沿路建筑高度、相鄰地段的建筑規(guī)定。

　　(4)交通控制指標(biāo)。包括交通出入口方位、停車位。

　　(5)城市設(shè)計(jì)引導(dǎo)及控制指標(biāo)。包括對城市重要地段的地塊，需對地塊內(nèi)建筑的形式、色彩、體量、風(fēng)格提出設(shè)計(jì)要求。

　　(6)配套設(shè)施體系。包括生活服務(wù)設(shè)施布置，市政公用設(shè)施、交通設(shè)施和管理要求。

　　以上前五項(xiàng)屬地塊控制指標(biāo)，可分為規(guī)定性指標(biāo)和指導(dǎo)性指標(biāo)兩類。規(guī)定性指標(biāo)是一旦確定下來，就必須嚴(yán)格遵照的指標(biāo);指導(dǎo)性指標(biāo)則是參照執(zhí)行的指標(biāo)。

　　規(guī)定性指標(biāo)一般包括以下各項(xiàng)：

　　(1)用地性質(zhì)。指規(guī)劃用地的使用功能，或土地用途，可根據(jù)用地分類標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行標(biāo)注。

　　(2)用地面積。規(guī)劃地塊劃定的面積。

　　(3)建筑密度。即規(guī)劃地塊內(nèi)各類建筑基底占地面積與地塊面積之比，通常以上限控制。

　　(4)建筑控制高度。即由室外明溝面或散水坡面量至建筑物主體最高點(diǎn)的垂直距離。

　　(5)建筑紅線后退距離。即建筑相對于規(guī)劃內(nèi)道路紅線后退的距離。通常以下限控制。

　　(6)容積率。即規(guī)劃地塊內(nèi)各類總建筑面積與地塊面積之比，即：

　　容積率=總建筑面積/土地面積

　　容積率可根據(jù)需要制定上限和下限。容積率的下限保證地塊開發(fā)的效益，防止無效益或低效益開發(fā)造成的土地浪費(fèi)。容積率上限防止過度開發(fā)帶來的城市基礎(chǔ)設(shè)施超負(fù)荷運(yùn)行。容積率還可以根據(jù)建筑的用途不同分為全部建筑容積率、住宅建筑容積率、公共建筑容積率等。全部建筑容積率、住宅建筑容積率、公共建筑容積率等的分子分別對應(yīng)全部建筑面積、住宅建筑面積和公共建筑面積等。同樣上邊的建筑密度也可以有全部建筑密度、住宅建筑密度和公共建筑密度等。

　　(7)綠地率。規(guī)劃地塊內(nèi)各類綠地面積的總和占規(guī)劃地塊面積的比率，即：

　　綠地率=綠地面積/土地面積

　　綠地率通常以下限控制。這里的綠地包括公共綠地、宅旁綠地、公共服務(wù)設(shè)施所屬綠地(道路紅線內(nèi)的綠地)，不包括屋頂、曬臺(tái)的人工綠地。公共綠地內(nèi)占地面積不大于百分之一的雕塑、水池、亭榭等綠化小品建筑可視為綠地。

　　(8)交通出入口方位。規(guī)劃地塊內(nèi)允許設(shè)置出入口的方向和位置。具體可分為以下幾個(gè)指標(biāo)：

　　1)機(jī)動(dòng)車出入口方位。盡量避免在城市主要道路上設(shè)置車輛出入口，一般情況下，每個(gè)地塊應(yīng)設(shè)1～2個(gè)出入口。

　　2)禁止機(jī)動(dòng)車開口地段。為保證規(guī)劃區(qū)交通系統(tǒng)的高效安全運(yùn)行，對一些地段禁止機(jī)動(dòng)車開口，如主要道路的交叉口附近和商業(yè)步行街等特殊地段。

　　3)主要人流出入口方位。為了實(shí)現(xiàn)高效、安全和舒適的交通體系，可能會(huì)有必要將人、車進(jìn)行分流，為此規(guī)定主要人流出入口方位。

　　(9)停車泊位及其他需要配置的公共設(shè)施。停車泊位指地塊內(nèi)應(yīng)配置的停車車位數(shù)，通常按下限控制。其他設(shè)施的配置包括：居住區(qū)服務(wù)設(shè)施(中小學(xué)、幼托、居住區(qū)級(jí)公建)，環(huán)衛(wèi)設(shè)施(垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站、公共廁所)，電力設(shè)施(變電站、配電所)，電信設(shè)施(電話局、郵政局)，燃?xì)庠O(shè)施(煤氣調(diào)氣站)。

　　指導(dǎo)性指標(biāo)一般包括以下各項(xiàng)：

　　(1)人口容量。即規(guī)劃地塊內(nèi)部每公頃用地的居住人口數(shù)，通常以上限控制。

　　(2)建筑形式、體量、色彩、風(fēng)格要求。對規(guī)劃區(qū)重點(diǎn)地段的建筑形體和布局應(yīng)進(jìn)行特別控制(包括廣場控制線、綠地控制線、裙房建筑控制線、主體建筑控制線、建筑架空控制線、建筑高度控制范圍、建筑顏色等具體指標(biāo))。

　　(3)其他環(huán)境要求。