工業(yè)用地評估難點及方法選擇?
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【摘要】"工業(yè)用地評估難點及方法選擇"知識點是2017年房地產(chǎn)估價師考試重點，為幫助考生順利備考房地產(chǎn)估價師考試，環(huán)球網(wǎng)校編輯整理了"工業(yè)用地評估難點及方法選擇?"，供大家參考，希望對您有所幫助，祝考試順利!
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問題：
工業(yè)用地評估難點及方法選擇?
答疑：
工業(yè)用地不同于商業(yè)用地和居住用地，用地企業(yè)及產(chǎn)業(yè)的區(qū)位競爭更多體現(xiàn)在城市之間的選擇上。一個城市工業(yè)地價水平高低直接影響到其招商引資的強度和能力，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)也直接牽動一方經(jīng)濟建設、產(chǎn)業(yè)結構調整、勞動就業(yè)等諸多方面，從而形成地區(qū)間特有的工業(yè)用地價格及產(chǎn)業(yè)布局競爭模式。
評估難點
從宏觀上講，影響工業(yè)地價的主要因素包括行政因素、(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)成本因素和市場因素。在工業(yè)用地價格還沒有市場化之前，現(xiàn)階段對工業(yè)地價起著決定性影響的主導因素是行政的干預，也往往容易出現(xiàn)非產(chǎn)業(yè)政策型的“同地不同價”現(xiàn)象，甚至有些地方政府為招商引資，人為地壓低基準地價和出讓最低價。就成本而言，工業(yè)用地價格不決定于成本(現(xiàn)階段工業(yè)地價價格的成本構成主要包括征地取得費、相關稅費、土地開發(fā)費等，其中征地補償費所占比例在45%-60%;土地開發(fā)費除部分開發(fā)難度大、配套要求高的土地費用稍高以外，相對來說比較固定，其比例在30%-40%;相關稅費就包括耕地開墾費、耕地占用稅、基本農(nóng)田用地保護費、征地管理費等，在新增建設用地有償使用費不納入成本稅費的情況下，稅費仍占工業(yè)地價的10%)，但各項取得成本的高低直接影響到工業(yè)用地的最低出讓限價。事實上，工業(yè)用地價格最終決定于供需關系，但我國主要城市目前工業(yè)用地供需總體上呈現(xiàn)供大于求的局面，這一點在工業(yè)用地價格近幾年間沒有太大變化方面也有所體現(xiàn)，加之其他因素的影響，造成現(xiàn)階段各城市工業(yè)用地基本上是有求必供，工業(yè)用地的價值和價格沒有真正實現(xiàn)。
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評估方法選擇
在實際工業(yè)用地評估中，除了基準地價修正法外，無論是采用成本逼近法、市場比較法還是收益還原法，均導致在評估時的各種影響因素信息提取上的困難和方法標準等諸多難點。
因此，在城市地價動態(tài)監(jiān)測中，成本逼近法是工業(yè)用地價格評估的首選方法，雖然成本逼近法有其自身的系統(tǒng)缺陷，但在工業(yè)地價交易案例不多、工業(yè)用地涉外評估時，成本逼近法仍是一種較能被各界認可的方法。市場比較法更能體現(xiàn)土地價值但有待市場進一步成熟，目前各地應用市場比較法評估工業(yè)監(jiān)測點地價，采用的案例主要是抵押價格和轉讓價格。抵押沒有真正的交易，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)只是預先評估的價格，不能反映真實的交易，也沒有通過市場檢驗，沒有實際應用意義;轉讓價格盡管是一種市場價，但目前市場價格和取得價格之間的差異仍很大，且即便是真實發(fā)生交易的土地，交易價格也存在兩個問題：一是地面附著物的剝離是否合適，二是這一交易價格是否真實?；鶞实貎r修正法將逐漸退出工業(yè)用地價格評估。目前的工業(yè)基準地價，在一定程度上是迎合了地方政府招商引資的需要，沒有真實反映土地的稀缺性，應用系數(shù)修正法評估工業(yè)用地監(jiān)測點只能使評估價更加背離實際。今后可逐步根據(jù)廠房出租租金探索應用收益還原法，隨著工業(yè)集聚效應和產(chǎn)業(yè)結構的調整，一些地方廠房的出租信息很多，與政府土地出讓價格相比，租金更能反映市場實際。研究工業(yè)用地租金跟價格的關系，可以為今后應用收益還原法評估工業(yè)監(jiān)測點地價探索新的道路。
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