2018年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營與管理》重點(diǎn)講解：房地產(chǎn)直接投資

房地產(chǎn)直接投資

房地產(chǎn)直接投資是指投資者直接參與房地產(chǎn)開發(fā)或購買的過程，參與有關(guān)管理工作，包括從取得土地使用權(quán)開始的開發(fā)投資和面向建成物業(yè)的置業(yè)投資兩種形式。

(一)房地產(chǎn)開發(fā)投資

我國房地產(chǎn)開發(fā)投資統(tǒng)計(jì)中，房地產(chǎn)開發(fā)投資是指從事商品房和土地開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)的投資，包括商品房建設(shè)投資和土地開發(fā)投資。商品房建設(shè)投資是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(單位)開發(fā)建設(shè)供出售、出租用的商品住房、廠房、倉庫、飯店、度假村、辦公樓等房屋工程及其配套的服務(wù)設(shè)施所完成的投資(含征收、回遷還建用房)。土地開發(fā)投資是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(單位)進(jìn)行的土地開發(fā)工程所完成的投資，如進(jìn)行場(chǎng)地平整、道路、給水、排水、供電、供熱、供氣、通信等工程所完成的投資。

房地產(chǎn)開發(fā)投資，是指投資者從取得土地使用權(quán)開始，通過在土地上的進(jìn)一步開發(fā)投資活動(dòng)，即經(jīng)過規(guī)劃設(shè)計(jì)和工程建設(shè)等過程，建成可以滿足人們某種需要的房地產(chǎn)產(chǎn)品，然后將其推向市場(chǎng)進(jìn)行銷售，轉(zhuǎn)讓給新的投資者或使用者，并通過這個(gè)轉(zhuǎn)讓過程收回投資、獲取開發(fā)利潤。房地產(chǎn)開發(fā)投資通常屬于中短期投資，它形成了房地產(chǎn)市場(chǎng)上的增量供給。當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)投資者將建成后的房地產(chǎn)用于出租(如寫字樓、公寓、倉儲(chǔ)用房等)或經(jīng)營(如商場(chǎng)、酒店等)時(shí)，短期開發(fā)投資就轉(zhuǎn)變成了長期置業(yè)投資。

隨著我國土地收購儲(chǔ)備制度的建立和政府出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)方式的改革，以土地一級(jí)開發(fā)為主的土地開發(fā)投資活動(dòng)，已經(jīng)逐步發(fā)展為房地產(chǎn)開發(fā)投資的一種獨(dú)立形式。在土地開發(fā)投資過程中，開發(fā)商通過政府授權(quán)或委托獲取土地開發(fā)項(xiàng)目，經(jīng)過土地征收、地上物征收補(bǔ)償、人員安置補(bǔ)償、市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套工程建設(shè)，使土地達(dá)到可供政府出讓的條件，并在政府通過招標(biāo)、拍賣或掛牌方式成功出讓土地后，以獲得的土地開發(fā)補(bǔ)償費(fèi)收回投資、獲取投資收益。

(二)房地產(chǎn)置業(yè)投資

房地產(chǎn)置業(yè)投資，是指面向已具備了使用條件或正在使用中的房地產(chǎn)，以獲取房地產(chǎn)所有權(quán)或使用權(quán)為目的的投資。其對(duì)象可以是市場(chǎng)上的增量房地產(chǎn)(開發(fā)商新竣工的商品房)，也可以是市場(chǎng)上的存量房地產(chǎn)(舊有房地產(chǎn))。

房地產(chǎn)置業(yè)投資的目的一般有兩個(gè)：一是滿足自身生活居住或生產(chǎn)經(jīng)營的需要，即自用;二是作為投資將購人的房地產(chǎn)出租給最終使用者.獲取較為穩(wěn)定的經(jīng)常性收入。這種投資的另外一個(gè)特點(diǎn)，是在投資者不愿意繼續(xù)持有該項(xiàng)物業(yè)時(shí)，可以將其轉(zhuǎn)售給另外的置業(yè)投資者，并獲取轉(zhuǎn)售收益。

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)置業(yè)投資的需求不斷增長，許多房地產(chǎn)企業(yè)，正在從單一的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)模式發(fā)展為開發(fā)投資和置業(yè)投資相結(jié)合的業(yè)務(wù)模式，以提升企業(yè)投資經(jīng)營活動(dòng)的穩(wěn)定性，降低單一開發(fā)業(yè)務(wù)模式可能給企業(yè)帶來的潛在風(fēng)險(xiǎn)。

此外，金融和保險(xiǎn)等機(jī)構(gòu)投資者的發(fā)展，尤其是房地產(chǎn)投資信托基金的出現(xiàn)，使得房地產(chǎn)置業(yè)投資活動(dòng)日益頻繁，交易金額也越來越大型化。對(duì)于房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)投資者而言，缺乏房地產(chǎn)投資管理經(jīng)驗(yàn)且具有低風(fēng)險(xiǎn)偏好的投資者，往往傾向于購買處于黃金地段的優(yōu)質(zhì)成熟物業(yè)，這類物業(yè)的購買價(jià)格高、收益水平較低但風(fēng)險(xiǎn)也低;而具備房地產(chǎn)投資管理經(jīng)驗(yàn)的機(jī)構(gòu)投資者，則更傾向于購買處于優(yōu)良區(qū)位的新竣工甚至尚未竣工的物業(yè)，這類物業(yè)初始價(jià)值和收益水平較低，但隨著投資者的持續(xù)資源投入和培育，物業(yè)價(jià)值和收益能力逐步提升，當(dāng)達(dá)到成熟物業(yè)的狀況時(shí)，投資者可能繼續(xù)持有，也可能轉(zhuǎn)讓給前一類投資者。