在建工程的含義及其特點?

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　　問題：

　　在建工程的含義及其特點?

　　答疑：

　　(一)在建工程的含義

　　在建工程最重要的特征就是其工程量尚未完成，因而體現(xiàn)在其建筑物實體形態(tài)不完全，不具備有關部門組織進行竣工驗收的條件，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)以及不能馬上實現(xiàn)其設計用途等諸多特性。

　　要正確把握在建工程價值評估的內(nèi)涵并選擇適當?shù)姆椒▽υ诮üこ踢M行估價，首先要明確在建工程的含義。對于在建工程的定義，在理論界有多種不同的提法。一種定義是：在建工程就是正在施工或雖已完工但尚未辦理移交驗收的建設工程。它是指在建工程已經(jīng)構(gòu)成的投資完成額，包括尚未交付使用的投資完成額。包括在建的新建項目、擴建項目、改建項目以及恢復項目等項目工程。另外一種說法，在建工程房地產(chǎn)即建筑工程尚未完工或雖然已經(jīng)完工，但尚未交付使用的建設項目房地產(chǎn)。

　　按照建設部56號令(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三條所稱在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。從《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》中的定義可看出：在建工程抵押得來的貸款只能用于該工程的建造，而不得它用，因此對已完工至已竣工驗收了的工程就不能進行在建工程抵押登記，而應該督促其盡快完善產(chǎn)權(quán)后再進行產(chǎn)權(quán)抵押登記。

　　在建工程，其涵義有廣義和狹義之分。廣義上的房屋在建工程，是指房屋自主體工程動工建設開始至建成后房地產(chǎn)主管機關頒發(fā)所有權(quán)證書止所處的狀態(tài)。狹義上的房屋在建工程，是指房屋工程自主體工程基本建設開始至房屋達到竣工驗收條件前所處的狀態(tài)?？梢姡M義上的房屋在建工程，主要是指房屋主體結(jié)構(gòu)的建設過程中的狀態(tài)，是一種實物上的未完成狀態(tài);而廣義上的房屋在建工程不僅包括狹義上的房屋在建工程在內(nèi)，還包括房屋各項工程均已完工，即達到房屋竣工驗收條件后、未領取房屋所有權(quán)證書的情形，是一種在法律上未完成的狀態(tài)。與一般意義上的房地產(chǎn)相比，在建工程具有自身的特點。

　　綜合有關的觀點和意見，參照有關的文獻和估價方面的叢書，本文中所述及的在建工程是指“正在施工但未完工或已完工但未通過竣工驗收的工程項目”。

　　(二)在建工程的特點

　　在建工程，一般把是否進行了整體竣工驗收作為界定的主要依據(jù)。作為房地產(chǎn)的一種類型，在建工程的表現(xiàn)形式多種多樣，既可以是處于建設過程中的項目，也可以是己停工多年的“爛尾樓”。在建工程有著與一般房地產(chǎn)不同的特點。

　　1、所有權(quán)的相對確定性

　　指房屋在建工程在主管機關正式頒發(fā)所有權(quán)證書之前，其所有權(quán)處于相對確定的狀態(tài)。

　　2、合法性

　　房屋在建工程，必須是經(jīng)國家法定機關或有關部門在其職權(quán)范圍內(nèi)，依照法律規(guī)定的程序進行審批后取得相關批文的合法工程，未經(jīng)審批并取得規(guī)劃紅線圖、施工許可證等合法手續(xù)的違章建筑不受法律保護，更不得以抵償法律文書確定的債務。

　　3、可變價性

　　在市場經(jīng)濟條件下，房屋在建工程與其他房地產(chǎn)一樣屬于商品，有其內(nèi)在價值及使用價值。但是由于在建工程處于法律上或事實上的未完成狀態(tài)，尤其是事實上未完成而停止建設的工程，其價值能否以交換價值體現(xiàn)出來，即該在建工程是否具有可變價性，是區(qū)分執(zhí)行案件抵債標的物與非標的物的基礎。只有那些在市場上能夠變價的、抵償金錢債權(quán)的在建工程，才能被執(zhí)行法院納入執(zhí)行標的物的范圍，列為司法評估的對象。

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　　4、在建工程房地產(chǎn)可比性差

　　在建工程涵括了從剛剛投資興建的工程到已完成建設但尚未交付使用的工程，這就造成了在建工程房地產(chǎn)之間可比性差。

　　5、在建工程形象進度與實際投資額較難一致

　　在建工程實際投資額，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)其賬面價值包括預付材料款和預付設備款，同時也記錄在建工程中應付材料款及應付設備款等，因此，在建工程投資不能完全體現(xiàn)在建工程的形象進度。

　　6、在建工程建設工期長短差別較大

　　建設工期長短的差別，直接與建造期間材料，工費價值變化、設計變更等相聯(lián)系，對評估價值標準的選擇有直接影響。

　　7、在建工程房地產(chǎn)種類多

　　在建工程房地產(chǎn)也涉及正常使用房地產(chǎn)中各類房地產(chǎn)，如不同用途、不同結(jié)構(gòu)的廠房、倉庫、普通住宅、高級住宅等。

　　8、在建工程造價差異大

　　同種用途、同種結(jié)構(gòu)的在建工程，由于其地基的差異等特殊原因，造成比正常情況房地產(chǎn)投資增大。

　　9、法定抵押權(quán)優(yōu)先于約定抵押權(quán)

　　根據(jù)《中華人民共和國合同法》第286條規(guī)定，發(fā)包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發(fā)包人在合同期限內(nèi)支付價款。發(fā)包人逾期不支付的，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)除按照建設工程的性質(zhì)不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償。即承包人的法定抵押權(quán)優(yōu)先于銀行與抵押人的約定抵押權(quán)。

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