2018年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》重點講解：房地產(chǎn)間接投資

房地產(chǎn)間接投資

房地產(chǎn)間接投資主要是指將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的權(quán)益或證券市場的行為，間接投資者不需直接參與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營工作。

(一)投資房地產(chǎn)企業(yè)股票或債券

為了降低融資成本，越來越多的大型房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)希望通過資本市場直接融資，以支持其開發(fā)投資計劃。房地產(chǎn)企業(yè)通過資本市場直接融資，有首次公開發(fā)行(IPO)、配股、公開增發(fā)或定向增發(fā)、發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券等形式。例如，碧桂圓2007年4月通過IPO在中國香港發(fā)行24億股股票，募集資金148.5億元;萬科地產(chǎn)于2007年8月通過公開增發(fā)3.17億股，募資權(quán)益資本100億元;招商地產(chǎn)于2006年8月發(fā)行面值為100元的5年期可轉(zhuǎn)換公司債券1510萬張，募集資金15.1億元;綠地集團2016年1月成功發(fā)行90億元公司債券，期限5年，每年付息一次，到期一次還本，年利率3.48%;2015年6月，碧桂園成功發(fā)行以購房尾款應(yīng)收款為基礎(chǔ)資產(chǎn)的資產(chǎn)支持證券62億元，期限2年，融資成本區(qū)間介于4.5%～6.0%之間。上述房地產(chǎn)企業(yè)的直接融資行為，不僅解決了企業(yè)發(fā)展面臨的資金短缺問題，也為投資者提供了一個很好的間接投資房地產(chǎn)的機會，使其分享了房地產(chǎn)投資的部分收益，成為房地產(chǎn)間接投資者

(二)投資房地產(chǎn)投資信托基金

房地產(chǎn)投資信托基金( REITs)，是購買、開發(fā)、管理和出售房地產(chǎn)資產(chǎn)的金融工具。REITs的出現(xiàn)，使投資者可以把資金投入到由專業(yè)房地產(chǎn)投資管理者經(jīng)營管理的房地產(chǎn)投資組合中，REITs將其收入現(xiàn)金流的主要部分分配給作為投資者的股東，而本身僅起到一個投資代理的作用。

投資者將資金投入REITs有很多優(yōu)越性：第一，收益相對穩(wěn)定，因為REITs的投資收益主要來源于其所擁有物業(yè)的經(jīng)常性租金收入;第二，REITs投資的流動性很好，投資者很容易將持有的REITs股份轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金，因為REIT。股份可在主要的證券交易所交易，這就使得買賣REITs的資產(chǎn)或股份比在市場上買賣房地產(chǎn)更容易。

按資產(chǎn)投資的類型劃分，REITs分為權(quán)益型、抵押型和混合型三種形式。REITs選擇投資的領(lǐng)域非常廣泛，其投資涉及許多地區(qū)的各種不同類型的房地產(chǎn)權(quán)益和抵押資產(chǎn)。由于有專業(yè)投資管理者負責經(jīng)營管理，其收益水平也大大高于一般的股票收益，因而REITs股票往往成為個人投資者以及大型機構(gòu)投資者(包括退休基金、慈善基金、保險公司、銀行信托部門和共同基金等)間接投資房地產(chǎn)的重要工具。

中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展急需拓展房地產(chǎn)直接融資渠道，以擺脫過分依賴商業(yè)銀行間接融資的局面。而REITs作為一種創(chuàng)新的房地產(chǎn)金融工具，越來越得到政府和產(chǎn)業(yè)界的認同。2008年12月20日《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》中明確表示要“開展房地產(chǎn)投資信托基金試點”，2009年3月18日中國人民銀行等《關(guān)于進一步加強信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整促進國民經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展的指導(dǎo)意見》中進一步提出，支持資信條件較好的房地產(chǎn)企業(yè)開展房地產(chǎn)投資信托基金試點。北京、天津、上海等眾多企業(yè)和機構(gòu)，已經(jīng)設(shè)計提出了面向公共租賃住房和商用房地產(chǎn)的多種REITs方案。預(yù)計隨著中國相關(guān)法律制度的完善，REITs將會逐漸成為中國投資者現(xiàn)實的投資丁具。

(三)購買住房抵押支持證券

住房抵押貸款證券化，是把金融機構(gòu)所持有的個人住房抵押貸款債權(quán)轉(zhuǎn)化為可供投資者持有的住房抵押支持證券，以達到籌措資金、分散房地產(chǎn)金融風(fēng)險等目的。購買住房抵押支持證券的投資者，也就成為房地產(chǎn)間接投資者。主要做法是：銀行將所持有的個人住房抵押貸款債權(quán)，出售給專門設(shè)立的特殊目的公司 (SPC)，由該公司將其匯集重組成抵押貸款集合，每個集合內(nèi)貸款的期限、計息方式和還款條件大體一致，通過政府、銀行、保險公司或擔保公司等擔保，轉(zhuǎn)化為信用等級較高的證券出售給投資者。購買抵押支持證券的投資者可以間接地獲取房地產(chǎn)投資的收益。

住房抵押貸款證券化興起于20世紀70年代，現(xiàn)已成為美國，加拿大等市場經(jīng)濟發(fā)達國家住房金融市場上的重要籌資工具和手段，新興國家和地區(qū)如泰國、韓國、馬來西亞、中國香港等也開始了住房抵押貸款證券化的實踐，使住房抵押支持證券成了一種重要的房地產(chǎn)間接投資工具。隨著中國住房金融市場的迅速發(fā)展，在中國推行住房抵押貸款證券化的條件已日趨成熟，中國建設(shè)銀行已經(jīng)進行了 “建元2005-1”和“建元2007-1”個人住房抵押貸款證券化試點，投資者主要是保險公司、財務(wù)公司以及基金公司等銀行間債券市場的機構(gòu)投資者。為了解決住房公積金流動性問題，提高住房公積金體系的放貸能力，從2015年開始，上海、武漢、蘇州、杭州等地的住房公積金管理中心先后發(fā)行了20多款公積金貸款證券化產(chǎn)品，其中，上海在2016年各發(fā)行“滬公積金2016-1”和“滬公積金2016-2”分別籌資達148.42億元和163.17億元。從全球范圍內(nèi)看，受2008年美國次貸危機影響一度停滯的住房抵押貸款證券化操作正在逐步恢復(fù)。