2018年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》試題專練(29)

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1、約翰·馮·杜能的地租的計(jì)算公式是(　　)。

A.地租=市場價(jià)格-生產(chǎn)成本

B.地租=市場價(jià)格-生產(chǎn)成本-平均利潤

C.地租=市場價(jià)格-生產(chǎn)成本-平均利潤-資本的利息

D.地租=市場價(jià)格-生產(chǎn)成本-所使用的資本×一般農(nóng)業(yè)資本利潤章

【正確答案】C

【答案解析】地租=市場價(jià)格-生產(chǎn)成本-平均利潤-投資的利息。

2、估價(jià)對象為一面臨街的矩形宗地，臨街寬度為20m，臨街深度為75m。假設(shè)標(biāo)準(zhǔn)宗地臨街寬度為25m，臨街深度為100m，總價(jià)格為400萬元。根據(jù)四三二一法則，該估價(jià)對象的單價(jià)為(　　)元/m2?！?011年真題】

A.1920

B.2400

C.2560

D.3200

【正確答案】A

【答案解析】400*90%*20/25=288萬元

288萬元/20*75=1920元/m2

3、運(yùn)用路線價(jià)法估價(jià)的前提條件是(　　)。

A.街道不規(guī)整，但臨街各宗土地排列較整齊

B.街道較規(guī)整，兩側(cè)臨街各宗土地排列較整齊

C.街道較規(guī)整，兩側(cè)臨街各宗土地排列不整齊

D.街道、臨街各宗土地排列均不整齊

【正確答案】B

【答案解析】運(yùn)用路線價(jià)法估價(jià)的前提條件是街道較規(guī)整，街道兩側(cè)的土地排列較整齊。

4、標(biāo)準(zhǔn)深度是道路對地價(jià)影響的轉(zhuǎn)折點(diǎn)：由此接近道路的方向，地價(jià)逐漸升高;由此遠(yuǎn)離道路的方向，地價(jià)(　　)。

A.逐漸降低

B.逐漸升高

C.可視為基本不變

D.為零

【正確答案】C

【答案解析】標(biāo)準(zhǔn)臨街深度簡稱標(biāo)準(zhǔn)深度，從理論上講，是街道對地價(jià)影響的轉(zhuǎn)折點(diǎn)：由此點(diǎn)接近街道的方向，地價(jià)受街道的影響而逐漸升高;由此點(diǎn)遠(yuǎn)離街道的方向，地價(jià)可視為基本不變。

5、一前后臨街、總深度為50米的矩形宗地，其前街路線線價(jià)為5000元/m2，后街路線價(jià)為3800元/m2，如果按重疊價(jià)值估價(jià)法，該宗地的前街影響深度為(　　)m。

A.22

B.28

C.38

D.50

【正確答案】B

6、城鎮(zhèn)街道兩側(cè)的商業(yè)用地，A.B面積相同、形狀相同、位置相鄰，結(jié)合圖片，下列說法錯(cuò)誤的是(　　)。

A.(a)中地塊B的價(jià)值大于地塊A的

B.(b)中地塊C的價(jià)值大于地塊D的

C.(c)中地塊E的價(jià)值大于地塊F的

D.(d)中地塊G的價(jià)值大于地塊H的

【正確答案】A

7、基準(zhǔn)地價(jià)修正法是一種(　　)，其估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性主要取決于基準(zhǔn)地價(jià)的準(zhǔn)確性及各種調(diào)整系數(shù)的科學(xué)性。

A.直接估價(jià)方法

B.間接估價(jià)方法

C.精確的估價(jià)方法

D.經(jīng)驗(yàn)性的估價(jià)方法

【正確答案】B

【答案解析】基準(zhǔn)地價(jià)修正法本質(zhì)上是一種比較法，并且是一種間接的估價(jià)方法，其估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性主要取決于基準(zhǔn)地價(jià)和各種調(diào)整系數(shù)的合理性、準(zhǔn)確性。

8、某工業(yè)用地的土地面積為10000m2，規(guī)劃容積率為1.0，樓面地價(jià)為500元/m2。后經(jīng)規(guī)劃調(diào)整，用途變更為居住，容積率提高到2.0，樓面地價(jià)為1500元/m2，則因規(guī)劃調(diào)整所需的補(bǔ)地價(jià)為(　　)萬元。

A.500

B.1000

C.2500

D.3000

【正確答案】C

【答案解析】(2×1500―1×500)×10000=25000000(元)=2500(萬元)。

9、某宗工業(yè)用地面積為5000m2，容積率為1.0，樓面地價(jià)為800元/m2。若城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)將該地塊改為商住用地，容積率為8.0，其中商業(yè)用途建筑面積占40%，樓面地價(jià)為3000元/m2;居住用途建筑面積占60%，樓面地價(jià)為1000元/m2。該宗地塊理論上應(yīng)補(bǔ)交的地價(jià)為(　　)萬元?！?011年真題】

A.4000

B.5900

C.6800

D.7200

【正確答案】C

【答案解析】3000*8*40%+1000*8*60%-800*1=13600元/m2

補(bǔ)地價(jià)=5000*13600=6800萬元

10、某房地產(chǎn)開發(fā)用地，其土地面積為10000m2，土地使用條件與規(guī)劃限制所規(guī)定的容積率為1.2，樓面地價(jià)為1500元/m2。后經(jīng)規(guī)劃調(diào)整，容積率提高到1.6，樓面地價(jià)不變，則該房地產(chǎn)開發(fā)用地因容積率提高需補(bǔ)地價(jià)(　　)萬元。

A.375

B.450

C.500

D.600

【正確答案】D

【答案解析】需補(bǔ)地價(jià)=1500×(1.6-1.2)×10000=600(萬元)