2018年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》重點講解：資本金利潤率和資本金凈利潤率

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第六章 經(jīng)濟評價指標(biāo)與方法

第四節(jié) 靜態(tài)盈利能力指標(biāo)及其計算

資本金利潤率和資本金凈利潤率：

(一)資本金利潤率

資本金利潤率，是指項目經(jīng)營期內(nèi)一個正常年份的年利潤總額或項目經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額與資本金的比率，它反映投入項目的資本金的盈利能力。資本金是投資者為房地產(chǎn)投資項目投入的資本金或權(quán)益資本。

(二)資本金凈利潤率

資本金凈利潤率，是指項目經(jīng)營期內(nèi)一個正常年份的年稅后利潤總額或項目經(jīng)營期內(nèi)年平均稅后利潤總額與資本金的比率，它反映投入項目的資本金的盈利能力。4.靜態(tài)投資回收期：針對本知識點提問?　　靜態(tài)投資回收期(P’b)，是指當(dāng)不考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時，項目以凈收益抵償全部投資所需的時間。一般以年表示，對房地產(chǎn)投資項目來說，靜態(tài)投資回收期自投資起始點算起。5.現(xiàn)金回報率與投資回報率：針對本知識點提問?　　現(xiàn)金回報率和投資回報率，都是房地產(chǎn)置業(yè)投資過程中，投資者量測投資績效的指標(biāo)，反映了置業(yè)投資項目的盈利能力。

(一)現(xiàn)金回報率

現(xiàn)金回報率是指房地產(chǎn)置業(yè)投資中，每年所獲得的現(xiàn)金報酬與投資者初始投入的權(quán)益資本的比率。該指標(biāo)反映了初始現(xiàn)金投資或首付款與年現(xiàn)金收入之間的關(guān)系?，F(xiàn)金回報率有稅前現(xiàn)金回報率和稅后現(xiàn)金回報率。其中，稅前現(xiàn)金回報率等于營業(yè)利潤(凈經(jīng)營收人)扣除還本付息后的凈現(xiàn)金流量除以投資者的初始現(xiàn)金投資;稅后現(xiàn)金回報率等于稅后凈現(xiàn)金流量除以投資者的初始現(xiàn)金投資。

現(xiàn)金回報率指標(biāo)非常簡單明了：它與資本化率不同，因為資本化率通常不考慮還本付息的影響;與一般意義上的回報率也不同，因為該回報率可能是稅前的，也可能是稅后的。

(二)投資回報率

投資回報率是指房地產(chǎn)置業(yè)投資中，每年所獲得的凈收益與投資者初始投入的權(quán)益資本的比率。相對于現(xiàn)金回報率來說，投資回報率中的收益包括了還本付息中投資者所獲得的物業(yè)權(quán)益增加的價值，還可以考慮將物業(yè)升值所帶來的收益計入投資收益。投資回報率計算過程中采用的現(xiàn)金收益，通常為稅后現(xiàn)金收益。投資回報率與資本金凈利潤率的差異，主要在于其考慮了房地產(chǎn)投資的增值收益和權(quán)益增加收益。該指標(biāo)反映了初始權(quán)益投資與投資者實際獲得的收益之比。存不考慮物業(yè)增值收益時。