2018年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》第八章教材解讀：折現(xiàn)率

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第八章 成本法及其運(yùn)用

第四節(jié) 重新購(gòu)建價(jià)格的求取

折現(xiàn)率：

折現(xiàn)率是在采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法時(shí)需要確定的一個(gè)重要參數(shù)，與報(bào)酬資本化法中的報(bào)酬率的性質(zhì)和求取方法相同，具體應(yīng)等同于同一市場(chǎng)上相同或相似的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所要求的平均報(bào)酬率，它體現(xiàn)了資金的利率和開發(fā)利潤(rùn)率兩部分。

測(cè)算中的其他有關(guān)問題：

(一)注意假設(shè)開發(fā)法的三種估價(jià)前提

在實(shí)際運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值時(shí)，面臨著待開發(fā)房地產(chǎn)是繼續(xù)由其擁有者或房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)，還是要被其擁有者或房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自愿轉(zhuǎn)讓給他人開發(fā)，或者要被人民法院等強(qiáng)制拍賣、變賣給他人開發(fā)。在這三種情形下，預(yù)測(cè)出的開發(fā)經(jīng)營(yíng)期的長(zhǎng)短和后續(xù)必要支出的多少是不同的，從而測(cè)算出的待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值是不同的。例如，估價(jià)對(duì)象為某個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房在建工程，在運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估其價(jià)值時(shí)，要弄清該在建工程是仍然由該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)續(xù)建完成，還是將由其他房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)續(xù)建完成，特別是該在建工程是否要被人民法院強(qiáng)制拍賣。

(二)應(yīng)考慮開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值以外的收益

假設(shè)開發(fā)法本質(zhì)上是一種收益法，在上述測(cè)算中只講了通常情況下的開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值這種收人，在實(shí)際估價(jià)中特別是評(píng)估投資價(jià)值時(shí)，有時(shí)還應(yīng)考慮某些額外的收入、節(jié)省的費(fèi)用或無(wú)形收益。例如，深圳市1987年12月1日首次公開拍賣的一塊面積為8588m2的國(guó)有土地50年使用權(quán)，從當(dāng)時(shí)預(yù)測(cè)的開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值減去建設(shè)成本等必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)后的余額來(lái)看，價(jià)值也許不高，但由于是國(guó)內(nèi)首塊公開拍賣的土地，購(gòu)買者一旦獲得了該塊土地后會(huì)附帶取得一些意想不到的社會(huì)效果。例如，隨著對(duì)這種改革開放措施的廣泛宣傳，實(shí)際上也就間接地對(duì)該塊土地的獲得者起著廣告宣傳作用。因此，這塊土地的成交價(jià)格比較高是較自然的(當(dāng)時(shí)該塊土地的拍賣底價(jià)為200萬(wàn)元人民幣，最后成交價(jià)格為525萬(wàn)元人民幣，比拍賣底價(jià)高了很多)。