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2018年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》教材解讀:成本法估價需要具備的條件

更新時間:2018-07-18 09:41:00 來源:環(huán)球網(wǎng)校 瀏覽61收藏18

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第八章 成本法及其運用

第一節(jié) 成本法概述

成本法估價需要具備的條件:

運用成本法估價需要注意的是,現(xiàn)實中的房地產(chǎn)價格特別是具體一宗房地產(chǎn)的價格,直接取決于其效用而非花費的成本,成本的增加一定要對效用的增加有所作用才能構(gòu)成價格。換一個角度講,房地產(chǎn)成本的增加并不一定能增加其價值,花費的成本不多也不一定說明其價值不高。價格等于"成本加平均利潤"是在較長時期內(nèi)平均來看的,并且需要具備兩個條件:一是自由競爭(即可以自由進(jìn)出市場),二是該種商品本身可以大量重復(fù)生產(chǎn)。其原理如下:

首先假設(shè)價格正好等于成本加平均利潤,并假設(shè)此時的供給與需求正好平衡,然后假設(shè)有某個因素(如利率上調(diào))導(dǎo)致了供大于求,則在供求規(guī)律和利潤激勵的作用下會出現(xiàn)以下循環(huán):供大于求一價格下降一開發(fā)利潤率降低一開發(fā)投資減少一開發(fā)量縮減一供給減少一價格上漲一開發(fā)利潤率上升一開發(fā)投資增加一開發(fā)量增加一供給增加一價格下降……

顯而易見,如果不是在較長時期內(nèi),或者沒有自由競爭,又或商品本身不可以大量重復(fù)生產(chǎn),則上述循環(huán)就不能成立,價格就不會等于成本加平均利潤。實際上,即使具備這些條件,價格等于成本加平均利潤也是偶然的,價格僅僅是圍繞著"成本加平均利潤,,而上下波動,趨向于"成本加平均利潤"。當(dāng)求大于供時,價格可能大大高于開發(fā)成本;當(dāng)供大于求時,價格可能大大低于開發(fā)成本。因此,房地產(chǎn)開愛成本高,并不意味著房地產(chǎn)價格就必定高;房地產(chǎn)開發(fā)成本低,也不意味著房地產(chǎn)價格就必定低。正是因為房地產(chǎn)價格與房地產(chǎn)開發(fā)成本不是始終成正比,才出現(xiàn)了房地產(chǎn)開發(fā)投資有賺錢與賠錢的問題。無論是從一個房地產(chǎn)開發(fā)項目來看,還是從一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來看,甚至從整個房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)來看,都有賺錢與賠錢的問題。如果房地產(chǎn)價格始終是由房地產(chǎn)開發(fā)成本決定的,則海南、北海的房地產(chǎn)市場就不會有1993年房地產(chǎn)熱過后的一段"悲慘"局面。

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