2018年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》重點講解：市場調(diào)查的步驟
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第四章 房地產(chǎn)市場調(diào)查與分析
第一節(jié) 市場調(diào)查
市場調(diào)查的步驟：
(一)確定問題和調(diào)查目標
調(diào)查項目可以分成三類。一是試探性調(diào)查，即通過收集初步的數(shù)據(jù)揭示問題的真正性質(zhì)，從而提出一些推測和新想法，如在經(jīng)歷了2009～2010年中國城市住房價格普遍大幅度上漲、價格向下調(diào)整壓力日增的情況下，調(diào)查有意向在2011年購買商品住宅的家庭數(shù)量。二是描述性調(diào)查，即明確一些特定的量值，例如有多少人愿意花費60萬元在郊區(qū)買一套兩居室商品住宅。三是因果性調(diào)查，即檢驗因果關(guān)系，如假設(shè)上述的兩居室商品住宅每套價格下降10萬元，能夠增加多少購買者。
(二)制定調(diào)查計劃
市場調(diào)查的第二個階段是制定出最為有效的收集所需信息的計劃。制定的調(diào)查計劃一般要包括資料來源、調(diào)查方法、調(diào)查手段、抽樣方案和聯(lián)系方法幾個方面。
(三)收集信息
收集信息是市場調(diào)查中成本最高，也最容易出錯的階段。在采用問卷調(diào)查時，可能會出現(xiàn)某些被調(diào)查者不在家必須重訪或更換、某些被調(diào)查者拒絕合作、某些人的回答或在有些問題上有偏見或不誠實等情況。在采用實驗法進行調(diào)查時，調(diào)查人員必須注意，要使實驗組與控制組匹配，并盡可能消除參與者的參與誤差，實驗方案要統(tǒng)一形式并且要能夠控制外部因素的影響等?，F(xiàn)代計算機和通信技術(shù)使得資料收集的方法迅速發(fā)展，且減少了人員和時間的投入。
(四)分析信息
該階段的主要任務(wù)是從收集的信息和數(shù)據(jù)中提煉出與調(diào)查目標相關(guān)的信息，對主要變量可以分析其離散性并計算平均值，同時還可以采用統(tǒng)計技術(shù)和決策模型進行分析。
(五)報告結(jié)果
市場調(diào)查人員不能把大量的調(diào)查資料和分析方法直接提供給客戶或有關(guān)決策者，必須對信息進行分析和提煉，總結(jié)歸納出主要的調(diào)查結(jié)果并報告給決策人員，減少決策者在決策時的不確定因素，只有這樣的調(diào)查報告才是有價值的。
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