2018年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》房地產(chǎn)稅收的需要

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房地產(chǎn)稅收的需要：

中國(guó)目前與房地產(chǎn)有關(guān)的稅種共10個(gè)，其中有5個(gè)是專門(mén)針對(duì)房地產(chǎn)設(shè)置的稅種，分別是房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、契稅、土地增值稅，另外5個(gè)是具有普遍調(diào)節(jié)功能的稅種，分別是增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、印花稅。這些稅種中，除城鎮(zhèn)土地使用稅和耕地占用稅因按照占地面積實(shí)行從量定額征收而不需要房地產(chǎn)估價(jià)外，其他稅種在一定程度E都需要房地產(chǎn)估價(jià)。例如，契稅是在土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移時(shí)向其承受者征收的一種稅收，其計(jì)稅依據(jù)是：①國(guó)有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售和房屋買賣，為成交價(jià)格。成交價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格并且無(wú)正當(dāng)理由的，由征收機(jī)關(guān)參照市場(chǎng)價(jià)格核定。②土地使用權(quán)贈(zèng)與、房屋贈(zèng)與，由征收機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場(chǎng)價(jià)格核定。③土地使用權(quán)交換、房屋交換，為所交換的土地使用權(quán)、房屋的價(jià)格的差額。所交換土地使用權(quán)、房屋的價(jià)格的差額明顯不合理并且無(wú)正當(dāng)理由的，由征收機(jī)關(guān)參照市場(chǎng)價(jià)格核定。因此，在上述需要由征收機(jī)關(guān)參照市場(chǎng)價(jià)格核定計(jì)稅依據(jù)的情況下，通常需要測(cè)算房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值，為征收機(jī)關(guān)核定計(jì)稅依據(jù)提供參考依據(jù)。2013年2月26日《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》(國(guó)辦發(fā)[2013]17號(hào))要求“稅務(wù)部門(mén)要繼續(xù)推進(jìn)應(yīng)用房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估方法加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作。”

再如，土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額征收的一種稅收，增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額。納稅人可能隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格，不據(jù)實(shí)提供扣除項(xiàng)目金額。為此，《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》(1993年12月13日中華人民共和同國(guó)務(wù)院令第138號(hào))第九條規(guī)定：“納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收：(一)隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的;(二)提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的;(三)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無(wú)正當(dāng)理由的。”可見(jiàn)，在征收土地增值稅的許多方面需要房地產(chǎn)估價(jià)提供有關(guān)參考依據(jù)。

目前，許多國(guó)家和地區(qū)有依據(jù)房地產(chǎn)價(jià)值對(duì)擁有或使用房地產(chǎn)的納稅人按年征收的房地產(chǎn)稅(或不動(dòng)產(chǎn)稅、財(cái)產(chǎn)稅、物業(yè)稅)。中國(guó)多年來(lái)醞釀改革現(xiàn)行房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收制度，準(zhǔn)備開(kāi)征此種稅收(先后稱為物業(yè)稅、房產(chǎn)稅、房地產(chǎn)稅)。例如，2003年lO月14日《中共中央關(guān)于完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制若干問(wèn)題的決定》提出：“條件具備時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)收費(fèi)。”2005年l0月11日《中共中央關(guān)于制定國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃的建議》提出;“穩(wěn)步推行物業(yè)稅”。2010年5月27日國(guó)務(wù)院同意的國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)《關(guān)于2010年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見(jiàn)》提出：“逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革”。2011年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出要推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)。2013年11月12日《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問(wèn)題的決定》提出：“加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革”。一旦房地產(chǎn)稅開(kāi)征并依據(jù)房地產(chǎn)價(jià)值征收，就更加需要房地產(chǎn)估價(jià)。

在房地產(chǎn)稅收中，納稅人認(rèn)為稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的計(jì)稅依據(jù)不合理的，也可能委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值.以說(shuō)服稅務(wù)機(jī)關(guān)重新核定計(jì)稅依據(jù)。