2018年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》試題專練(28)

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1、在實(shí)際中計(jì)算地租量的方法有(　　)。

A.從房租中分離出地租

B.由地價(jià)求出地租

C.采用市場(chǎng)法求出地租

D.由土地開發(fā)成本求出地租

E.采用類似假設(shè)開發(fā)法的方法求出地租

【正確答案】ABCE

【答案解析】實(shí)際中測(cè)算地租的方法還有多種：①?gòu)姆孔庵蟹蛛x出地租;②由地價(jià)求出地租;③采用市場(chǎng)法求出地租;④采用類似于假設(shè)開發(fā)法的方法求出地租。

2、臨街深度價(jià)格修正率包括(　　)。

A.單一深度價(jià)格修正率

B.多種深度價(jià)格修正率

C.單獨(dú)深度價(jià)格修正率

D.累計(jì)深度價(jià)格修正率

E.平均深度價(jià)格修正率

【正確答案】CDE

【答案解析】臨街深度價(jià)格修正率有單獨(dú)深度價(jià)格修正率、累計(jì)深度價(jià)格修正率和平均深度價(jià)格修正率。

3、調(diào)查評(píng)估路線價(jià)，通常是在同一路線價(jià)區(qū)段內(nèi)選取一定數(shù)量的標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地，運(yùn)用(　　)等方法分別求取它們的土地單價(jià)或樓面地價(jià)，然后計(jì)算其平均數(shù)或中位數(shù)、眾數(shù)，即得該路線價(jià)區(qū)段的路線價(jià)。

A.市場(chǎng)法

B.收益法

C.成本法

D.土地剩余技術(shù)

E.建筑物剩余技術(shù)

【正確答案】ABD

【答案解析】調(diào)查評(píng)估路線價(jià)，通常是在同一路線價(jià)區(qū)段內(nèi)選取一定數(shù)量的標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地，運(yùn)用收益法(通常是其中土地剩余技術(shù))、市場(chǎng)法等方法分別求取它們的土地單價(jià)或樓面地價(jià)，然后計(jì)算其平均數(shù)或中位數(shù)、眾數(shù)，即得該路線價(jià)區(qū)段的路線價(jià)。

4、確定路線價(jià)時(shí)，選取標(biāo)準(zhǔn)宗地應(yīng)符合(　　)的等要求。

A.一面臨街

B.兩面臨街

C.土地形狀為矩形

D.土地形狀為正方形

E.容積率為所在區(qū)段具有代表性的容積率

【正確答案】ACE

【答案解析】選取標(biāo)準(zhǔn)宗地的要求是：一面臨街;土地形狀為矩形;臨街深度為標(biāo)準(zhǔn)臨街深度;臨街寬度為標(biāo)準(zhǔn)臨街寬度;臨街寬度與臨街深度的比例適當(dāng);用途為所在路線價(jià)區(qū)段具有代表性的用途;容積率為所在路線價(jià)區(qū)段具有代表性的容積率;其他方面。

5、路線價(jià)法特別適用于(　　)估價(jià)。

A.個(gè)別房地產(chǎn)

B.房地產(chǎn)稅收

C.市地重劃

D.房地產(chǎn)征收

E.需要在短時(shí)間內(nèi)對(duì)許多宗土地進(jìn)行估價(jià)的情形

【正確答案】BCDE

【答案解析】特別適用于房地產(chǎn)稅收、市地重劃(城鎮(zhèn)土地整理)、房地產(chǎn)征收或其他需要在短時(shí)間內(nèi)對(duì)許多宗土地進(jìn)行估價(jià)的情形。

6、甲地塊臨街深度為100英尺，臨街寬度為15英尺，形狀為矩形，總價(jià)為100萬元。相鄰的乙地塊為臨街寬度15英尺的矩形地塊。根據(jù)“四三二一法則”及“九八七六法則”下列關(guān)于乙地塊價(jià)格的表述中，正確的有(　　)。

A.若乙地塊臨街深度為25英尺，則其總價(jià)為25萬元

B.若乙地塊臨街深度為50英尺，則其總價(jià)為50萬元

C.若乙地塊臨街深度為75英尺，則其總價(jià)為90萬元

D.若乙地塊臨街深度為100英尺，則其總價(jià)為110萬元

E.若乙地塊臨街深度為150英尺，則其總價(jià)為117萬元

【正確答案】CE

【答案解析】A中總地價(jià)=100×40%=40，B中總地價(jià)=100×(40%+30%)=70，D中總地價(jià)=100×(40%+30%+20%+10%)=100

7、應(yīng)用路線價(jià)法制作臨街深度價(jià)格修正率的要領(lǐng)有(　　)。

A.設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度

B.將標(biāo)準(zhǔn)深度分為若干等份

C.制定容積率修正系數(shù)

D.求取單獨(dú)深度價(jià)格修正率

E.制定使用年限修正系數(shù)

【正確答案】ABD

【答案解析】制作臨街深度價(jià)格修正率表的要領(lǐng)是：①設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度;②將標(biāo)準(zhǔn)臨街深度劃分為若干等份;③確定臨街深度價(jià)格遞減率;④求取單獨(dú)深度價(jià)格修正率或累計(jì)深度價(jià)格修正率、平均深度價(jià)格修正率，并用表格反映。

8、城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵包括其對(duì)應(yīng)的(　　)。

A.容積率

B.土地使用稅

C.土地開發(fā)程度

D.土地使用期限

E.征地補(bǔ)償費(fèi)

【正確答案】ACD

【答案解析】明確基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵和表達(dá)方式。其中，明確基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵是要確定基準(zhǔn)地價(jià)對(duì)應(yīng)的下列條件：①估價(jià)時(shí)點(diǎn);②土地用途;③土地使用權(quán)性質(zhì);④土地使用期限;⑤容積率;⑥土地開發(fā)程度。

9、通過高層建筑地價(jià)分?jǐn)偪梢越鉀Q(　　)等。

A.各部分分?jǐn)偟慕ㄖ娣e

B.各部分分?jǐn)偟耐恋胤蓊~

C.各部分分?jǐn)偟耐恋孛娣e

D.各部分分?jǐn)偟牡貎r(jià)數(shù)額

E.各部分分?jǐn)偟臉敲娴貎r(jià)額

【正確答案】BCD

【答案解析】通過高層建筑地價(jià)分?jǐn)偪梢越鉀Q：①各部分占有的土地份額;②各部分分?jǐn)偟耐恋孛娣e;③各部分分?jǐn)偟牡貎r(jià)額。

10、高層建筑地價(jià)分?jǐn)偟姆椒ㄓ?　　)。

A.按建筑物價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)?/p>

B.按房地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)?/p>

C.按土地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)?/p>

D.按建筑面積進(jìn)行分?jǐn)?/p>

E.按樓面地價(jià)進(jìn)行分?jǐn)?/p>

【正確答案】BCD

【答案解析】高層建筑地價(jià)分?jǐn)偟姆椒ㄓ校喊凑战ㄖ锩娣e進(jìn)行分?jǐn)?、按照房地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)偤桶凑胀恋貎r(jià)值進(jìn)行分?jǐn)偟确椒ā?/p>