2018年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》重點(diǎn)講解：房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目的主要不確定性因素

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第七章 風(fēng)險(xiǎn)分析與決策

第一節(jié) 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目不確定性分析

房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目的主要不確定性因素：

對(duì)于房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目，影響其投資經(jīng)濟(jì)效果的主要不確定性因素包括：購(gòu)買價(jià)格、權(quán)益投資比率、租金水平、空置率、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、有效面積系數(shù)和貸款利率他不確定性因素。

(一)購(gòu)買價(jià)格

購(gòu)買價(jià)格是房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目的初始資本投資數(shù)額，其高低變化在很大程度上影響著房地產(chǎn)置業(yè)投資經(jīng)營(yíng)的績(jī)效。高估或低估初始購(gòu)買價(jià)格，會(huì)使財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)偏低或偏高，可能導(dǎo)致投資者失去投資機(jī)會(huì)或承擔(dān)過多的投資風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資分析中購(gòu)買價(jià)格的確定，應(yīng)該以房地產(chǎn)估價(jià)師估算的擬購(gòu)買房地產(chǎn)資產(chǎn)的公開市場(chǎng)價(jià)值為基礎(chǔ)，很顯然，這種基于評(píng)估的購(gòu)買價(jià)格有很大的不確定性。

(二)權(quán)益投資比率

權(quán)益投資比例指投資者所投入的權(quán)益資本或資本金占初始資本投資總額的比例。權(quán)益投資比率低，意味著投資者使用了高的財(cái)務(wù)杠桿，使投資者所承擔(dān)的投資風(fēng)險(xiǎn)和風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬相應(yīng)增加，權(quán)益投資收益率提高。通常情況下，當(dāng)長(zhǎng)期抵押貸款利率較低、資金可獲得性較好時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)承受能力較強(qiáng)的投資者喜歡選用較低的權(quán)益投資比率。但金融機(jī)構(gòu)出于控制信貸風(fēng)險(xiǎn)的考慮，通常要求投資者權(quán)益投資的比率不得低于某一要求的比率。

(三)空置率

空置率是準(zhǔn)備出租但還沒有出租出去的建筑面積占全部可出租建筑面積的比例。

(四)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用

運(yùn)營(yíng)費(fèi)用是為了保持物業(yè)正常運(yùn)行，滿足租戶的使用要求而支付的費(fèi)用。