2018年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》第八章教材解讀：建筑物重新購建價(jià)格的求取方式

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第八章 成本法及其運(yùn)用

第四節(jié) 重新購建價(jià)格的求取

建筑物重新購建價(jià)格的求取方式：

按照建筑物重新建造方式的不同，建筑物重新購建價(jià)格分為重建價(jià)格和重置價(jià)格。這兩種重新購建價(jià)格也可以說是兩種重新購建價(jià)格基準(zhǔn)，分別稱為重建價(jià)格基準(zhǔn)和重置價(jià)格基準(zhǔn)。

重建價(jià)格也稱為重建成本(reproduction cost)、重建價(jià)值，是指采用與估價(jià)對(duì)象建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備及建筑技術(shù)和工藝等，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的國家財(cái)稅制度和市場價(jià)格體系下，重新建造與估價(jià)對(duì)象建筑物相同的全新建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤。這種重新建造方式可形象地理解為"復(fù)制"。因此，進(jìn)一步地說，重建價(jià)格是在原址，按照原有規(guī)格和建筑形式，使用與原有建筑材料、建筑構(gòu)配件和建筑設(shè)備相同的新的建筑材料、建筑構(gòu)配件和建筑設(shè)備，采用原有建筑技術(shù)和工藝等，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的國家財(cái)稅制度和市場價(jià)格體系下，重新建造與原有建筑物相同的全新建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤。

重置價(jià)格也稱為重置成本(replacement cost)、重置價(jià)值，是指采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備及建筑技術(shù)和工藝等，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的國家財(cái)稅制度和市場價(jià)格體系下，重新建造與估價(jià)對(duì)象建筑物具有同等效用的全新建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤。

重建價(jià)格與重置價(jià)格通常不同。一般的建筑物適用重置價(jià)格，有歷史或美學(xué)價(jià)值的建筑物適用重建價(jià)格。但因年代久遠(yuǎn)、已缺乏與舊建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件和建筑設(shè)備，或因建筑技術(shù)、工藝和標(biāo)準(zhǔn)改變等，使"復(fù)制"有困難的建筑物，一般只好使用重置價(jià)格，或者盡量做到"形似"。

重置價(jià)格的出現(xiàn)是技術(shù)進(jìn)步的必然結(jié)果，也是"替代原理"的體現(xiàn)。由于技術(shù)進(jìn)步，使原有的許多材料、設(shè)備、結(jié)構(gòu)、技術(shù)、工藝等都已過時(shí)落后或者成本過高，而采用新的材料、設(shè)備、結(jié)構(gòu)、技術(shù)、工藝等，不僅功能更加完善，而且成本會(huì)降低，因此重置價(jià)格通常低于重建價(jià)格。