2018年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》第八章教材解讀：后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期
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第八章 成本法及其運(yùn)用
第四節(jié) 重新購建價(jià)格的求取
后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期：
為了預(yù)測(cè)開發(fā)完成后的價(jià)值和后續(xù)各項(xiàng)必要支出發(fā)生的時(shí)間及金額，便于進(jìn)行折現(xiàn)或測(cè)算投資利息，首先需要預(yù)測(cè)后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期(以下簡(jiǎn)稱開發(fā)經(jīng)營期)。開發(fā)經(jīng)營期的起點(diǎn)是(假設(shè))取得估價(jià)對(duì)象(待開發(fā)房地產(chǎn))的日期(即估價(jià)時(shí)點(diǎn))，終點(diǎn)是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營結(jié)束的日期。開發(fā)經(jīng)營期可分為建設(shè)期和經(jīng)營期。
建設(shè)期的起點(diǎn)與開發(fā)經(jīng)營期的起點(diǎn)相同，終點(diǎn)是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工之日。建設(shè)期又可分為前期和建造期。
經(jīng)營期可根據(jù)未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的經(jīng)營方式而具體化。由于未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的經(jīng)營方式有銷售、出租和營業(yè)，所以經(jīng)營期可具體化為銷售期(針對(duì)銷售這種情況)和運(yùn)營期(針對(duì)出租和營業(yè)兩種情況)。銷售期是自開始銷售未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)之日起至將其售出之日止的時(shí)間。在有預(yù)售的情況下，銷售期與建設(shè)期有重疊。在有延遲銷售的情況下，銷售期與運(yùn)營期有重疊。運(yùn)營期的起點(diǎn)是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工之日，終點(diǎn)是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的一般正常持有期結(jié)束之日或者經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束之日。
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