商品房貸款抵押的法律效力?
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【摘要】"商品房貸款抵押的法律效力"知識點是2017年房地產(chǎn)估價師考試重點，為幫助考生順利備考房地產(chǎn)估價師考試，環(huán)球網(wǎng)校編輯整理了"商品房貸款抵押的法律效力?"，供大家參考，希望對您有所幫助，祝考試順利!
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問題：
商品房貸款抵押的法律效力?
答疑：
預(yù)購商品房貸款抵押的法律效力，是指預(yù)購商品房貸款抵押合同生效后所產(chǎn)生的法律后果。包括預(yù)購商品房貸款抵押權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)范圍、所及的標(biāo)的物范圍及對當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。
(一)抵押權(quán)效力所及的標(biāo)的物范圍預(yù)購商品房貸款抵押權(quán)效力所及的標(biāo)的物范圍，是指當(dāng)?shù)盅簷?quán)人(貸款銀行)實現(xiàn)抵押權(quán)時，抵押人的哪些東西可以被拍賣或變賣用來清償債務(wù)。因此，抵押權(quán)效力所及的標(biāo)的物范圍應(yīng)與抵押人就抵押物的所有權(quán)范圍相一致。(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)也因此，預(yù)購商品房貸款抵押中抵押權(quán)效力所及的標(biāo)的物范圍就是抵押人就其所預(yù)購的商品房所享有的全部權(quán)益。包括所預(yù)購的商品房、商品房占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)、商品房附屬物(包括公攤面積范圍內(nèi)的權(quán)益)等。
(二)抵押權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)范圍根據(jù)民法基本原理、《中華人民共和國擔(dān)保法》和《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的有關(guān)規(guī)定，預(yù)購商品房貸款抵押所擔(dān)保的債權(quán)范圍包括主債權(quán)、利息、延遲利息、違約金債權(quán)、損害賠償債權(quán)、處分抵押房地產(chǎn)實現(xiàn)抵押權(quán)的費用和關(guān)于抵押權(quán)保全費用等。
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(三)預(yù)購商品房貸款抵押對合同當(dāng)事人的效力預(yù)購商品房貸款抵押對合同當(dāng)事人的效力主要體現(xiàn)為抵押合同對當(dāng)事人的約束力，或者說對當(dāng)事人有哪些權(quán)利義務(wù)規(guī)定。其具體內(nèi)容主要體現(xiàn)為：作為抵押權(quán)人的銀行，有按合同約定按時提供貸款的義務(wù)，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)有監(jiān)督貸款是否專項用于購買商品房的權(quán)利，有監(jiān)督抵押物建造進(jìn)展情況的權(quán)利，在抵押人不履行義務(wù)時，享有對作為抵押標(biāo)的物的預(yù)購商品房依法拍賣、變賣，就所得價款優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。作為抵押人的購房人，有按約享受貸款的權(quán)利，有按合同約定的還款方式及計劃還本付息的義務(wù)，“借款人在償付全部貸款前，不得再行抵押，不得出賣、交換、贈與和以其他方式轉(zhuǎn)讓。”抵押人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書后，須重新與抵押權(quán)人辦理房屋登記手續(xù)，這是預(yù)購商品房貸款抵押期間階段性的表現(xiàn)。
作為預(yù)售人的開發(fā)商，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)有按約定全面及時交付預(yù)購商品房及商品房瑕疵擔(dān)保的義務(wù)，而且在抵押期間，抵押物的占用與管理突破了應(yīng)由抵押人占用與管理的傳統(tǒng)界定，抵押物即預(yù)購人所預(yù)購的商品房的占用與管理義務(wù)應(yīng)由開發(fā)商也只能由開發(fā)商累坦。抵押物的安全風(fēng)險責(zé)任由開發(fā)商承擔(dān)，開發(fā)商在占用與管理期間，應(yīng)當(dāng)維護(hù)抵押物的安全與完好，如在工程竣工驗收前抵押物發(fā)生意外毀壞的，由開發(fā)商承擔(dān)風(fēng)險責(zé)任。相應(yīng)的，預(yù)購商品房貸款抵押期間，抵押物若有約定投保的，則應(yīng)由開發(fā)商負(fù)責(zé)投保，并承擔(dān)保險費用。預(yù)購商品房在抵押期間竣工的，開發(fā)商應(yīng)按規(guī)定為預(yù)購人辦理房產(chǎn)登記和過戶手續(xù)，將《房屋所有證》和《土地使用證》交給抵押權(quán)人收執(zhí)。在抵押期間，開發(fā)商不得將已作為抵押標(biāo)的物的預(yù)購商品房再次出售轉(zhuǎn)讓或設(shè)定抵押，不得擅自提高房價以及實施其他損害預(yù)購人合法權(quán)益的行為。
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